Bức tranh kinh doanh nhóm KCN quý II: Kinh Bắc lãi lớn, lợi nhuận Viglacera, IDICO, Becamex IDC sụt giảm

Tính đến nay, các doanh nghiệp bất động sản hoạt động ở mảng khu công nghiệp (KCN) có cổ phiếu niêm yết trên sàn chứng khoán đều đã công bố kết quả kinh doanh quý II/2023. Theo thống kê, lợi nhuận của đa số các doanh nghiệp đều có sự sụt giảm so với cùng kỳ, không ngoại trừ các “ông lớn”.

Đơn cử, Tổng Công ty Viglacera (Mã: VGC) quý này ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 3.928 tỷ đồng, giảm 8% và LNST gần 626 tỷ đồng, giảm 9% so với cùng kỳ.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Viglacera ghi nhận doanh thu đạt 6.703 tỷ đồng và LNST hơn 777 tỷ đồng, giảm lần lượt 17% và 46% so với cùng kỳ 2022.

Mổ xẻ cơ cấu doanh thu nửa đầu năm của doanh nghiệp này, mảng cho thuê đất KCN đạt gần 2.709 tỷ đồng (tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái). Ngoài ra, doanh thu bán gạch ốp lát ghi nhận gần 1.557 tỷ đồng (không biến động nhiều); doanh thu sản phẩm kính, gương ghi nhận hơn 964 tỷ đồng, giảm 36%,…

Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC - Mã: BCM) ghi nhận doanh thu thuần trong quý II đạt 1.286 tỷ đồng, giảm 33% so với cùng kỳ. Trong đó, mảng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng doanh thu là kinh doanh bất động sản chỉ ghi nhận gần 888 tỷ đồng, giảm 40%. Doanh thu bán hàng hóa và cung cấp dịch vụ gần 255 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ.

Các chi phí đều tăng, cùng với đó là phần lãi trong công ty liên doanh liên kết giảm mạnh khiến LNST quý này của Becamex giảm 97% còn hơn 31 tỷ đồng. Lợi nhuận 6 tháng đầu năm của công ty cũng giảm tới 92% còn 106 tỷ đồng.

Tương tự, Tổng công ty IDICO - CTCP (Mã: IDC) đạt hơn 2.407 tỷ đồng doanh thu thuần trong quý II, giảm 27% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu là do doanh thu hạ tầng KCN giảm mạnh từ hơn 2.000 tỷ về hơn 800 tỷ đồng. LNST đạt gần 663 tỷ đồng, giảm 55% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giải trình về kết quả này, IDICO cho biết, các hợp đồng cho thuê hạ tầng KCN chưa đến thời điểm đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu một lần.

Lũy kế nửa đầu năm, công ty đạt doanh thu thuần 3.554 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 838 tỷ đồng, lần lượt giảm 29% và 52% so với cùng kỳ.

Trong cơ cấu doanh thu, mảng kinh doanh điện đã vượt mảng hạ tầng KCN trở thành nguồn đóng góp doanh thu lớn nhất cho IDICO với 1.340 tỷ đồng, giảm 5,6% so với cùng kỳ. Mảng hạ tầng KCN đạt doanh thu 1.061 tỷ đồng, giảm hơn 65%. Ngược lại, mảng đầu tư kinh doanh bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu gấp 10 lần cùng kỳ, đạt 576 tỷ đồng.

Kết thúc quý II, CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (UPCoM: SIP) ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.663 tỷ đồng, tăng 3% và LNST hơn 263 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước. Hết nửa năm, doanh thu thuần công ty giảm không đáng kể, đạt hơn 3.057 tỷ đồng và LNST hơn 442 tỷ đồng, giảm 12%.

Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu doanh thu 6 tháng đầu năm của doanh nghiệp này là khoản bán điện, nước với 2.539 tỷ đồng (giảm không đáng kể), tiếp theo là doanh thu cung cấp dịch vụ tiện ích KCN với 186 tỷ đồng (tăng 28%) và doanh thu cho thuê đất KCN với gần 184 tỷ đồng (tăng 10%).

Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp (Sonadezi, UPCoM: SNZ) quý II đem về 1.358 tỷ đồng doanh thu thuần, không biến động nhiều so với cùng kỳ 2022 và LNST đạt 362 tỷ đồng, giảm 13%.

