Nhìn thực trạng đầu cơ găm giữ đất: Khi chỉ còn một công cụ cuối cùng là đánh thuế thật cao

Trong hơn hai năm đại dịch hoành hành, bất động sản chứng kiến sự phát triển nóng một cách đầy kinh ngạc. Giống như một vị chuyên gia từng nói với người viết rằng, thị trường bất động sản thông thường thị trường chỉ tăng khi kinh tế phát triển mạnh hoặc dòng tiền tốt.

Một số lý giải cho rằng nhiều doanh nghiệp vì không làm ăn được nên họ bỏ tiền vào bất động sản, người dân cũng vì chán làm ăn nên cũng bỏ tiền vào kênh này, một phần cũng vì sợ lạm phát. Tuy nhiên, theo vị này, những lý giải trên đều không có tính logic về kinh tế. Bởi vì khi một nền kinh tế đang khó khăn, dù người có tiền hay không có tiền cũng không ai đi lo bỏ tiền vào kênh đầu tư dài hạn là bất động sản.

“Nhưng đến đầu năm 2022, cùng với việc Bộ Tài chính và Chính phủ quyết liệt trong việc xử lý một số doanh nghiệp thì người ta mới thấy rằng năm 2021 xuất hiện một dòng tiền đầu tư tài chính ảo. Và việc tăng giá bất động sản trong năm qua hoàn toàn không dựa trên một nhu cầu bền vững của đầu tư hoặc sử dụng”, chuyên gia nói.

Khi nền kinh tế gặp khó khăn do giãn cách xã hội kéo dài tại nhiều địa phương, thu nhập của đa số người dân bị ảnh hưởng nhưng giá bất động sản vẫn tăng mạnh. Cuối năm 2021, đầu năm 2022, khi hàng rào phong tỏa dần được gỡ bỏ, ngay lập tực cơn sốt đất xảy ra rầm rộ trên quy mô cả nước. Thậm chí, ngay cả khi thị trường không có thanh khoản như hai tháng trở lại đây, giá bất động sản vẫn neo cao.

Dường như, giá bất động sản tại nước ta đang không theo một quy luật nào và khi nhắc đến giải pháp thì chỉ còn một công cụ hữu hiệu duy nhất chưa sử dụng đến đó là đánh thuế.

Vài năm trước, đề xuất đánh thuế nhà, đất tại Việt Nam đã được nhắc đến không ít lần. Thời gian gần đây, trước tình trạng thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh, giá nhà tăng phi mã, đầu cơ găm giữ đất,… thì việc đánh thuế cao cũng được cân nhắc một cách kỹ lưỡng, nghiêm túc hơn.

Nhất là sau khi Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương Đảng được ban hành và đặt ra nhiệm vụ phải hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai. Trong đó, yêu cầu quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất để ban hành quy định về thuế đối với việc sử dụng bất động sản, hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản, hạn chế tình trạng mua đi, bán lại nhiều lần, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ bất động sản và chống thất thoát nguồn thu của Nhà nước.

Đã đến lúc sử dụng công cụ thuế?

Theo Bộ Xây dựng, ở nhiều quốc gia đã áp dụng chính sách thuế để xử lý tình trạng phát triển nóng của thị trường, chống đầu cơ bất động sản, thực hiện điều tiết để thị trường phát triển ổn định lành mạnh. 

Cụ thể, Mỹ, Anh, Hong Kong áp dụng hình thức thuế lũy tiến trong mua, bán bất động sản, nhà ở; áp thuế giao dịch đặc biệt trong trường hợp mua bán trong thời gian ngắn (dưới 3 năm, với mức 20% giá trị tài sản); phụ phí đối với đối tượng mua bán bất động sản, nhà ở là pháp nhân nước ngoài;

Tại Canada, giai đoạn từ 2013, dòng tiền đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản tại các thành phố lớn của Canada tăng vọt, kéo theo nguồn cầu tăng theo, trong khi nguồn cung bất động sản lại đang hạn chế vì không có nhiều quỹ đất phát triển.

