[Phần 1] Một trong các thị trường trái phiếu hấp dẫn nhất thập kỷ đang vỡ tung tại Trung Quốc: Cú rơi từ thiên đường

Những ngày vàng son

Một thập kỷ trước, trái phiếu bất động sản Trung Quốc là một trong các giao dịch trái phiếu doanh nghiệp sinh lời và phổ biến nhất. Nó phất lên nhờ vào động cơ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ của Trung Quốc và lan toả ra thế giới nhờ cửa ngõ Hong Kong.

Kể từ khi lô trái phiếu bất động sản đầu tiên xuất hiện vào năm 1997, các ngân hàng như Credit Suisse và Goldman Sachs đã mang dòng tiền quốc tế rót vào loại tài sản có khả năng sinh lời cao và tỷ lệ vỡ nợ cực kỳ thấp này.

Thời điểm đó, giữa lúc nhiều tài sản có tỷ suất sinh lời âm, trái phiếu bất động sản Trung Quốc đã trở thành một phương tiện quan trọng để các nhà đầu tư thu nhập cố định trên toàn cầu tăng cường lợi nhuận. Ngay cả các quỹ hưu trí lớn và công ty bảo hiểm cũng mua vào.

Khi nhu cầu của các nhà đầu tư đối với trái phiếu bất động sản Trung Quốc sắp sửa đạt đỉnh vào năm 2018, một banker tại Hong Kong có thể xúc tiến thoả thuận trị giá hàng triệu USD chỉ trong một chuyến dạo chơi bằng du thuyền. 

Ông Andy Chang, cựu banker tại một tổ chức tài chính lớn, chia sẻ: “Hong Kong là cửa sổ để thế giới tiếp cận thị trường tín dụng lợi suất cao của Trung Quốc và gặt hái quả trứng vàng”.

Kể từ những năm 1990, bất động sản đã là nguồn tăng trưởng quan trọng của Trung Quốc. Lĩnh vực này chiếm khoảng 20% tổng sản phẩm quốc nội của đất nước và sở hữu nhà đã trở thành mục tiêu cốt lõi của nhiều gia đình.

Trong những năm gần đây, giá nhà tại Trung Quốc đã tăng vọt cùng với nạn mua bán đầu cơ, nhiều ngôi nhà đã được bán từ trước khi dự án chính thức được khởi công, theo hãng tin Bloomberg.

Ở giai đoạn hoàng kim, các nhà phát triển địa ốc Trung Quốc phát hành trung bình 4 lô trái phiếu đồng USD mỗi tuần - qua đó huy động được hơn 83 tỷ USD cho 230 lô trái phiếu chỉ trong năm 2019.

Credit Suisse, Deutsche Bank, UBS và các đơn vị dàn xếp phát hành trái phiếu của Haitong International Securities Group cũng như Guotai Junan International Holdings từng bước chiếm lĩnh thị trường.

Không chỉ các nhà đầu tư toàn cầu mới muốn nhảy vào. Trước khi thị trường sụp đổ, các giao dịch mua bán trái phiếu đặc biệt phổ biến giữa các ông trùm địa ốc cũng như bạn bè và gia đình họ.

Khi tập đoàn địa ốc nặng nợ nhất thế giới Evergrande Group bán 6 tỷ USD trái phiếu vào năm 2020, tỷ phú sáng lập Hui Ka Yan đã tự mình mua 600 triệu USD. Joseph Lau - bạn chơi bài của ông Hui và cũng là một ông trùm bất động sản, cũng nhiều lần mạnh tay mua vào.

Theo nguồn tin của Bloomberg, mô hình mua bán này là khá phổ biến giữa các nhà phát triển bất động sản nổi tiếng. Đôi khi, banker sẽ nghe về các đợt phát hành trái phiếu sắp tới từ khách hàng - những người biết tin từ người quen trong ngành bất động sản trước cả khi các điều khoản giao dịch được tung ra thị trường.

Trong một chuyến du ngoạn bằng thuyền buồm tại Hong Kong năm 2018, một người tham dự cho biết anh đã hay tin một nhà phát triển địa ốc có tiếng sắp bán nợ ra thị trường, thoả thuận ban đầu sẽ được công bố vào tuần sau.

Giữa những ly sâm banh trên chiếc du thuyền hạng sang, một banker có mặt tại đó đã nhắn tin cho một vài khách hàng giàu có để thông báo cho họ về phi vụ mua bán tiềm năng. Trong vòng một giờ anh nhận được lời ngỏ từ hai khách hàng khác.

