Bài học từ chính sách giải cứu bất động sản của Trung Quốc

Bài học giải cứu bất động sản của Trung Quốc

Trung Quốc vừa tung ra các biện pháp giải cứu bất động sản (BĐS) khi thị trường gặp nhiều vấn đề nghiêm trọng kể từ khi quốc gia này đưa ra chính sách "3 lằn ranh đỏ" để kiểm soát tăng trưởng tín dụng quá nóng.

Hơn 300 công ty, tập đoàn phát triển bất động sản bị ảnh hưởng khiến thị trường gặp vấn đề nghiêm trọng. Để giải quyết vấn đề này, Trung Quốc đã phải đưa ra 16 điểm quan trọng trong chiến dịch giải cứu toàn diện thị trường bất động sản.

Theo chuyên gia tài chính - đầu tư Nguyễn Hữu Thanh, Phó Tổng giám đốc & Tư vấn chiến lược Công ty Weland, chiến dịch giải cứu thị trường bất động sản của Trung Quốc tập trung vào ba nhóm giải pháp, gồm: Giãn nợ, nới lỏng tín dụng và hỗ trợ các đối tượng liên quan đến ngành bất động sản.

Trong đó, chính sách giãn nợ được áp dụng cho cả đơn vị phát triển bất động và người vay mua nhà, áp dụng cho cả khoản vay ngân hàng và nợ trái phiếu.

Với các chủ đầu tư là các khoản vay đáo hạn trong 6 tháng tới có thể được gia hạn tới một năm, đồng thời các khoản trái phiếu đến hạn cũng được xem xét gia hạn hoặc hoán đổi. Còn ngân hàng và người mua nhà đã bật đèn xanh đàm phán để gia hạn khoản vay trong trường hợp đồng mua bán có thay đổi, bị hủy hoặc bị ảnh hưởng COVID-19.

Ông Thanh đánh giá, đây được coi là biện pháp mạnh mẽ nhằm tránh sự phá sản hàng loạt của các chủ đầu tư, giảm điểm tín dụng của người mua nhà, tránh phát sinh nợ xấu khổng lồ cho hệ thống ngân hàng.

Với nhóm giải pháp về nới lỏng tín dụng, các quy định hạn chế, giới hạn cho vay với chủ đầu tư được tạm xóa bỏ, đặc biệt nếu ngân hàng nào "lỡ tay" cho vay quá hạn mức thì được gia hạn để sửa sai. Đây là điều các chủ đầu tư đang hết sức chờ đợi, đó là được tiếp tục cấp tín dụng, giống như được "tiếp thêm máu" để cơ thể có thể tiếp tục hoạt động. 

Hoạt động mua bán dự án (M&A) cũng được khuyến khích ở cả kênh tín dụng và phát hành trái phiếu. Điều này thể hiện thực trạng có rất nhiều chủ đầu tư không đủ tiềm lực thực hiện dự án, một số khác có nhu cầu vay để mua và hồi sinh dự án các dự án tiềm năng.

"Việc khơi thông dòng vốn cho hoạt động M&A là một biện pháp rất hữu hiệu giúp thúc đẩy lực cầu, bên bán sẽ thu được dòng tiền để trả nợ và tiếp tục triển khai các dự án dở dang khác. 

Bên cạnh đó, chủ đầu tư có thể vay vốn thông qua Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Quốc gia để đảm bảo thực hiện tiếp các dự án bất động sản đang dở dang", ông Thanh nói.

Đối với nhóm giải pháp cho các đối tượng liên quan, có thể xem xét nới lỏng các quy định để người mua nhà có thể tiếp cận nguồn tín dụng thuận lợi hơn. Đặc biệt, người dân mua căn nhà đầu tiên sẽ có cơ chế tối ưu, đơn giản hóa các quy định.

Thêm nữa, điểm tín dụng của người dân sẽ được bảo lưu, đây là một biện pháp gián tiếp để tạo điều kiện cho nhiều người tiếp cận khoản vay hơn do hiện nay Trung Quốc có hệ thống chấm điểm công dân còn gọi là hệ thống tính điểm tín dụng xã hội (SCS: Social Credit System).

