Lượng hóa kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ
Những ngày qua, dư luận lại xôn xao khi dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khôi phục lại quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.
Tại phiên bản dự thảo Nghị định ngày 26/6, đưa ra tiêu chí cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ gồm: Một là không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở; hai là có tổng doanh thu không quá 300 tỷ đồng và có số lần bán, chuyển nhượng không quá 10 lần trong một năm.
Thực ra đây không phải đề xuất mới. Ngay từ khi Bộ Xây dựng lấy ý kiến đối với những phiên bản dự thảo Nghị định đầu tiên hồi tháng 3 thì vấn đề này đã được đặt ra, gây ra những ý kiến trái chiều. Khi đó, nhiều ý kiến cho rằng dự thảo Nghị định “cấm”, hạn chế quyền kinh doanh bất động sản của cá nhân, mỗi cá nhân chỉ được bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tối đa 5 căn nhà ở trong 1 năm.
Trước sức ép từ dư luận, cơ quan soạn thảo đã ngay lập tức rút lại đề xuất. Trao đổi với báo chí, một lãnh đạo Bộ Xây dựng thừa nhận có ý kiến cho rằng quy định mỗi cá nhân chỉ được bán từ 3-5 căn nhà trong 1 năm là vi phạm quyền tự do kinh doanh của người dân nên đã bỏ quy định này khỏi dự thảo.
Sau gần 4 tháng với nhiều phiên bản dự thảo, nhiều vòng lấy ý kiến, thẩm định thì dự thảo Nghị định lại khôi phục lại quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Theo đó, một cá nhân có quyền tự do kinh doanh bất động sản với danh nghĩa cá nhân nếu có doanh thu không quá 300 tỷ đồng và có số lần giao dịch không quá 10 lần trong một năm. Ngược lại, nếu ít nhất một trong hai thông số (300 tỷ đồng và 10 lần) bị vượt quá thì cá nhân này phải thành lập doanh nghiệp để đảm bảo điều kiện kinh doanh bất động sản.
Trước hết, cần phải nhấn mạnh rằng kinh doanh bất động sản là một trong số hơn 200 ngành, nghề kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư. Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đặc thù, có tính phức tạp cao, đòi hỏi những chủ thể tham gia kinh doanh phải có hiểu biết chuyên sâu trong nhiều lĩnh vực: pháp lý, tài chính, thị trường, xây dựng… Mặt khác, kinh doanh bất động sản cũng là ngành nghề tạo ra nhiều rủi ro cho chính chủ thể kinh doanh cũng như các chủ thể có liên quan, gồm khách hàng, cơ quan quản lý nhà nước… Do đó, việc pháp luật “siết” điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản là cần thiết.
Ngay tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Điều 10) đã có quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã nhưng phải kê khai nộp thuế; đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết.
Điều đáng tiếc là tại các Nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (gồm Nghị định số 76/2015/NĐ-CP và được thay thế bằng Nghị định số 02/2022/NĐ-CP) đã không đưa ra được các tiêu chí định lượng để xác định phạm vi kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, không phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
Như vậy trong gần 10 năm qua, các Nghị định của Chính phủ đã không thực sự làm rõ được nội hàm của việc kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên được nêu trong luật.
Quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cơ bản được bảo toàn tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023: Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; hoặc tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế; đồng thời tiếp tục giao Chính phủ quy định chi tiết.
Như vậy, về mặt pháp lý, việc dự thảo Nghị định quy định tiêu chí để xác định thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không cần thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và không cần tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản là thực hiện đúng thẩm quyền được Quốc hội giao cho Chính phủ quy định (“ủy quyền lập pháp”). Đây là kỹ thuật lập pháp được áp dụng phổ biến: luật chỉ đưa ra những quy định khung và giao Chính phủ quy định chi tiết để linh hoạt cho từng thời kỳ, tránh việc phải sửa luật (do quy trình xây dựng luật chặt chẽ, phức tạp hơn so với quy trình xây dựng nghị định).
