Doanh nghiệp bất động sản vay mới hơn 276.000 tỷ, dư nợ toàn ngành vượt 400.000 tỷ

Số liệu từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp niêm yết cho thấy quy mô vay nợ của ngành bất động sản đã tăng mạnh trở lại trong năm qua.

Theo thống kê của người viết từ 78 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán, trong năm 2025, các doanh nghiệp này vay mới hơn 276.000 tỷ đồng, tăng 42% so với năm 2024 và gấp gần hai lần so với năm 2021 - thời điểm trước khi xảy ra khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp.

Trong đó, nhóm vay mới nhiều nhất gồm Vinhomes với hơn 53.000 tỷ đồng, tiếp đến là Becamex IDC với gần 10.000 tỷ đồng và Tổng Công ty Tín Nghĩa (TID) khoảng 8.000 tỷ đồng. Một số doanh nghiệp khác có giá trị vay mới trên 4.000 tỷ đồng gồm Novaland, Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP), Taseco Land (TAL) và Khang Điền (KDH).

Cùng với đó, tổng dư nợ vay của toàn ngành tiếp tục lập đỉnh mới khi ghi nhận khoảng 409.000 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2025, tăng hơn 40% so với cuối năm 2024 và cao gấp hơn hai lần so với cuối năm 2021.

Tỷ trọng nợ vay trên tổng tài sản của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện vào khoảng 22%, mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây, trong khi giai đoạn trước thường dao động quanh 18 - 19%.

Việc quy mô dư nợ tăng mạnh trở lại cho thấy đòn bẩy tài chính của khối doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang dần quay về mức cao của giai đoạn trước khủng hoảng trái phiếu. Tuy nhiên, cấu trúc rủi ro của ngành đã có sự thay đổi.

Dư nợ của ngành cũng tập trung lớn ở một số doanh nghiệp quy mô lớn. 6 doanh nghiệp có dư nợ vay cao nhất chiếm khoảng 306.000 tỷ đồng, tương đương 75% tổng dư nợ toàn ngành. Nhóm này gồm Vinhomes, Tập đoàn Sunshine, Novaland, Kinh Bắc, Becamex IDC và Khang Điền.

Trong nhóm này, tỷ trọng nợ vay trên tổng tài sản của Kinh Bắc và Khang Điền ở mức dưới 20%, các doanh nghiệp còn lại dao động trong khoảng 30 - 47%.

Việc gia tăng quy mô vay nợ của các doanh nghiệp lớn cũng gắn liền với hoạt động mở rộng danh mục dự án. Chẳng hạn, Vinhomes ghi nhận chi phí lớn cho tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và phát triển các dự án như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, Vinhomes Ocean Park 2 - 3, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City...

Tại doanh nghiệp này, các khoản vay ngắn hạn đang chịu lãi suất khoảng 5,83 - 11,5%/năm đối với các khoản vay bằng USD không có tài sản bảo đảm và 5,5 - 15%/năm đối với các khoản vay bằng VND có tài sản bảo đảm. Khoảng 29.000 tỷ đồng dư nợ ngân hàng dự kiến đến hạn thanh toán trong năm 2026, tập trung tại các ngân hàng như VPBank, BIDV, VIB, MB, Techcombank, HDBank và VietinBank.

Khác với Vinhomes, Novaland (NVL) và Tập đoàn Sunshine duy trì quy mô dư nợ lớn trong bối cảnh tái cấu trúc và xử lý các nghĩa vụ tài chính phát sinh từ giai đoạn trước.

Tại Novaland, các ngân hàng đang cho vay chủ yếu là VPBank, MB, TPBank, VietinBank… Doanh nghiệp có khoảng 22.500 tỷ đồng nợ ngắn hạn, thời hạn thanh toán không được công bố chi tiết. Các khoản vay tín dụng và trái phiếu đều có lãi suất cố định trong năm đầu tiên với khoảng 10 - 11%/năm và sau đó thả nổi.  

Tại Sunshine Group, nợ ngân hàng tập trung chủ yếu tại HDBank và MB với tổng giá trị khoảng 19.500 tỷ đồng, phần lớn phát sinh từ các công ty con và công ty liên quan trong hệ sinh thái.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản trên sàn có tỷ trọng nợ ngắn hạn trên tổng dư nợ rất cao, thậm chí trên 80%, trong khi chu kỳ phát triển dự án bất động sản thường kéo dài nhiều năm.

Điều đáng chú ý là tỷ trọng nợ ngắn hạn cao lại không xuất hiện ở các doanh nghiệp đang mở rộng dự án mà tập trung ở những doanh nghiệp ít ghi nhận hoạt động phát triển dự án mới trong thời gian gần đây như LDG, Vạn Phát Hưng (VPH), Địa ốc First Real (FIR), Quốc Cường Gia Lai (QCG), Tập đoàn NRC, CenLand (CRE)… Các khoản vay này chủ yếu liên quan đến các nghĩa vụ tài chính tồn đọng từ chu kỳ trước.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng phải dành nguồn tiền đáng kể để thực hiện nghĩa vụ tài chính trong năm qua khi đã trả khoảng 184.700 tỷ đồng nợ gốc và khoảng 27.400 tỷ đồng tiền lãi vay. So với tổng dư nợ, mức lãi vay tương đương khoảng 6 - 7%/năm.

Tuy nhiên, con số này thấp hơn mặt bằng lãi suất công bố do một phần chi phí lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản được vốn hóa vào giá trị tài sản theo chuẩn mực kế toán.

Khi nhiều khoản vay mua nhà trên thị trường dần kết thúc thời gian ân hạn và chuyển sang lãi suất thả nổi, áp lực tài chính đối với người mua nhà cũng bắt đầu gia tăng. Dù tác động hiện chủ yếu thể hiện ở phía người mua, nhưng về dài hạn điều này có thể ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ của thị trường, qua đó tác động gián tiếp đến dòng tiền bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản.

Trong bối cảnh thị trường vẫn đang trong quá trình phục hồi, khả năng kiểm soát đòn bẩy tài chính và cân đối dòng tiền sẽ tiếp tục là yếu tố quyết định sức khỏe tài chính của doanh nghiệp, qua đó tạo ra sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các doanh nghiệp bất động sản.