Trong cơ cấu doanh thu, mảng cho thuê đất KCN đóng góp nhiều nhất với gần 367 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái. Tiếp theo là doanh thu kinh doanh cung cấp nước sạch (311 tỷ đồng), doanh thu kinh doanh dịch vụ cảng (305 tỷ đồng), doanh thu kinh doanh xử lý chất thải (234 tỷ đồng),…

Về kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp này ghi nhận 2.421 tỷ đồng doanh thu thuần và hơn 611 tỷ đồng LNST, đều giảm nhẹ so với cùng kỳ 2022.

Sonadezi đang trực tiếp đầu tư hoặc liên doanh, liên kết khai thác 9 KCN tại tỉnh Đồng Nai, một KCN tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và một KCN tại tỉnh Bình Thuận với tổng diện tích hơn 4.644 ha.

Quý II này, CTCP Long Hậu (Mã: LHG) chỉ đem về gần 67 tỷ đồng doanh thu và hơn 24 tỷ đồng LNST, giảm lần lượt 71% và 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân là do doanh thu cho thuê đất giảm mạnh so với cùng kỳ từ hơn 172 tỷ về gần 1,5 tỷ đồng. Donh thu cho thuê nhà xưởng, kho lưu trú và trung tâm thương mại có tăng nhưng không đáng kể, đạt hơn 35 tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng, doanh thu thuần và LNST của doanh nghiệp này đạt hơn 182 tỷ đồng và hơn 75 tỷ đồng, giảm lần lượt 47% và 16% so với cùng kỳ năm ngoái.

CTCP Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (Mã: TIP) quý này ghi nhận doanh thu gần 38 tỷ đồng, không biến động nhiều so với cùng kỳ và LNST hơn 15 tỷ đồng, tăng 30% so với cùng kỳ nặm ngoái. Doanh thu trong quý chủ yếu đến từ phí cơ sở hạ tầng, phí nước thải, doanh thu từ công ty con Bất động sản Thống Nhất, doanh thu dịch vụ khác,…

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp đem về gần 70 tỷ đồng doanh thu thuần giảm 9% và 28 tỷ đồng LNST, tăng 59% so với cùng kỳ.

Theo giải trình của doanh nghiệp, doanh thu trên BCTC hợp nhất quý II không biến động nhiều nhưng LNST ghi nhận tăng do công ty thực hiện phân lại khoản đầu tư vào CTCP Cà phê Olympic từ liên doanh liên kết sang đầu tư khác.

Tuy nhiên, trên BCTC riêng, lợi nhuận ghi nhận giảm 35% so với cùng kỳ do doanh thu cấp nước, xử lý nước thải, thu gom rác giảm do ảnh hưởng từ tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp ngành gỗ và may trong KCN không có đơn hàng.

Trong khi đó, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) là doanh nghiệp duy nhất theo thống kê có kết quả kinh doanh tăng trưởng trong quý II.

Cụ thể, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt hơn 2.051 tỷ đồng, gấp hơn 5 lần so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hơn 1.947 tỷ đồng đến từ hoạt động cho thuê đất và cơ sở hạ tầng KCN, gấp hơn 7 lần cùng kỳ.

Dù các chi phí trong kỳ tăng mạnh và không còn khoản lãi lớn từ công ty liên doanh liên kết, Kinh Bắc vẫn có lãi gần 747 tỷ đồng quý này, trong khi cùng kỳ năm ngoái lỗ 323 tỷ đồng.

Nhờ khoản thu lớn từ mảng cho thuê đất KCN (hơn 4.026 tỷ đồng) trong 6 tháng đầu năm, Kinh Bắc lãi sau thuế hơn 1.803 tỷ đồng, cao gấp 9 lần cùng kỳ 2022.

Nhiều thách thức phía trước

Trong báo cáo phân tích mới đây, MBS Research nhận định, động lực cho mảng bất động sản KCN vẫn đến từ tăng trưởng FDI giải ngân và đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, nhiều thách thức lớn vẫn ở phía trước.

Đơn cử, dòng vốn FDI vào Việt Nam có dấu hiệu chững lại trong khi sự cạnh tranh giữa các nước trong khu vực tăng lên.

Trong 3 năm gần đây, giá trị vốn đăng ký FDI vào Việt Nam chững lại đạt khoảng 29 tỷ USD. Tính trong 6 tháng đầu năm 2023, giá trị này là 13,4 tỷ USD giảm 4.3% so với cùng kỳ. Dòng vốn FDI suy yếu do nhiều vấn đề trong nước và thế giới, bao gồm: Tăng trưởng kinh tế thế giới suy giảm; lãi suất, lạm phát tăng cao gây áp lực lên chi phí; thanh khoản chậm lại do chính sách thắt chặt tiền tệ; chuỗi cung ứng hàng hoá bị đứt gãy; vướng mắc thủ tục pháp lý dẫn đến chậm triển khai.

