Doanh nghiệp môi giới BĐS làm ăn ra sao trong mùa dịch?

Từ năm 2020 đến nay, bất động sản là một trong những lĩnh vực chịu ảnh hưởng trực tiếp của dịch COVID-19. Trong đó, hoạt động môi giới cũng đang trải qua không ít khó khăn.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, chỉ trong 3 tháng đầu dịch năm ngoái, có khoảng 80% sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động hoặc không phát sinh giao dịch, nhiều cá nhân môi giới bất động sản thất nghiệp.

Đợt dịch COVID-19 bùng phát từ cuối tháng 4 đến nay kéo dài và diễn biến biến phức tạp hơn, các sàn giao dịch bất động sản chưa kịp phục hồi hoàn toàn lại tiếp tục tạm ngừng hoạt động. 

Bộ Xây dựng cho biết, tính đến thời điểm này, hầu như chỉ có các sàn giao dịch bất động sản thuộc những doanh nghiệp quy mô lớn, có tiềm lực tài chính và trực tiếp làm chủ đầu tư dự án như Đất Xanh Miền Bắc, Hải Phát Land, CEN Group,… mới tiếp tục duy trì được hoạt động.

Tuy nhiên, hầu hết các sàn giao dịch đều hoạt động theo phương thức kinh doanh như bán hàng trực tuyến, áp dụng công nghệ 4.0 vào việc quản lý thông tin, quản lý giao dịch, thanh toán, quảng cáo. Còn lại khoảng 80 % các sàn giao dịch bất động sản làm trung gian môi giới thì hầu như phải tạm dừng hoạt động.

Thống kê của người viết từ 4 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có hoạt động ở mảng môi giới cho thấy, các doanh nghiệp đạt gần 4.792 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 339 tỷ đồng lãi ròng trong quý II/2021, cao gấp hơn 4 lần về doanh thu và tăng 40% về lợi nhuận so với cùng kỳ năm ngoái.

Lũy kế 6 tháng đầu năm nay, 4 doanh nghiệp đem về hơn 10.880 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 637 tỷ đồng lãi ròng, tương ứng gấp 6 lần về doanh thu và tăng trưởng 69% về lợi nhuận.

Doanh nghiệp môi giới báo lãi nhưng dòng tiền kinh doanh âm

Trong đó, CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services, Mã: DXS) là doanh nghiệp có kết quả kinh doanh dẫn đầu nhóm. Sáng 15/7 vừa qua, hơn 358,2 triệu cổ phiếu của doanh nghiệp này chính thức giao dịch trên HNX và trở thành doanh nghiệp niêm yết tiếp sau Danh Khôi và CenLand hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ phân phối bất động sản.

Trong quý II, DXS ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 1.087 tỷ đồng, cao gấp đôi và LNST đạt gần 311 tỷ đồng, tăng 64% so với cùng kỳ. Đóng góp chính cho sự tăng trưởng này là doanh thu dịch vụ bất động sản với gần 943 tỷ đồng, cao gấp 3 lần cùng kỳ. Tính chung 6 tháng đầu năm, mảng dịch vụ bất động sản đem về cho DXS hơn 1.814 tỷ đồng, cao gấp 2,5 lần cùng kỳ.

Doanh nghiệp lý giải, LNST quý này tăng chủ yếu do tình hình triển khai bán hàng tại các công ty trong hệ thống đều tăng trưởng, chủ yếu từ các dự án đã ký hợp đồng trước đó và các dự án của các hợp đồng mới phát sinh.

6 tháng đầu năm, Đất Xanh Services đạt gần 2.128 tỷ đồng doanh thu thuần, gấp 2,2 lần và LNST đạt gần 654 tỷ đồng, tăng 98% so với cùng kỳ.

Khoản phải thu trong kỳ của công ty tăng thêm gần 1.186 tỷ đồng, hàng tồn kho cũng tăng thêm gần 326 tỷ đồng. Trong khi cùng kỳ năm ngoái, Đất Xanh Services giảm được hai khoản này, lần lượt ghi nhận hơn 660 tỷ đồng và hơn 15 tỷ đồng. Đây là nguyên nhân khiến dòng tiền kinh doanh của DXS giảm mạnh từ hơn 464 tỷ đồng về hơn 91 tỷ đồng.

Hoạt động kinh doanh của CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand, Mã: CRE) cũng tăng trưởng trong quý II với doanh thu thuần đạt hơn 1.644 tỷ đồng, gấp gần 4 lần cùng kỳ và LNST đạt hơn 128 tỷ đồng, tăng 32% so với cùng kỳ.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt hơn 3.685 tỷ đồng, cao gấp hơn 5 lần và LNST đạt hơn 251 tỷ đồng, tăng 80% so với cùng kỳ năm ngoái.

Song, nguồn thu chính của CenLand nửa năm nay không đến từ hoạt động môi giới mà đến từ doanh thu đầu tư bất động sản với gần 2.942 tỷ đồng (cao gấp 15 lần cùng kỳ). Doanh thu môi giới ghi nhận hơn 855 tỷ đồng, tăng 78% so với cùng kỳ.

