Thị trường bất động sản 2021 đã qua đỉnh sóng?

Năm bản lề của giai đoạn phát triển mới, thị trường bất động sản chứng kiến không ít những biến động, đặc biệt là việc tăng giá mạnh trong thời gian ngắn của loại hình đất nền diễn ra cục bộ tại nhiều khu vực.

Những vướng mắc của quy định pháp luật trong phát triển bất động nhà ở và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mặc dù được tháo gỡ một phần nhưng chưa triệt để là một trong những nguyên nhân gây nên sự thiếu hụt nguồn cung cho thị trường. Kéo theo đó, giá căn hộ tại Hà Nội và TP HCM quý đầu năm vẫn ghi nhận tăng so với cuối năm 2020.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, thị trường bất động sản đang nhận được nhiều xung lực phát triển hơn năm 2020 từ sự điều chỉnh cơ cấu nhanh nhạy theo tình hình dịch bệnh. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn khó khăn do dịch quay trở lại làm suy yếu lực cầu. Đặc biệt là tại những tỉnh thành có nhiều ca nhiễm.

Thị trường vẫn giữ nguyên trạng thái mất cân đối cung cầu, nguồn cung bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp, trung bình vẫn thiếu hụt. Trong khi đó, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chịu thiệt hại nặng nề bởi dịch COVID-19. Vấn đề về mặt pháp lý vẫn là điểm nghẽn.

Dòng tiền lớn đổ vào thị trường

Điểm nhấn đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản những tháng đầu năm là cơn sốt đất quy mô lớn chưa từng có. Thị trường chứng kiến một lượng lớn F0 tham gia khiến đất đai nóng hơn bao giờ hết. 

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu cũng là một yếu tố.

Bên cạnh đó, giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị,... để "thổi giá" nhằm thu lợi bất chính.

Còn theo giới chuyên gia, một nguyên nhân khác đến từ việc lãi suất cho vay cũng như lãi suất huy động ngân hàng vẫn có xu hướng tiếp tục giảm cộng với tiền nhàn rỗi trong dân dẫn đến một lượng nguồn vốn được đổ vào thị trường bất động sản.

Ngoài ra, nhu cầu về chỗ ở vẫn rất cao trên toàn thị trường nhưng việc phê duyệt đầu tư các dự án bất động sản, tạo nguồn cung vẫn chưa có tín hiệu khả quan. Do đó, nguồn cung chưa được cải thiện nhiều mà vẫn thiếu, nhất là các dự án nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội, đất nền.

Nhu cầu đầu tư, gửi tiền vào đất tăng mạnh, đột biến do đầu tư các ngành kinh tế khác không hiệu quả bởi dịch bệnh. Việc đầu tư ngắn hạn thời gian vừa qua vào chứng khoán và vàng có lãi lớn nên nhiều nhà đầu tư nhanh chóng chốt lãi và chuyển sang mua đất để giữ tiền. Nhu cầu đầu tư tăng trong khi lượng hàng khan hiếm đã khiến đất tăng giá mạnh.

Trên phương diện vĩ mô, theo một số chuyên gia kinh tế, giá hàng hóa thế giới đảo chiều cộng với lượng tiền lớn trong nền kinh tế là các yếu tố có thể kích hoạt lạm phát bất cứ lúc nào, đặc biệt là khi các hoạt động kinh tế sôi động trở lại (tốc độ lưu chuyển tiền tăng lên). Tăng trưởng cung tiền cao cũng chính là nguyên nhân gây lạm phát giá tài sản, đặc biệt là nhà đất.

Thận trọng khi giá đất vẫn "nóng bỏng tay"

Bước sang đầu quý II/2021, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại, cơn sốt đất đã hạ nhiệt. Trong khi nhiều người đang tích cực "dò đáy" thì cũng có không ít người hoài nghi về đợt sóng lần này của thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), những nơi thời gian vừa qua xảy ra sốt ảo gần như đang chết yểu. Thị trường chính thống cũng đang ảm đạm do giá cao, không có nhiều giao dịch.

"Nếu ai muốn gom thì phải tính toán và gom trước khi xảy ra sốt, bây giờ không ai dại dột đi gom đất khi giá đã tăng cao", vị này nói.

Phó Chủ tịch VARs cho biết thêm, một số địa phương giá đất đang được đẩy lên cao như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thanh Hóa,... thời gian tới mặt bằng giá không được điều chỉnh sẽ khó hút các các doanh nghiệp đến đầu tư.

"Dần dần, những thị trường này sẽ trầm lắng, ảm đạm. Kéo theo đó, các nhà đầu tư sẽ tìm đến các vùng khác có mặt bằng giá phù hợp hơn. Khoảng cuối quý II đến quý III/2021 có thể sẽ xuất hiện thêm các thị trường mới nổi", ông Đính dự báo.

Còn theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phiên Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, khi có những hiện tượng vượt quá giá trị thực, bản thân các nhà đầu tư cũng nhận thấy cần phải điều chỉnh, không thể đi trên con sóng cao và nhận lại nhiều rủi ro.

Chưa kể dòng tiền hiện nay vào bất động sản cũng bị kiểm soát, liên quan đến quy định đầu tư vốn ngắn hạn và dài hạn và một số công cụ khác về quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản.

"Thời gian gần đây, tình trạng này đã lắng xuống nhưng giá trị bất động sản, đặc biệt là đất một số khu vực đã tăng vẫn đang có dấu hiệu giá ảo. Việc này sẽ không có lợi chung cho tất cả các bên, do đó các nhà đầu tư sẽ cần có những nước đi phù hợp", bà Hằng nói.

Cũng theo dự báo của vị chuyên gia này, trong thời gian sắp tới, ít nhất là ngắn hạn, sốt đất sẽ không xảy ra. Sau những cơn sốt đẩy giá lên, các nhà đầu tư chưa thể tham gia ngay mà còn phải chờ thị trường tự điều chỉnh xuống một ngưỡng hợp lý.

Do đó, nhà đầu tư nên rót tiền vào những khu vực mà đất hoặc bất động sản kèm đất có thể đưa vào khai thác sử dụng. Còn nếu đầu tư theo hướng "để đấy" hoặc đầu tư mang tính chất đám đông có tính dài hạn thì cũng không phải là giải pháp hợp lý.

"Điều này dẫn đến việc không đảm bảo lợi nhuận theo mong muốn. Mặt khác, dễ dẫn đến hiện tượng vốn ứ, tiền đọng. Thanh khoản của một số khu vực không cao dẫn đến áp lực của việc sử dụng vốn cũng không hiệu quả. Hiện các nhà đầu tư phải tự điều chỉnh hoạt động đầu tư trong thời gian ngắn hạn và trung hạn, ít nhất là trong năm nay", bà Hằng nhấn mạnh.