Những khoản lãi trăm, nghìn tỷ của doanh nghiệp bất động sản trên sàn

Nhóm doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng, khu công nghiệp có nguồn thu ổn định và hợp đồng cho thuê mới. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản thương mại hạch toán lợi nhuận từ hoạt động tài chính, bán vốn... (Ảnh tư liệu: Hải Quân).

Thị trường bất động sản trong nước vẫn chưa thực sự vượt qua hết khó khăn, doanh số bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn vẫn chưa có nhiều sự cải thiện. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh trên báo cáo tài chính vẫn tích cực với những khoản lãi hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng mỗi quý.

Thống kê từ BCTC hợp nhất quý III của 76 doanh nghiệp bất động sản trên sàn cho thấy, tổng doanh thu và tổng lãi ròng chỉ giảm lần lượt 2% và 1% so với cùng kỳ. Các doanh nghiệp nằm trong top lãi và ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng chủ yếu thuộc nhóm khu công nghiệp như Idico (Mã: IDC), Becamex IDC (Mã: BCM), Đầu tư Sài Gòn VRG (Mã: SIP), Kinh Bắc (Mã: KBC) và ba chủ đầu tư bất động sản thương mại là Vạn Phát Hưng (Mã: VPH), Văn Phú - Invest (Mã: VPI), Novaland (Mã: NVL).

Nhiều doanh nghiệp đã rời khỏi top lãi hơn trăm tỷ so với bảng xếp hạng ở cùng kỳ có Sunshine Homes (Mã: SSH), Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (Mã: TCH), Khang Điền (Mã: KDH), Tập đoàn Đầu tư Thăng Long (Mã: TIG), Phát Đạt (Mã: PDR).

 

Nhóm khu công nghiệp tăng trưởng

Tổng Công ty Idico - CTCP (Mã: IDC) tăng trưởng 58% về doanh thu và gấp 3,2 lần lợi nhuận so với cùng kỳ nhờ ghi nhận doanh thu một lần từ hợp đồng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận trên 3.580 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm.

Idico đang đầu tư, quản lý khoảng 10 KCN với tổng diện tích hơn 3.260 ha. Trong đó, có khoảng 5 KCN đang trong giai đoạn cho thuê gồm Phú Mỹ 2  và Phú Mỹ 2 mở rộng (Bà Rịa - Vũng Tàu) với giá thuê 130 - 132 USD/m2/chu kỳ thuê, KCN Cầu Nghìn (Thái Bình), KCN Hựu Thạnh (Long An), KCN Quế Võ 2 (Bắc Ninh).

MBS từng đưa ra ước tính doanh thu cho thuê tại các KCN nói trên trong năm 2024 có thể ghi nhận khoảng 3.540 tỷ đồng, riêng KCN Hựu Thạnh đóng góp hơn 1.940 tỷ đồng. Thực tế trong 9 tháng đầu năm, Idico đã ghi nhận hơn 3.000 tỷ đồng doanh thu từ hoạt động cho thuê đất và hạ tầng tại các KCN.

Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, Mã: BCM) tăng trưởng 9% doanh thu nhưng tăng đến 58% lợi nhuận trong quý nhờ khoản lãi hơn 240 tỷ từ công ty liên doanh, liên kết. Ngoài VSIP có quỹ đất khoảng 10.600 ha và tổng tài sản hơn 1,4 tỷ USD, Becamex còn 12 công ty liên doanh khác hoạt động ở lĩnh vực KCN, đô thị, dược phẩm, hạ tầng…

CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (Mã: SIP) tăng trưởng 16% doanh thu và 56% lợi nhuận trong quý. Kết quả này được đóng góp từ mảng cung cấp dịch vụ (điện, nước cho KCN) và cổ tức được chia, lãi bán các khoản đầu tư.

Nhiều năm qua, mảng dịch vụ cung cấp điện, nước đóng góp khoảng 75% tổng doanh thu hợp nhất của công ty. Đồng thời, SIP mua điện của EVN, hạ áp và bán lại cho các doanh nghiệp hoạt động trong KCN.

Trong quý, SIP đã tiến hành thoái hết vốn tại Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam, giá gốc đầu tư được ghi nhận tại ngày 30/6 xấp xỉ 46 tỷ đồng. Ngoài ra, công ty có khoản đầu tư chứng khoán kinh doanh với giá trị đầu tư gốc gần 99 tỷ đối với mã TRC (CTCP Cao su Tây Ninh - Taniruco), giảm khoảng 23 tỷ so với cuối tháng 6.

SIP đang vận hành 4 KCN (Phước Đông, Đông Nam, Lê Minh Xuân 3, Lộc An – Bình Sơn) với tổng diện tích hơn 3.200 ha, trong đó còn hơn 1.000 ha diện tích đất thương phẩm chưa cho thuê, phân bổ tại Tây Ninh, Đồng Nai và TP HCM. Theo ước tính của BVSC, tổng giá trị hợp đồng từ các KCN đang hoạt động còn lại hơn 22.200 tỷ đồng, chưa bao gồm phần diện tích chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng.

Kết quả kinh doanh của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) tăng bằng lần cả về doanh thu và lợi nhuận trong quý III so với mức nền cực thấp ở cùng kỳ. Mảng cho thuê đất và cơ sở hạ tầng đạt khoảng 585 tỷ đồng doanh thu, vượt cả con số ở hai quý đầu năm cộng lại. Ngoài ra, công ty có 120 tỷ tiền lãi tiền gửi, cho vay và hợp tác kinh doanh. Kinh Bắc là doanh nghiệp có dòng tiền kinh doanh tốt nhất trong top10 lợi nhuận với giá trị dương hơn 5.000 tỷ đồng.

Sau Kinh Bắc và Idico, Tổng CTCP Khu công nghiệp (Sonadezi, Mã: SNZ) trong top công ty có dòng tiền kinh doanh dương với giá trị gần 2.300 tỷ đồng. Sonadezi vẫn duy trì doanh thu trên nghìn tỷ và lãi ròng trên trăm tỷ nhưng kết quả kinh doanh quý III vừa qua đã giảm nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, doanh thu cho thuê đất và hạ tầng tại các KCN giảm hơn 21% về 335 tỷ, các hoạt động còn lại gồm hạ tầng, cung cấp nước sạch, dịch vụ cảng, xử lý nước thải đều ghi nhận doanh thu tăng.

Danh mục dự án đang khai thác của Sonadezi có KCN Châu Đức (1.556 ha, Bà Rịa – Vũng Tàu); Khu dân cư Bửu Long (496 ha, Đồng Nai); Khu dân cư dịch vụ Giang Điền (300 ha, Đồng Nai); KCN Tân Đức (300 ha, Bình Thuận), Khu xử lý chất thải Quang Trung (130 ha, Đồng Nai); Nhà máy cấp nước Nhơn Trạch (công suất 100.000 m3/ngày đêm); Mỏ đá Tân Cang 5 (Đồng Nai); Cầu cảng số 3 – cảng Long Bình Tân (tải trọng 5.000 DWT, Đồng Nai); Sân golf Châu Đức (36 hố, Bà Rịa – Vũng Tàu).

Đối với KCN Biên Hòa 1, Sonadezi đang tiến hành rà soát, thanh lý các hợp đồng thuê đất trước tháng 12 năm nay đối với các doanh nghiệp trong giai đoạn 1 và trước tháng 12/2025 đối với các doanh nghiệp trong giai đoạn 2, theo quyết định chuyển đổi công năng KCN thành khu đô thị thương mại dịch vụ của UBND tỉnh Đồng Nai ban hành vào tháng 6.

Nhóm bất động sản thương mại đuối sức

Ở nhóm bất động sản thương mại, các doanh nghiệp họ Vin bao gồm Vinhomes và Vincom Retail vẫn giữ được vị thế dẫn đầu dù kết quả kinh doanh giảm, đóng góp khoảng 59% lợi nhuận ngành (cùng kỳ đóng góp 80%).

Bên cạnh các sản phẩm bất động sản tồn kho (Vinhomes Ocean Park 1-2-3, Vinhomes Smart City, Vinhomes Golden Avenue - Móng Cái, Quảng Ninh), Vinhomes đã bàn giao hơn 500 căn thương mại dịch vụ và shophouse tại phân khu Tài Lộc thuộc dự án Vinhomes Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng) trong quý. Tùy diện tích và vị trí, giá bán mỗi sản phẩm dao động 9 - 25 tỷ đồng.

Hoạt động cho thuê tại các trung tâm thương mại của CTCP Vincom Retail (Mã: VRE) vẫn duy trì ổn định với doanh thu trên 1.980 tỷ trong quý. Doanh thu và lợi nhuận chung đều giảm trên 30% so với cùng kỳ do công ty đã bàn giao phần lớn bất động sản để bán tại dự án Vincom Plaza (Đông Hà, Quảng Trị) và ghi nhận trong năm 2023.

CTCP Vạn Phát Hưng (Mã: VPH) bất ngờ ghi nhận khoản lãi lớn 183 tỷ trong quý III vừa qua do công ty đã hoàn tất được pháp lý dự án Khu dân cư Nhơn Đức, Nhà Bè (16,7 ha), qua đó đủ điều kiện chuyển nhượng 99% vốn tại doanh nghiệp chủ đầu tư cho đối tác.

Kế hoạch chuyển nhượng vốn này được Vạn Phát Hưng công bố cách đây ba năm và cũng từng đó năm công ty không hoàn thành kế hoạch kinh doanh, thậm chí ghi nhận lỗ ở nhiều kỳ kế toán.

Việc hoàn tất pháp lý dự án nói trên không chỉ giúp Vạn Phát Hưng lãi đột biến trong quý mà còn vượt kế hoạch lợi nhuận cả năm là 76 tỷ.

Kết quả kinh doanh của CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest (Mã: VPI) cũng tăng trưởng ba chữ số trong quý vừa qua từ việc ghi nhận doanh thu tại dự án The Terra - Bắc Giang (quy mô hơn 100 căn biệt thự, liền kề) và nguồn thu cho thuê ổn định tại dự án Oakwood Residence - Hà Nội.

Một trường hợp khác ghi nhận kết quả kinh doanh đột biến trong quý là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) với lãi ròng hơn 3.000 tỷ đồng. Trong đó, công ty có khoản lãi gần 3.670 tỷ đồng từ hợp đồng hợp tác đầu tư, tương tự cách hạch toán ở nhiều kỳ kế toán trước đây.

Ở BCTC hợp nhất quý II được kiểm toán bởi PwC, Novaland đã chuyển từ lãi ròng 345 tỷ đồng sang lỗ ròng gần 7.330 tỷ đồng. Theo yêu cầu của đơn vị kiểm toán, Novaland phải trích lập dự phòngtiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp của dự án Lakeview City (dự án hơn 30 ha Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, TP Thủ Đức do Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 làm chủ đầu tư).

Đa phần nhóm bất động sản thương mại đều cho rằng vẫn còn rất nhiều khó khăn, bao gồm xử lý nợ cũ và pháp lý dự án, dẫn đến chưa thể huy động các nguồn vốn mới từ bán hàng, vay…. nhưng kết quả kinh doanh trên báo cáo tài chính vẫn đều đặn lãi không đến từ mảng kinh doanh cốt lõi. Chỉ khi nhìn vào dòng tiền kinh doanh mới thấy được phần nào áp lực và sự đuối sức của các doanh nghiệp.