Vốn chưa phải là vấn đề khó khăn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản

Nguồn cung bất động sản nhỏ giọt, giá tăng nhanh sau dịch COVID-19

Theo chuyên gia Savills, các kênh đầu tư phổ biến nhất hiện nay vẫn là vàng, chứng khoán và bất động sản. Trong đó, bất động sản được xem như một kênh đầu tư an toàn, giúp tích trữ tài sản với tiềm năng tăng lợi nhuận trong tương lai. Trong vòng một năm qua, giá bất động sản cao hơn 20-30% so với những năm trước, mặc dù thị trường vẫn có nhiều khó khăn. 

Chia sẻ với người viết, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng  giá bất động sản tăng liên tục trong thời gian qua, ngay cả giai đoạn khó khăn như dịch bệnh do ba nguyên nhân chính.

Thứ nhất, bất động sản được xem là kênh lưu trữ, tích lũy tài sản, người dân bỏ tiền vào đầu tư với kỳ vọng gia tăng lợi nhuận trong tương lai.

Thứ hai, ảnh hưởng một phần từ cuộc chiến giữa Nga – Ucraine và lạm phát làm biến động giá xăng, dầu, qua đó làm tăng các chi phí đầu vào của dự án như vật tư, vật liệu, nhân công,… nên giá thành sản phẩm đầu ra tăng lên.

Thứ ba, nguồn cung nhà ở trong những năm gần đây liên tục khan hiếm làm giá trị bất động sản ngày càng bị đẩy lên cao.

“Nguồn cung mới trên thị trường khá hạn chế, chủ đầu tư tăng giá bán, người mua sơ cấp kỳ vọng giá trị gia tăng do lạm phát, giá cả nguyên vật liệu xây dựng gia tăng. Đây là những diễn biến trong thị trường vừa qua và một năm trở lại đây, đặc biệt là bất động sản nhà ở”, ông Sử Ngọc Khương nhận định.  

Ông Khương cũng nói thêm, giá bất động sản trong thời gian qua tăng theo tịnh tiến và tiệm cận, có nghĩa là thị trường không phải tăng nóng, cùng lúc tăng 10-15% như những năm trước mà tăng vài phần trăm mỗi tháng và đến khi cộng dồn lại một năm thì mức tăng này khoảng 20-25%.

Song, ở một góc nhìn khác, ông Khương cho rằng giá bất động sản tăng nhưng tính thanh khoản thị trường trong thời gian qua lại thấp hơn các năm trước vì mức tăng này vượt quá khả năng chi trả đối với những người có nhu cầu mua để ở thực.

Còn đối với nhóm đầu tư lướt sóng cũng như nhóm đầu cơ cũng đã chùng tay khi mặt bằng giá lên cao nhưng dòng tiền mới vào thị trường bị hạn chế. Đây là vấn đề chúng ta cần nhìn ở thị trường ở góc độ cung - cầu, tính thanh khoản và giá cả”, chuyên gia Savills Việt Nam nhấn mạnh.  

Khó khăn về vốn doanh nghiệp có thể xoay sở được

Cũng theo ông Sử Ngọc Khương, hiện nay các ngân hàng cũng đang rà soát khả năng cho vay với bất động sản. Nếu những chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và vướng mắc pháp lý của dự án được giải quyết thì thị trường mới có tín hiệu tích cực hơn. Các doanh nghiệp khác về xây dựng, dịch vụ cũng sẽ hưởng lợi từ doanh nghiệp bất động sản.

“Để phát triển một dự án bất động sản các chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận trước từ khách hàng. Đây là những nhóm vốn chính để triển khai các dự án bất động sản nhà ở.

Trong đó, phần lớn nguồn vốn đến từ vay ngân hàng. Xu hướng siết dần dòng vốn tín dụng của nhiều ngân hàng sẽ làm thị trường khó khăn hơn. Tuy nhiên, các nhà phát triển có thể xoay sở để giải quyết vấn đề này thông qua nhiều hình thức khác nhau”, ông Khương cho biết.

TS Sử Ngọc Khương cho rằng ba vấn đề mà bất kỳ doanh nghiệp nào cũng quan tâm không riêng gì bất động sản đó là vốn, con người, kỹ thuật. Lĩnh vực bất động sản sử dụng nguồn vốn rất lớn để thực hiện dự án. Việc ngân hàng siết chặt nguồn vốn sẽ làm cho thị trường gặp khó khăn. 

Tâm lý lo ngại trường BĐS gặp khó khăn chủ yếu xoanh quanh vấn đề về nguồn vốn, đặc biệt hầu hết các kênh huy động vốn của doanh nghiệp BĐS đang thắt lại. Tuy nhiên, theo góc nhìn của TS. Sử Ngọc Khương, khó khăn lớn nhất của thị trường và các doanh nghiệp đang phải đối đầu là vấn đề pháp lý, được biểu hiện qua việc cấp phép các dự án trong thời gian qua.

“Nhiều dự án doanh nghiệp đã đầu tư phải mất 3-5 năm cho quá trình phê duyệt từ chấp thuận chủ trương đến ra giấy phép xây dựng. Đây là câu chuyện cần bàn bạc nhiều hơn để giải tỏa cho các doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp có cơ hội tạo ra giá trị cho xã hội, tạo ra nhà ở cho người dân, đóng góp ngân sách nhà nước. Chúng ta đang hình dung các doanh nghiệp bất động sản giống như tội đồ, cái gì khó khăn là đổ vào”, ông Khương nói.

Về triển vọng thị trường 3-5 năm tới, ông Khương cho biết xu hướng di dân vào các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang,… sẽ tiếp diễn và điều này đặt ra bài toán nhà ở rất lớn.

Theo ông Khương, “giả định những chính sách của nhà nước như chính sách tài khóa, tiền tệ, pháp lý trong 3-5 năm tới vẫn như hiện nay thì nguồn cung sẽ không nhiều, mục tiêu giải quyết bài toán nhà ở đô thị cho các đô thị lớn không đạt được.

Theo đó, các đô thị lớn sẽ dần mất sức hút và tính cạnh tranh so với các vùng lân cận. Khi đó, bài toán nhà ở sẽ được phân bổ ở các đô thị vệ tinh, tạo nên một bài toán khó cho các đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội”.

Về bức tranh nhà ở trong dài hạn, chuyên gia Savills cho rằng bất động sản nhà ở tại đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và Nha Trang nhận được sự quan tâm của người dân đến sống và làm việc. Do đó, bài toán nhà ở sẽ đòi hỏi một nguồn cung rất lớn và cần được ưu tiên lên hàng đầu.