Giá đất Thủ Thiêm trước phiên đấu giá hàng tỷ đồng/m2

Đất Thủ Thiêm từng có giá đền bù cao nhất 18-25 triệu đồng/m2

Khu đô thị mới Thủ Thiêm có tổng diện tích quy hoạch 657 ha, nằm trên bán đảo Thủ Thiêm (quận 2, nay là TP Thủ Đức), đối diện trung tâm hành chính quận 1 qua sông Sài Gòn và 5 phút di chuyển qua hầm Thủ Thiêm.

Từ Thủ Thiêm có thể dễ dàng tiếp cận trung tâm thành phố và các khu vực khác thông qua cầu Thủ Thiêm 1 nối Thủ Thiêm với quận Bình Thạnh. Ngoài ra, Thủ Thiêm còn là cửa ngõ chiến lược từ TP HCM đến các khu phát triển trong tương lai về phía Đông, bao gồm cả sân bay quốc tế Long Thành.

Mặc khác, cầu Thủ Thiêm 1 và đường hầm Thủ Thiêm đang hoạt động, cùng với 4 cây cầu Thủ Thiêm khác đang trong giai đoạn xây dựng được kỳ vọng sẽ tăng tính kết nối sau khi các công trình này hoàn thành trong tương lai.

Bán đảo này được Chính phủ phê duyệt quy hoạch từ năm 1996 với kỳ vọng trở thành trung tâm tài chính, thương mại quốc tế và là đô thị đẹp nhất Đông Nam Á. Để thực hiện được mục tiêu này, TP HCM phải giải phóng mặt bằng và di dời hàng chục nghìn hộ dân với số tiền bồi thường khoảng 30.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên hàng thập kỷ qua, nơi đây vẫn là vùng đất thiếu sức sống bởi những bất cập, thiếu đồng thuận về giá đền bù, cũng như vấn đề tái định cư, dẫn đến những tranh chấp, khiếu kiện phát sinh giữa người dân và chính quyền thành phố trong thời gian dài.

Trong thời kỳ đầu quy hoạch khu đô thị mới Thủ Thiêm những năm trước 2000, người dân có đất ở được bồi thường thấp nhất 1,95 triệu đồng/m2 và cao nhất 18-25 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Tiền bồi thường đất nông nghiệp cho nhiều người dân ở phường An Lợi Đông dao động 150.000-200.000 đồng/m2.

Hàng nghìn hộ dân Thủ Thiêm ròng rã khiếu kiện cả thập kỷ vì cho rằng giá đền bù quá thấp, thậm chí có trường hợp không đủ điều kiện được tái định cư. Tại nhiều buổi tiếp xúc cử tri trong suốt những năm gần đây, người dân Thủ Thiêm vẫn nghẹn ngào về giá đền bù quá thấp.

Tăng hàng trăm lần nhưng giá đất Thủ Thiêm chỉ bằng 1/3 quận 1

Sau khoảng 10 năm giải phóng mặt bằng, khu vực Thủ Thiêm bắt đầu được đầu tư hạ tầng. Nhiều tuyến đường như Mai Chí Thọ, đại lộ Đông-Tây,… hình thành, kết nối với quận 1 bên kia bờ sông Sài Gòn và khu Đông TP HCM.

Năm 2015, CBRE cho biết giá đất bình quân tại Thủ Thiêm trên 3.000 USD/m2 (tương đương khoảng 68 triệu đồng/m2). Muốn sở hữu quỹ đất tại đây, doanh nghiệp không được gia hạn mà phải trả ngay chi phí đất. Thời điểm đó, CBRE dự báo tổng diện tích sàn xây dựng của các dự án tại Thủ Thiêm trong tương lai vào khoảng 5,1 triệu m2.