Ông Chang nhận xét: “Vào thời điểm đó, có một cơn sốt và mọi người sẽ tranh nhau mua trái phiếu bất động sản lợi suất cao của Trung Quốc. Ở thị trường này, người bán - những công ty địa ốc, có tiếng nói và nắm toàn quyền quyết định”.

Chang nhớ lại một lần nọ, khi ông mất một vài phút để kiểm tra xem liệu mình có thể thoả thuận được mức giá tốt hơn cho lô trái phiếu mà khách hàng của mình đang quan tâm hay không.

Ông gọi cho đồng nghiệp, sau đó vào thang máy để gặp trực tiếp người kia. Đến khi tới bàn làm việc của đồng nghiệp thì lô trái phiếu đã được bán sạch với giá mục tiêu, Chang kể lại.

Theo cựu banker, ở thời điểm đó, các khách hàng giàu có có thể dễ dàng tăng gấp đôi vốn đầu tư vào các trái phiếu bất động sản Trung Quốc. Trong giai đoạn năm 2012 - 2015, lợi nhuận trả về khoảng 50% và từ năm 2018 đến năm 2019 là khoảng 12%.

“Tôi đã nói với khách hàng rằng về cơ bản họ sẽ hy sinh lợi nhuận năm đầu tiên nếu trả nhiều tiền như vậy, nhưng mọi người đều cuồng nhiệt rót tiền vào thị trường trái phiếu rác Trung Quốc”, Chang cho hay.

Khối lượng giao dịch khổng lồ là chuyện thường vào những năm đó, dù thị trường trái phiếu rác Trung Quốc nhỏ hơn đáng kể so với của Mỹ. Là một banker, Chang từng thấy một khách hàng đã bỏ hơn 70 triệu USD vào trái phiếu địa ốc Trung Quốc, trong đó có lượng lớn trái phiếu rác do Evergrande và Suning.com phát hành.

Trao đổi với Bloomberg, ông Desmond How - từng là banker tại Nomura, cho biết hai năm 2015 và 2016 là thời kỳ vàng son của mình. Khi ở Nomura, ông xử lý giao dịch từ 30 đến 40 triệu USD mỗi ngày. How hiện là quản lý cấp cao tại quỹ phòng hộ Gaoteng Global Asset Management.

Bắt đầu của chuỗi ngày sa sút

Khác với ngày xưa, thị trường trái phiếu bất động sản trị giá 203 tỷ USD của Trung Quốc giờ đây đã lụn bại. Các công ty địa ốc sa sút, còn nhà đầu tư nước ngoài đành phải ôm trọn số lỗ.

Trong giai đoạn trước, chỉ duy nhất một nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn không thể thanh toán lãi trái phiếu. Tuy nhiên, mọi việc đã thay đổi kể từ năm ngoái, Bloomberg nhấn mạnh.

Cuộc trấn áp của chính phủ đối với lĩnh vực bất động sản nặng nợ khiến nhiều doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn mới kể từ cuối năm 2020. Các dự án dang dở khiến người mua nhà bất mãn, từ chối thanh toán lãi vay thế chấp tại hơn 100 thành phố.

Hơn nữa, lâu nay công chúng đồn đoán rằng Bắc Kinh sẽ giải cứu những gã khổng lồ bất động sản đang gặp khó khăn nhưng niềm tin này đã sụp đổ sau khi Evergrande bị vỡ nợ vào tháng 12 năm ngoái.

Gần đây, các vụ vỡ nợ đang tăng nhanh, hơn 100 tỷ USD giá trị thị trường trái phiếu bất động sản Trung Quốc đã bị xoá sổ và các banker tại Hong Kong không có thoả thuận nào để thu xếp.

Quỹ lợi suất cao tại Trung Quốc của Fidelity International đã mất 37% từ đầu năm đến nay và tài sản của quỹ đã tụt xuống còn 985 triệu USD, chưa bằng một nửa so với mức đỉnh hồi giữa năm ngoái.

Quỹ của Value Partners Group thì giảm 32%. Sau nhiều tháng khẳng định rằng điều tồi tệ nhất đã qua, các tổ chức lớn như BlackRock và UBS đang mạnh tay giảm bớt mức độ tiếp xúc với trái phiếu bất động sản Trung Quốc.

Nghi ngờ về sức khoẻ tài chính của một số công ty địa ốc cũng đã bắt đầu âm ỉ từ nhiều năm trước. Evergrande đã dành phần lớn thập kỷ qua để vượt qua hết cuộc khủng hoảng thanh khoản này sang cuộc khủng hoảng thanh khoản khác.