Nếu bị chấm điểm thấp, người dân sẽ khó tiếp cận khoản vay trong tương lai, mà hiện nay nhiều người bị vi phạm thời gian trả gốc lãi, do thu nhập bị ảnh hưởng, làm suy giảm lực cầu nghiêm trọng. 

Ngoài ra, ngành sát sườn với bất động sản nhất là xây dựng cũng được quan tâm thông qua các nguồn tài trợ để đảm bảo doanh nghiệp phát triển liên tục và ổn định.

Giải cứu cả nền kinh tế chứ không riêng bất động sản

Theo ông Nguyễn Hữu Thanh, về tổng thể có 7 dòng tiền chảy vào nền kinh tế, được ví như 7 mạch máu cấp nguồn sống cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, tình trạng hiện nay các "mạch máu" này đều đang tắc nghẽn, ảnh hưởng đến tất cả các ngành, nặng nề nhất là doanh nghiệp bất động sản do thị trường đang gần như đóng băng dù một số chủ đầu tư đã đưa ra chính sách chiết khấu 40-50% giá trị bất động sản.

Các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh khác cũng không tránh khỏi ảnh hưởng khi room tín dụng cạn kiệt, dòng tiền trong nền kinh tế không được lưu thông.

"Nợ xấu được châm ngòi từ bất động sản sẽ nhanh chóng lan ra các ngành phụ trợ, rồi các ngành khác. Vấn đề hiện tại là cả nền kinh tế đang đói vốn, cần khơi thông dòng vốn cho cả nền kinh tế chứ không riêng gì bất động sản", ông Thanh lưu ý. 

Theo chuyên gia, với doanh nghiệp bất động sản lúc này, cần nhất là cắt giảm chi phí, chắt chiu dòng tiền để sinh tồn, tập trung  phát triển các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và bán ra thị trường với giá hợp lý để thu tiền về giải quyết các vấn đề thanh khoản.

Với các chính sách quản lý, bước đầu có thể là nới room cho các khoản vay phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh và cá nhân vay mua bất động sản để kích hoạt tính thanh khoản của thị trường. Trong đó, đặc biệt ưu tiên giải ngân cho các đối tượng mua nhà lần đầu, có nhu cầu ở thực, thu nhập thấp,… Giải pháp này nhằm giúp khơi thông thanh khoản thị trường, là tiền đề kích thích dòng tiền trong dân đang “nằm yên nghe ngóng”.  

Bên cạnh đó, cần quyết liệt đẩy nhanh giải ngân đầu tư công để bơm nguồn vốn đáng kể vào thị trường, kết hợp với các thông điệp ổn định lãi suất, giải pháp xử lý minh bạch cho trái phiếu doanh nghiệp sẽ kéo lại niềm tin cho thị trường, từ đó các kênh khác sẽ được lưu thông.

Với riêng thị trường bất động sản, có thể tham khảo từ Trung Quốc. Trong đó, các đối tượng trực tiếp và gián tiếp liên quan đến thị trường bất động sản gồm: Chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp, người mua nhà,… đều cần được hỗ trợ bằng nhiều phương thức khác nhau. Nếu giải pháp chỉ tập trung cho một hoặc một số đối tượng thì tác dụng sẽ không cao.  

Các biện pháp khuyến khích M&A dự án và mua lẻ đều cần được ưu tiên trong đó, các doanh nghiệp cần được khơi thông cơ chế để hoàn thiện dự án hoặc M&A dự án, người mua nhà cần hỗ trợ bằng việc ưu đãi lãi suất, giãn nợ, điều chỉnh tiêu chuẩn xếp hạng tín dụng.

Chính sách cần kịp thời để các doanh nghiệp có hệ thống quản trị tốt sẽ có cơ hội tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp yếu kém sẽ bị thị trường thanh lọc.

Chuyên gia này cũng khuyến nghị các cơ quan quản lý cần đưa ra các quyết sách linh hoạt và sớm hơn để giảm thiểu những thiệt hại không đáng có nền kinh tế, đó là điều mà cả thị trường đang mong chờ từ các nhà quản lý, đơn vị hoạch định chính sách.