Cuối năm 2017, JLL cho biết giá đất ở Thủ Thiêm đã tăng 30-40% trong vòng ba năm (2015-2017). Đây là mức tăng kỷ lục do xuất phát điểm của giá đất tại Thủ Thiêm khá thấp, cơ sở hạ tầng của Thủ Thiêm đang dần hình thành và hoàn chỉnh, hầu hết các dự án nhà ở mở bán tại Thủ Thiêm được hấp thụ tốt đã phản ánh nguồn cầu cao của thị trường. Ngoài ra, Thủ Thiêm là quỹ đất cuối cùng còn lại của thành phố với vị trí đắc địa bên sông Sài Gòn và tiếp giáp quận 1.

"Nhìn chung, giá đất ở Thủ Thiêm bằng một phần ba so với giá đất ở khu vực quận 1 và tương đối thấp hơn giá đất ở các quận liền kề quận 1 như quận 3 và quận 4. Ngoài sự tăng trưởng của giá đất ở Thủ Thiêm, các khu vực liền kề Thủ Thiêm ở quận 2 như khu vực Đồng Văn Cống, An Phú, Thảo Điền cũng có sự gia tăng", báo cáo của JLL cho biết.

Đến tháng 4/2018, khảo sát của Gạch Vàng cho thấy Thủ Thiêm cùng An Lợi Đông là hai phường có giá đất cao nhất ở quận 2. Giá đất trung bình tại hai khu vực này lần lượt ghi nhận 255,5 triệu đồng/m2 và 154 triệu đồng/m2.

Ba tuyến đường có giá đất cao nhất tại Thủ Thiêm gồm Trần Não, Lương Định Của và Mai Chí Thọ. Ở mặt tiền đường Trần Não, giá đất trên 207 triệu/m2, tăng 20% trong vòng một năm. Giá đất tại tuyến đường Lương Định Của khoảng 177,5 triệu đồng/m2 và tại đường Mai Chí Thọ khoảng 156,4 triệu đồng/m2.

Còn theo thống kê của JLL vào thời điểm này, giá biệt thự bình quân ở Thủ Thiêm vào khoảng 8.612 USD/m2 (tương đương nhà liền thổ 196 triệu đồng/m2).

Đối với biệt thự diện tích lớn 1.000 m2, giá khoảng 150 tỷ đồng/căn. Nhà phố thương mại (shophouse) có mức giá cao nhất 9.653 USD/m2 (gần 220 triệu đồng), còn giá chào bán shophouse khoảng 70 tỷ đồng/căn.

Giai đoạn này bắt đầu ghi nhận nhiều chủ đầu tư tham gia phát triển cả về hạ tầng lẫn khu dân cư thông qua hình thức BT (đổi đất xây hạ tầng trong khu đô thị mới). Trong đó, có 4 tuyến đường chính (đại lộ vòng cung, đường ven hồ trung tâm, đường ven sông Sài Gòn và đường châu thổ qua khu lâm viên sinh thái phía nam), cầu Thủ Thiêm 2, cầu đi bộ, quảng trường trung tâm (20 ha), công viên bờ sông (9 ha), đọan đường trục Bắc - Nam (từ chân cầu Thủ Thiêm 1 đến đường Mai Chí Thọ),…

Nhiều tuyến đường tại Khu đô thị mới được đầu tư theo hình thức BT. (Ảnh: Văn Dũng).

Giá đất Thủ Thiêm không ngừng tăng theo thông tin quy hoạch

Cùng với sự phát triển hạ tầng kết nối, thông tin về việc thành lập TP Thủ Đức cũng khiến giá đất tại khu khu Đông nói chung và Thủ Thiêm không ngừng tăng.

Giá nhà đất tại Thủ Thiêm tăng liên tục trong năm 2020 và có tốc độ tăng giá căn hộ cao nhất trong khu vực với khoảng 12%, theo Batdongsan.com.vn.

Hàng loạt dự án được chào bán như The Metropole Thủ Thiêm, The River với giá trung bình đợt đầu 85-150 triệu đồng/m2 cũng có xu hướng tăng lên 90-160 triệu đồng/m2.