Theo báo cáo đầu tư của ASEAN, xu hướng đầu tư vào chuỗi sản xuất EV, chip, chất bán dẫn, linh kiện điện tử sẽ định hướng cho thu hút FDI trong thời gian tới. Trong khi đó, Việt Nam mới ở giai đoạn đầu thu hút FDI vào các lĩnh vực này. Đây là nguyên nhân khiến Việt Nam kém cạnh tranh trong thu hút FDI vào các lĩnh vực mới.

Bên cạnh đó, lợi thế về thuế của Việt Nam dự báo sẽ chịu tác động của thuế tối thiểu toàn cầu. Chính sách thuế tối thiểu toàn cầu do OECD khới xướng và được hơn 140 quốc gia đồng thuận (trong đó có Việt Nam). Mức thuế tối thiểu 15% sẽ được áp dụng đối với các công ty đa quốc gia từ ngày 01/01/2024.

Theo đó, các công ty đang được hưởng ưu đãi của chính sách thu hút đầu tư tại Việt Nam phải nộp bổ sung lên mức thuế suất thuế tối thiểu toàn cầu 15% tại quốc gia có công ty mẹ. Chính sách này nhằm ngăn chặn cuộc đua ưu đãi thuế giữa các quốc gia thu hút FDI và tránh việc lợi dụng mức thuế thấp để trốn thuế, chuyển giá.

Hiện nay Việt Nam đang sử dụng chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp để thu hút đầu tư FDI. Việt Nam đưa ra chính sách miễn thuế trong vài năm đầu, giảm 50% thuế phải nộp trong các năm tiếp theo. Một số trường hợp đặc biệt, thời gian miễn thuế cho doanh nghiệp FDI lên đến 8 năm.

Ngoài ra, doanh nghiệp FDI còn được hưởng các chính sách khác về thuế nhập khẩu, thuế sử dụng đất, khấu hao nhanh, tăng mức chi phí được trừ khi tính thu nhập chịu thuế, hỗ trợ về thủ tục pháp lý,…

Theo thống kê sơ bộ của Tổng cục Thuế, hiện có khoảng 1.017 doanh nghiệp có vốn FDI tại Việt Nam có công ty mẹ thuộc đối tượng áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu. Trong đó, có khoảng trên 100 doanh nghiệp lớn có khả năng chịu ảnh hưởng của thuế tối thiểu toàn cầu nếu áp dụng từ năm 2024.

Nhóm phân tích đánh giá chính sách ưu đãi thuế (miễn thuế, giảm thuế) của Việt Nam sẽ mất đi tác dụng. Để thích ứng với thuế tối thiểu toàn cầu, một số nước nhận vốn FDI, tương tự như Việt Nam đang nghiên cứu để đưa ra chính sách ứng phó, trong đó quy định thuế bổ sung tối thiểu nội địa, để tránh mất đi khoản thu từ phần thuế chênh lệch.

Trong khi đó, Việt Nam đang chưa có chính sách ứng phó với thuế tối thiếu và điều này có thể ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư nước ngoài.

MBS Research kỳ vọng các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản KCN ở miền Bắc sẽ hưởng lợi nhiều từ nguồn vốn FDI tăng mạnh và chuyển dịch của nhà xưởng nhờ vị trí chiến lược (gần Trung Quốc), cơ sở hạ tầng tốt, chi phí thuê thấp hơn và nguồn đất sạch lớn hơn so với khu vực miền Nam. Đối với các tỉnh phía Nam, nhóm phân tích kỳ vọng vào tỉnh Bình Dương do vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng phát triển và lượng đất có sẵn mới.

“Năm 2023, chúng tôi cho rằng kết quả kinh doanh của nhóm ngành bất động sản KCN sẽ suy giảm bởi nhiều yếu tố, bao gồm cả chi phí lãi vay tăng. Do đặc thù phát triển nhiều dự án cùng lúc nên trong thời gian qua nhiều nhà phát triển cơ sở hạ tầng KCN đã huy động vốn lớn. Chi phí vay tăng trong bối cảnh lãi suất vay cao như hiện nay sẽ khiến tăng trưởng lợi nhuận suy giảm”, MBS Research dự báo.