Trước tình trạng này, Chính phủ Canada đã đưa ra một số chính sách như: khuyến khích người dân bán nhà (dư thừa, không sử dụng) để tăng nguồn cung; đánh thuế cao hơn đối với trường hợp sở hữu nhà ở nhưng không sử dụng để ở mà để kinh doanh nhằm hạn chế người mua nhà để đầu cơ.

Tại Trung Quốc, giai đoạn 2004 - 2010, lượng vốn đầu tư khổng lồ đổ vào bất động sản khiến giá nhà đất ở Trung Quốc tăng rất cao. Trước tình trạng này, Nhà nước đã ban hành và sửa đổi chính sách thuế mới về bán bất động sản để hạn chế đầu cơ vào bất động sản; Ngân hàng nâng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà nhằm hạn chế người mua nhà để đầu cơ.

Tại Hàn Quốc, áp dụng đánh thuế lũy tiến (thuế tài sản, thuế sử dụng đất) đối với người có nhiều nhà đất. Hàng năm Nhà nước đánh giá giá trị đất và giá nhà làm cơ sở thu thuế và đánh giá thị trường. Chính phủ áp dụng Luật Thuế chống đầu cơ, sắc thuế này đánh rất cao vào giao dịch trong thời gian ngắn (mua bán nhà trong vòng 1 năm thuế bằng 50% lợi nhuận, trong vòng 2 năm bằng 40% lợi nhuận, bất động sản chưa có đăng ký mà bán thì thuế là 70%).

Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng kiến nghị Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất để ban hành quy định về thuế đối với việc sử dụng bất động sản, đối với hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động hạn chế tình trạng mua đi, bán lại nhiều lần, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ bất động sản.

Gửi kiến nghị tới Bộ Tài chính, cử tri TP HCM cho rằng, hiện nay, thị trường bất động sản chưa thật sự lành mạnh, đã và đang xảy ra nhiều cơn sốt đất và giá đất tăng liên tục, gây khó khăn cho người có thu nhập thấp thực sự cần nhà ở.

Do đó, cử tri kiến nghị cần có quy định thuế suất cao đối với những trường hợp đầu cơ bất động sản. Chẳng hạn như đánh thuế đối với nhà sở hữu, đất nhận chuyển nhượng thứ hai trở đi; xử lý các hành vi gây nhiễu loạn thị trường bất động sản; tiến hành rà soát, hoàn thiện các quy định về xác định giá khởi điểm đấu giá đất để đảm bảo khách quan, minh bạch, phù hợp với giá thị trường.

Trong khi đó, cử tri tỉnh Lâm Đồng kiến nghị, Nhà nước nên có chính sách đánh thuế lũy tiến trên số tài sản bất động sản và giá trị tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất nhằm tạo sự công bằng, bình ổn chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản.

Trả lời về vấn đề này, Bộ Tài chính cho biết, hiện hành, hệ thống chính sách thuế, phí và lệ phí đối với bất động sản đã cơ bản bao quát đầy đủ các khoản thu liên quan đến bất động sản phát sinh trong cả ba giai đoạn: xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (lệ phí trước bạ); sử dụng, khai thác bất động sản (thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) và chuyển nhượng bất động sản (thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản).

Tại Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã quy định áp dụng mức thuế suất lũy tiến đối với người sử dụng nhiều thửa đất ở trong phạm vi cấp tỉnh (0,03% đối với diện tích trong hạn mức; 0,07% đối với phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức và 0,15% đổi với phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức); áp dụng mức thuế suất cao đối với đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định (0,15%); đất lấn, chiếm (0,2%).

Tuy nhiên, Bộ cũng cho biết đang tổng hợp, xây dựng báo cáo rà soát các luật thuế để đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến bất động sản, báo cáo cấp có thẩm quyền theo đúng tiến độ, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến bất động sản và đặt trong tổng thể cải cách hệ thống chính sách thuế giai đoạn 2021 - 2030.