'Nhà là để ở', nhưng ngăn cấm Phố Wall tham gia thị trường BĐS có giúp giá nhà tại Mỹ rẻ hơn?

Doanh nghiệp tranh mua nhà với người dân?

Trong một bài đăng trên mạng xã hội Truth Social vào ngày 7/1, Tổng thống Mỹ Donald Trump viết: “Tôi sẽ ngay lập tức thực hiện các bước để cấm các nhà đầu tư tổ chức lớn mua thêm nhà ở đơn lập và tôi sẽ kêu gọi Quốc hội ban hành luật về việc này”

“Nhà là để người dân ở, chứ không phải các doanh nghiệp”, ông nhấn mạnh.

Đề xuất trên được đưa ra trong bối cảnh thị trường nhà ở Mỹ ngày càng trở nên đắt đỏ. Giá nhà trung vị đã tăng lên khoảng 435.000 USD, khiến giấc mơ sở hữu nhà trở nên xa vời với hàng triệu hộ gia đình. 

Ông Alex Gailey, nhà phân tích dữ liệu của Bankrate, nói với CBS News: “Hiện nay, chỉ một phần nhỏ thị trường nhà ở là còn phù hợp với khả năng chi trả của các hộ gia đình bình thường. Sở hữu nhà không còn là cột mốc tất yếu của tầng lớp trung lưu, mà giống một thứ gì đó xa xỉ". 

Trong năm 2024, thu nhập hộ gia đình trung vị sau khi điều chỉnh cho lạm phát là gần 84.000 USD. Trong khi đó, để mua một căn nhà bình thường, hộ gia đình cần thu nhập khoảng 113.000 USD mỗi năm, theo tính toán của Bankrate. 

Giá nhà đắt đỏ khiến nhiều người bất mãn. Mạng xã hội tràn ngập những lời cáo buộc rằng các nhà đầu tư tổ chức vơ vét nhà ở, thổi phồng giá và đẩy người mua nhà lần đầu ra khỏi thị trường. 

Trong những năm qua, các nhà lập pháp Đảng Dân chủ đã thúc đẩy những dự luật ngăn cản giới doanh nghiệp mua gom nhà, song đều không thành công. Nay ông Trump, một vị tổng thống thuộc Đảng Cộng hòa, cũng đứng về phía lập luận này. 

Chân dung “kẻ phản diện” bị hiểu nhầm

Không phải ngẫu nhiên mà các nhà đầu tư tổ chức trở thành tâm điểm của sự chỉ trích. Sau khi cuộc khủng hoảng nợ vay thế chấp dưới chuẩn khiến giá nhà rơi xuống đáy hồi năm 2008, nhiều doanh nghiệp Phố Wall như Blackstone, American Homes 4 Rent và Progress Residential đã mua hàng nghìn căn nhà ở đơn lập.

Mô hình của họ không phải là mua đi bán lại từng căn nhà, mà là mua hàng loạt bất động sản để cho thuê. Trong nhiều trường hợp, những ông lớn này lập một công ty con chuyên sở hữu và vận hành danh mục nhà cho thuê, sau đó đưa công ty con lên sàn hoặc bán lại để chốt lời. 

Blackstone là trường hợp điển hình. Tập đoàn này mua hàng chục nghìn căn nhà ở đơn lập thông qua Invitation Homes vào năm 2012, đưa công ty này lên sàn vào năm 2017 và thoái vốn hoàn toàn trong năm 2019, bỏ túi hàng tỷ USD. Đến nay Invitation Homes vẫn là một trong những doanh nghiệp cho thuê nhà lớn nhất nước Mỹ. 

Công chúng nhìn thấy hàng triệu người mất nhà cửa vì không thể thanh toán nợ vay, còn các ông lớn Phố Wall thì kiếm lãi đậm từ khủng hoảng. Hai hình ảnh trái ngược này rất có thể đã dẫn đến cái nhìn thiếu thiện cảm với các nhà đầu tư tổ chức.

Tuy nhiên, các chuyên gia chỉ ra rằng chính lực mua của các công ty này đã giúp thị trường nhà đất tạo đáy, hạn chế tác động của khủng hoảng. 

Giai đoạn đại dịch COVID-19 chứng kiến làn sóng mua nhà mới từ giới đầu tư tổ chức. Họ dự đoán giá nhà tăng nhanh do lãi suất thấp kỷ lục sẽ nhiều người sẽ phải từ bỏ giấc mơ sở hữu nhà và chuyển sang đi thuê dài hạn. Vì vậy họ xuống tiền mua những căn nhà đắt đỏ để nắm bắt nhu cầu đó. 

Nhưng khi xét trên toàn thị trường, quy mô nắm giữ của các nhà đầu tư tổ chức vẫn tương đối nhỏ. Theo nghiên cứu năm 2024 của Văn phòng Trách nhiệm Chính phủ Mỹ (GAO), tại thời điểm tháng 6/2022, các nhà đầu tư tổ chức chỉ sở hữu khoảng 450.000 căn nhà ở đơn lập, tương đương 3% tổng số nhà ở loại này. 

Ở một số thị trường, đặc biệt là các thành phố thuộc Vành đai Mặt trời, các nhà đầu tư tổ chức chiếm tỷ trọng lớn hơn nhiều. Nghiên cứu nói trên của GAO cho biết các nhà đầu tư lớn sở hữu 25% số lượng nhà cho thuê ở Atlanta, 18% ở Charlotte và 14% ở Phoenix.