Dù có lãi, song CenLand đang gặp khó trong quản trị dòng tiền. Cụ thể, 6 tháng đầu năm, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp âm tới 885 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ ghi nhận hơn 261 tỷ đồng. 

Nguyên nhân là các khoản phải thu ngắn hạn khác ghi nhận gần 1.205 tỷ đồng, gần gấp đôi cùng kỳ; tồn kho gần 1.260 tỷ đồng (cùng kỳ 101 tỷ đồng), bao gồm căn hộ, đất nền do doanh nghiệp mua từ các chủ đầu tư để bán lại.

Hoạt động môi giới từ khá lâu song tên tuổi của CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land (Mã: KHG) thời gian gần đây mới gây chú ý khi doanh nghiệp này vừa chính thức đưa hơn 174,8 triệu cổ phiếu niêm yết trên sàn HNX.

Về kết quả kinh doanh quý II, doanh thu thuần công ty đạt 222 tỷ đồng, cao gấp 17 lần và LNST đạt hơn 48 tỷ đồng, gấp 9 lần cùng kỳ. Doanh thu trong quý này toàn bộ đến từ hoạt động môi giới bất động sản.

Lũy kế nửa đầu năm, doanh thu thuần Khải Hoàn Land đạt 303 tỷ đồng và LNST đạt gần 56 tỷ đồng, đều cao gấp 8 lần cùng kỳ.

Dòng tiền kinh doanh 6 tháng đầu năm của Khải Hoàn Land tiếp tục âm hơn 400 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu là do các khoản phải thu tăng thêm hơn 402 tỷ đồng.

Với CTCP Tập đoàn Danh Khôi (Mã: NRC), doanh nghiệp vừa có một quý kinh doanh thua lỗ gần 46 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi gần 33 tỷ đồng. Trong kỳ, toàn bộ doanh thu trong kỳ của công ty đến từ dịch vụ môi giới và các dịch vụ khác nhưng chỉ ghi nhận gần 2 tỷ đồng, giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái (hơn 82 tỷ đồng).

Lũy kế trong 6 tháng đầu năm nay, Danh Khôi đạt chưa đến 5 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 95% và lỗ ròng hơn 69 tỷ đồng.

Cùng với kết quả kinh doanh kém khả quan, dòng tiền kinh doanh 6 tháng đầu năm của Danh Khôi tiếp tục âm hơn 531 tỷ đồng (cùng kỳ chỉ âm hơn 31 tỷ đồng). Trong đó, tồn kho của doanh nghiệp tăng thêm gần 28 tỷ đồng và chưa thanh toán khoản phải trả gần 40 tỷ đồng.

Doanh nghiệp môi giới có thể gặp khó trong quý III

Chia sẻ tại chương trình tư vấn đầu tư chủ đề "Cổ phiếu bất động sản - đầu tư thế nào?" do Chứng khoán SSI tổ chức mới đây, ông Hoàng Văn Thọ, Chuyên gia phân tích ngành bất động sản CTCP Quản lý Quỹ Dragon Capital nhận định, do sản phẩm đã được bán ở nửa đầu năm hoặc từ năm ngoái nên sẽ có một số doanh nghiệp không bán được hàng mà vẫn có lợi nhuận tốt trong quý III. 

Yếu tố thứ nhất về doanh số, vị này cho rằng, các doanh nghiệp sẽ bị ảnh hưởng mạnh trong quý III vì rất ít người mua online, có thể chỉ có vài nghìn giao dịch. Yếu tố thứ hai về lợi nhuận, sẽ có những doanh nghiệp đã bán hàng từ 1-2 năm trước, đến thời điểm này bàn giao và ghi nhận. Do đó, có thể thấy lợi nhuận dù tốt nhưng chưa chắc công ty đã tốt hoặc ngược lại.

Đối với doanh nghiệp niêm yết, Đất Xanh Services là một trong hai doanh nghiệp bị tác động tiêu cực trực tiếp, khó chống lại được dịch COVID-19. "Việc môi giới gặp nhiều khó khăn, lợi nhuận quý III của hai doanh nghiệp này chắc sẽ bị ảnh hưởng", ông Thọ dự báo.

Còn theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Đại Phúc Land, trong nhóm các doanh nghiệp môi giới, 60 - 70% là doanh nghiệp vừa và nhỏ, hoạt động dựa trên sản phẩm của chủ đầu tư, họ có thể gồng được một thời gian ngắn nhưng dài hạn là khó khăn.

Những doanh nghiệp này đang không có nguồn thu và họ đang phải gồng gánh tất cả chi phí để giữ được nhân sự. Khi thị trường khó khăn, đối tượng này sẽ rút lui và rời khỏi thị trường tương đối nhiều. Theo bà Hương, nếu quý cuối năm lực lượng này không hoạt động được mọi chuyện sẽ càng tệ hơn nữa.