Hay giá bán các dự án như Feliz En Vista từ 50-55 triệu/m2 tăng lên 58-63 triệu/m2; The Estella Height từ 50 triệu/m2 lên 70-75 triệu/m2; D' Edge Thảo Điền và Paris Hoàng Kim có giá giao dịch thứ cấp lần lượt tăng gần 30% và 5-7% so với giá bán khởi điểm,…

Theo số liệu công bố vào đầu tháng 8, Batdongsan.com.vn cho biết một số dự án căn hộ ra mắt trong thời gian gần đây đã cán mốc 100-160 triệu đồng/m2 - mức giá chưa từng có.

Bên cạnh đó, nhà liền thổ, shophouse cũng tăng từ dưới 100 triệu đồng/m2 năm 2019 lên 200 triệu đồng/m2. Các sản phẩm nhà liền kề cũng có giá cán mốc 100 triệu đồng/m2.

Khu vực Thủ Thiêm tập trung hàng loạt dự án hạng sang. (Ảnh: H.T, T.L).

Đỉnh điểm cuộc đấu giá hàng tỷ đồng/m2 đất ở Thủ Thiêm

Câu chuyện về giá nhà, giá đất tại TP HCM nói chung liên tục tăng trong những năm gần đây đến nay không còn mới mẻ. Song, thông tin thành viên của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh (Tập đoàn Tân Hoàng Minh) sẵn sàng bỏ mức giá 2,45 tỷ đồng cho mỗi mét vuông đất tại Thủ Thiêm lại trở thành tâm điểm dư luận trong những ngày qua bởi mức giá không tưởng.

Đây là mức giá trúng cao nhất thị trường TP HCM từ trước đến nay, gấp 8,3 lần giá khởi điểm và gần tiệm cận với giá nhà ở Tokyo, Hong Kong - những nơi đất chật, người đông và là trung tâm thương mại tài chính châu Á.

Nếu như trước đây giá đất Thủ Thiêm chỉ bằng 1/3 quận 1 thì nay đã vượt các tuyến đường đắt đỏ nhất trung tâm Sài Gòn như Đồng Khởi, Hàm Nghi, Lê Lợi,… sau cuộc đấu giá.

Thậm chí, với 2,45 tỷ đồng/m2 (khoảng 1 triệu USD/m2), Thủ Thiêm trở thành nơi có giá đất đắt đỏ nhất thế giới, bỏ xa những khu vực như Monaco, Hong Kong, NewYork, London, Geneva, Paris, Sydney, Shanghai, Los Angeles, Beijing,…

Trước Tân Hoàng Minh, một doanh nghiệp có trụ sở tại Hà Nội cũng sẵn sàng bỏ giá 1 tỷ đồng/m2 với những bước giá lớn gấp nhiều lần so với đối thủ để trúng đấu giá lô đất 5.000 m2, gấp 7 lần giá khởi điểm.

Trước mắt, kết quả đấu giá đất này mang về nguồn ngân sách lớn hàng chục nghìn tỷ để TP HCM tái đầu tư, trong đó có cơ sở hạ tầng và nhà ở xã hội.

Song, việc các doanh nghiệp trúng đấu giá đất cao ngất ngưởng đặt ra những câu hỏi về kế hoạch phát triển, tính hiệu quả của dự án cũng như những tác động trong tương lai: Doanh nghiệp phải bán dự án với giá bao nhiêu mới có lãi? Giá khởi điểm của hàng chục lô đất tiếp theo có tăng mạnh? Giá đất trong khu vực có tăng? Các chủ đầu tư hiện hữu có nâng giá bán trong các đợt tiếp theo?,…

Riêng tại lô đất của nhóm Tân Hoàng Minh vừa trúng đấu giá, giới đầu tư tính toán doanh nghiệp phải bán với giá tối thiểu 350 triệu đồng/m2 thì mới có lãi. Mức này vượt qua các dự án hạng sang hiện nay như The River Thu Thiem (110 triệu đồng/m2), Metropole Thu Thiem (172 triệu đồng/m2), Empire City (185 triệu đồng/m2), The MarQ (230 triệu đồng/m2),… và tương đương dự án Grand Marina, Saigon (350 triệu đồng/m2).