Ông Jake Krimmel, nhà kinh tế cấp cao của Realtor.com, lưu ý nguồn cung nhà tại những khu vực đó đang đi lên đều đặn, giúp kiềm chế đà tăng giá. Điều này cho thấy sự hiện diện của nhà đầu tư tổ chức không hẳn khiến giá nhà tăng vọt. 

Trái lại, mức tăng giá mạnh nhất diễn ra ở những nơi mà các nhà đầu tư tổ chức hầu như không tham gia. Trong giai đoạn tháng 1/2012 - 6/2025, giá nhà ở các thành phố Boise City, Bend, Modesto, Bakersfield, Stockton, Ocala và Austin đều tăng từ 165% đến 270%, cao hơn hẳn mức trung bình toàn quốc. Các nhà đầu tư tổ chức chỉ nắm giữ chưa đến 1% số nhà ở mỗi thành phố này. 

Lệnh cấm Phố Wall sẽ khiến giá nhà tăng cao hơn?

Gốc rễ của cuộc khủng hoảng giá nhà hiện nay nằm ở vấn đề cung - cầu, chứ không phải lòng tham của một số nhà đầu tư. Nước Mỹ chưa xây đủ nhà để đáp ứng nhu cầu của các hộ gia đình. Theo ước tính của sàn giao dịch bất động sản Zillow, nền kinh tế số một thế giới đang thiếu khoảng 4,7 triệu căn nhà.

Có nhiều nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở không theo kịp nhu cầu. Lý do các chuyên gia nhắc đến nhiều nhất là yếu tố chính sách. Phòng Thương mại Mỹ đã liệt kê một loạt rào cản, bao gồm quy trình cấp phép rườm rà, các quy định phân vùng lỗi thời và khung pháp lý phức tạp. 

Chi phí xây dựng cũng là một vấn đề lớn. Các gián đoạn chuỗi cung ứng xuất phát từ đại dịch COVID-19 đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn cung nguyên vật liệu xây dựng. Các biện pháp thuế quan mà ông Trump công bố trong năm 2025 cũng khiến chi phí vật liệu gia tăng. Trong bối cảnh này, các công ty xây dựng nhà buộc phải tăng giá bán để bù đắp chi phí. 

Ông Ed Pinto, đồng giám đốc Trung tâm Nhà ở thuộc Viện Doanh nghiệp Mỹ (AEI), khẳng định chiến lược mua nhà để cho thuê của các nhà đầu tư Phố Wall là triệu chứng chứ không phải nguyên nhân của cuộc khủng hoảng. Trên thực tế, họ còn góp phần giải quyết vấn đề về khả năng chi trả.

Ông lập luận: “Trong bối cảnh ngày càng nhiều người không đủ tiền để mua nhà ở đơn lập, các công ty này cung cấp lựa chọn thuê nhà với chi phí thấp hơn. Khi người dân chuyển sang thuê, áp lực lên thị trường mua nhà sẽ giảm". 

Thêm nữa, nhiều căn nhà mà Phố Wall mua vốn dĩ cũng không phải lựa chọn của người mua nhà thông thường. Ông Pinto chỉ ra các nhà đầu tư tổ chức thường mua một loạt những căn nhà xuống cấp, sau đó đầu tư đáng kể để sửa chữa - từ mái nhà, hệ thống điện cho đến sàn và thiết bị mới - nhằm thu hút người thuê. 

Ông Sean Dobson, CEO Amherst Group - công ty đầu tư sở hữu khoảng 50.000 căn nhà cho thuê - cũng khẳng định các nhà đầu tư tổ chức không cạnh tranh với người mua nhà. Ông cho biết Amherst thường mua những nhà cần cần chi phí sửa chữa từ 30.000 USD trở lên.  

Chi phí sửa chữa rõ ràng là điểm trừ lớn với nhiều hộ gia đình, trong bối cảnh họ còn đang chật vật để có đủ tiền đặt cọc - thường vào khoảng hơn 82.000 USD.

Bên cạnh đó, khoảng 40% số nhà mới mà các nhà đầu tư Phố Wall mua vốn dĩ được xây dựng với mục đích cho thuê, thường là trong những khu dân cư được thiết kế chuyên biệt cho thị trường này. Những căn nhà đó ngay từ đầu đã không nhắm đến người mua để ở. 

Khi thị trường cho thuê suy yếu và giá nhà tăng, nhiều chủ nhà Phố Wall có xu hướng bán lại một phần danh mục nhà, làm tăng nguồn cung cho thị trường.

Xét cho cùng, Phố Wall tham gia thị trường nhà cho thuê nhằm mục đích kiếm lời. So với chứng khoán, bất động sản ít biến động hơn, giúp các công ty bảo toàn vốn. Quy mô lớn cũng cho phép họ tiêu tốn chi phí thấp hơn so với các chủ nhà nhỏ, nhờ lợi thế đàm phán phí bảo hiểm, bảo trì và sửa chữa. 

Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa rằng sự hiện diện của họ chỉ mang lại tác động tiêu cực. Ngược lại, nếu Mỹ cấm các nhà đầu tư tổ chức mua thêm nhà ở đơn lập, những người không đủ khả năng mua nhà sẽ mất đi một lựa chọn sống có chi phí thấp hơn.

Trong kịch bản cực đoan hơn, nếu thị trường nhà ở lại rơi vào khủng hoảng như năm 2007, việc loại bỏ hoàn toàn các nhà đầu tư lớn khỏi thị trường có thể khiến Mỹ thiếu đi một lực cầu quan trọng, từng góp phần ổn định giá nhà.