Cần nhấn mạnh rằng dự thảo Nghị định không “cấm” cá nhân kinh doanh bất động sản vượt quá quy mô nhỏ mà chỉ đặt ra điều kiện là phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã để kinh doanh.
Về mặt thực tiễn, tôi tán thành với quan điểm pháp luật cần quy định việc chủ thể tham gia vào quan hệ kinh doanh bất động sản phải thành lập các loại hình tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản bởi tính phức tạp về pháp lý và chứa đựng nhiều rủi ro không chỉ cho chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh.
Chủ thể tham gia vào quan hệ kinh doanh bất động sản cũng cần chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, gồm trách nhiệm báo cáo định kỳ về các giao dịch, công khai thông tin để Nhà nước xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về thị trường bất động sản, giúp tăng cường quản lý nhà nước, xây dựng thị trường hoạt động ổn định, lành mạnh, hạn chế các hành vi lừa đảo, thổi giá…
Tuy nhiên, nếu cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; hoặc trường hợp bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh thì cần cho phép thực hiện mà không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Quy định theo hướng này vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ, vừa tạo điều kiện thông thoáng cho các cá nhân, tổ chức.
Trong “vụ án Nguyễn Thái Luyện và đồng phạm” (thường gọi là “vụ án Alibaba”) đã chỉ ra kẽ hở của hệ thống pháp luật khi chưa minh định được trường hợp nào các chủ thể thực hiện hoạt động bán, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản (áp dụng cho pháp nhân có năng lực, đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản)? Với quy mô nào thì được kinh doanh bằng tư cách cá nhân?
Trong “vụ án Alibaba” thì các bị can, bị cáo đều thực hiện thủ tục phân lô, tách thửa, mua bán, chuyển nhượng bất động sản quy mô lớn với tư cách cá nhân và đây là một “lỗ hổng” của hệ thống pháp luật. Do đó, pháp luật cần định lượng thế nào là kinh doanh bất động sản “quy mô nhỏ” mà nếu vượt quá quy mô đó thì buộc chủ thể kinh doanh phải thành lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ quyền, lợi ích của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh.
Vấn đề đặt ra là tính khoa học, hợp lý, logic trong cách thiết kế quy định tại dự thảo Nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản để lượng hóa việc kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.
Dự thảo phiên bản đầu tiên hồi tháng 3 từng đề xuất tới 3 phương án mà mỗi phương án đều bộc lộ nhược điểm nhất định.
Phiên bản dự thảo hiện nay có tính khoa học, khả thi hơn: Mỗi cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản với danh nghĩa cá nhân (coi là “quy mô nhỏ”) nếu có doanh thu không quá 300 tỷ đồng và có số lần giao dịch không quá 10 lần trong một năm. Nếu một trong hai chỉ số này bị vượt quá thì được coi là kinh doanh với quy mô lớn, sẽ phải thành lập doanh nghiệp.
Tuy nhiên, để tăng tính thuyết phục cho phương án này, Bộ Xây dựng cần cung cấp luận chứng, cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn để đưa ra định lượng con số 300 tỷ đồng và 10 lần giao dịch trong một năm.
Một vấn đề quan trọng cũng cần trả lời thỏa đáng là cơ chế bảo đảm thực hiện quy định của Nghị định. Cụ thể, làm thế nào để kiểm soát được và “tuýt còi” các cá nhân kinh doanh bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ? Chế tài áp dụng là gì? Và nếu một cá nhân cố tình mua, bán bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ (ví dụ mua, bán nhiều hơn 10 căn nhà trong một năm) thì các giao dịch vượt hạn mức có vô hiệu không? Hậu quả pháp lý là gì?
Nghị định phải làm rõ được những vấn đề trên thì mới thuận tiện cho các chủ thể áp dụng và quy định của Nghị định mới thực sự đi vào thực tiễn cuộc sống.
ThS.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản
