Tồn kho bất động sản tăng cao, bao nhiêu doanh nghiệp có dự án mới?

Thống kê báo cáo tài chính của một số doanh nghiệp có vốn hóa vừa và lớn trên thị trường bất động sản, tình hình kinh doanh trong năm 2025 đã có sự cải thiện đáng kể so với năm trước, mặc dù vẫn có sự phân hóa cao. Tồn kho tiếp tục xu hướng gia tăng và phần lớn nằm ở các đại dự án cũ, chỉ có rất ít các doanh nghiệp có dự án mới.

Tập đoàn Novaland (Mã: NVL) tiếp tục là doanh nghiệp có tồn kho lớn nhất thị trường với hơn 153.000 tỷ đồng, tăng 5% so đầu năm. Phần lớn giá trị này nằm ở bất động sản để bán đang xây dựng, xấp xỉ 145.000 tỷ đồng, còn lại là các sản phẩm đã hoàn thành.

Việc triển khai cùng lúc loạt dự án quy mô lớn khiến tăng tồn kho của CTCP Vinhomes (Mã: VHM) tăng lên mức kỷ lục, gần 135.000 tỷ đồng, gấp 2,5 lần đầu năm; chủ yếu đến từ bất động sản để bán đang xây dựng với hơn 112.000 tỷ đồng, gấp 2,9 lần.

Tính đến cuối năm 2025, doanh số bán hàng chưa ghi nhận của Vinhomes đạt hơn 186.000 tỷ đồng, gần gấp đôi so với cuối năm 2024. Năm 2025, chủ đầu tư này ra mắt 5 dự án mới gồm Vinhomes Wonder City (Đan Phượng, Hà Nội), Vinhomes Green City (Hậu Nghĩa, Tây Ninh), Vinhomes Golden City (Dương Kinh, Hải Phòng), Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP HCM) và Happy Home Tràng Cát (Nam Tràng Cát, Hải Phòng).

Tồn kho của Tập đoàn Sunshine (Mã: KSF) cũng ghi nhận tăng mạnh vào thời điểm cuối năm với gần 15.000 tỷ đồng, gấp 17 lần đầu năm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc sáp nhập kết quả kinh doanh của Sunshine Homes (Mã: SSH).

Trong đó, tăng mạnh nhất ở hàng hóa bất động sản mà KSF và các công ty con nhận bàn giao tại dự án Noble Palaceсе Tay Ho - Golf Masion và Noble Palace Tay Ho - Boutique Masion, với hơn 13.500 tỷ đồng.

Một điểm đáng chú ý trong BCTC của Sunshine là vào tháng 10 và tháng 11/2025, doanh nghiệp đã ký hợp đồng với Kita Invest với mục đích nhận chuyển nhượng, đầu tư mua xây dựng kinh doanh phát triển dự án nhà ở cao tầng để bán kết hợp dịch vụ thương mại trên hai lô đất CT05 và CT06 thuộc Khu đô thị Nam Thăng Long, Hà Nội (tên thương mại là Ciputra).

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) ghi nhận hàng tồn kho tăng gần gấp đôi lên gần 26.955 tỷ đồng, chủ yếu do Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát có giá trị dở dang gần 17.000 tỷ (gấp 2 lần cuối năm ngoái).

Bên cạnh đó, Kinh Bắc phát sinh thêm khoản đầu tư vào Khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái và sân golf Khoái Châu gần 776 tỷ đồng; Khu công nghiệp Kim Thành 2 gần 520 tỷ đồng.

Ngoài ra, chi phí xây dựng dở dang cũng ghi nhận tăng mạnh từ 731 tỷ lên 4.224 tỷ đồng. Nguyên nhân là do phát sinh chi phí hơn 3.530 tỷ đồng tại dự án Trung tâm thương mại và văn phòng Láng Hạ.

Tồn kho của CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land, Mã: TAL) cũng ghi nhận tăng mạnh 79% lên hơn 7.300 tỷ đồng, chủ yếu do phát sinh tiền sử dụng đất, tiền giải phỏng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển cho dự án Khu đô thị mới, phố đi bộ trung tâm TP Thái Nguyên (trúng đấu giá vào cuối tháng 4/2025).

Nhóm phân tích Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) dự báo từ năm 2026, khi nguồn cung có triển vọng cải thiện, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc trong năm 2026 sẽ tăng trưởng tích cực. Theo đó, số lượng dự án được phê duyệt mới có thể gia tăng, thủ tục được rút gọn, các dự án tồn đọng pháp lý sớm được triển khai và mở bán trở lại trong năm tới.

Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng giao thông được triển khai dự kiến sẽ giúp tăng giá trị sản phẩm tại các dự án bất động sản. Việc mở rộng và nâng cấp hạ tầng giao thông giúp gia tăng đáng kể mức độ thuận tiện trong sinh hoạt và khả năng khai thác thực tế của bất động sản, từ đó nâng mặt bằng giá và tạo tiền đề để các chủ đầu tư mạnh dạn triển khai các dự án mới.

Nhận định về xu hướng lãi suất tăng tác động đến nhu cầu bất động sản, nhóm phân tích Chứng khoán Vietcap cho rằng mặt bằng lãi suất cao hơn chủ yếu ảnh hưởng nhu cầu của nhóm người mua sử dụng đòn bẩy cao, nhà đầu tư mang tính đầu cơ và thị trường thứ cấp.

Ngược lại, thị trường sơ cấp được kỳ vọng sẽ duy trì khả năng chống chịu tốt trong năm 2026, đặc biệt đối với các dự án của chủ đầu tư có nền tảng vững mạnh, chủ động hợp tác với các ngân hàng thương mại để triển khai các gói hỗ trợ lãi suất trong 1-3 năm đầu.

Trong năm 2026, lãi suất cho vay, bao gồm lãi suất vay thế chấp, có thể tăng nhẹ trước nhu cầu tín dụng gia tăng. Vietcap cho rằng tác động sẽ không đồng đều, trong đó các đợt mở bán sơ cấp của chủ đầu tư mạnh sẽ ít bị ảnh hưởng hơn, trong khi người mua nhà sử dụng đòn bẩy cao, nhà đầu tư đầu cơ và giao dịch trên thị trường thứ cấp có thể bị ảnh hưởng hơn bởi chi phí vay vốn tăng.

Liên quan đến định hướng của NHNN đối với tín dụng cho ngành bất động sản, Vietcap cho rằng việc này sẽ tác động nhiều hơn đến hoạt động cho vay đối với các chủ đầu tư và cho vay mua nhà trên thị trường thứ cấp, cũng như các phân khúc sản phẩm mang tính đầu cơ cao. Còn với các chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý rõ ràng và triển vọng nhu cầu tích cực vẫn sẽ tiếp tục có khả năng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.

Nhu cầu vốn của các chủ đầu tư thường ở mức cao trong giai đoạn đầu phát triển dự án và ít phụ thuộc vốn vay hơn khi dự án đủ điều kiện mở bán chính thức. Trong kịch bản điều kiện tín dụng bị siết chặt hơn, nhóm phân tích cho rằng tác động lên kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư sẽ có sự phân hóa.

Các dự án ở giai đoạn đầu sẽ chịu ảnh hưởng nhiều hơn, do chủ đầu tư có thể cần điều chỉnh tốt hơn giữa khả năng huy động vốn và tiến độ chuẩn bị dự án, qua đó có thể dẫn đến tiến độ chậm hơn so với kế hoạch ban đầu. Trong khi các dự án đã bước vào giai đoạn mở bán sẽ ít chịu ảnh hưởng.