Nhìn lại quỹ đất của các ông lớn khu công nghiệp năm 2020

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, phân khúc bất động sản công nghiệp của Việt Nam đang nhận được nhiều lợi thế từ các Hiệp định thương mại tự do, cũng như xu hướng dịch chuyển các nhà máy và vốn đầu từ Trung Quốc về các nước Đông Nam Á.

Trong bối cảnh dịch COVID-19 trên thế giới kéo dài, nhiều công ty lớn trên thế giới như Apple Computers, Pegatron, Foxconn, Sharp, Nintendo hay Komatsu đã công bố kế hoạch chuyển đến hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam. 

Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, quỹ đất cho phát triển khu công nghiệp (KCN) của Việt Nam còn hạn hẹp, nguồn cung đất sẵn sàng bàn giao ở cả hai miền đều trong tình trạng khan hiếm.

Thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy, tại thời điểm quí III/2020, tổng diện tích các KCN tại 5 tỉnh Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng đạt 13.800 ha. Riêng tại Hà Nội, Hải Dương và Bắc Ninh tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt khoảng 90%.

Tại miền Nam, tổng diện tích đất công nghiệp đạt mức khoảng 38.000 ha trong đó 24.000 ha đất công nghiệp cho thuê bao gồm TP HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu với mức tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt gần 77%.

Trước làn sóng FDI đổ bộ vào Việt Nam trong năm 2021, những ông lớn như Kinh Bắc, IDICO, Becamex,... được dự báo là những doanh nghiệp được hưởng lợi.

Becamex IDC (BCM)

Theo thống kê của Chứng khoán SSI, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, Mã: BCM) hiện đang nắm 1.274 ha diện tích đất khu dân cư (phần lớn ở thành phố mới Bình Dương và với chi phí đầu tư thấp). 

BCM đồng thời đang sở hữu quỹ đất KCN 2.403 ha, trong đó diện tích sẵn sàng cho thuê tại các KCN của công ty mẹ là 703,7 ha; KCN Cây Trường là 700 ha và KCN Becamex Bình Định là 1.000 ha.

Trong năm 2021, diện tích đất KCN cho thuê của BCM ước tính ở mức 136 ha. Trong đó, KCN Cây Trường dự kiến cho thuê 26 ha; KCN Bàu Bàng mở rộng dự kiến cho thuê 60 ha và KCN Thời Hòa dự kiến có 15 ha đất cho thuê. 

Tổng Công ty IDICO (IDC)

Dữ liệu từ Chứng khoán BSC, hiện nay Tổng Công ty IDICO - CTCP (Mã: IDC) đang sở hữu quỹ đất lớn nằm tại các khu vực kinh tế trọng điểm trên cả nước (Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Bắc Ninh, Thái Bình,...) với diện tích khoảng 880ha.

Trong đó, KCN Hựu Thạnh được dự báo là trọng tâm phát triển của IDC trong thời gian tới nhờ mức giá cho thuê tốt (khoảng 100 USD/m2), trong khi hầu hết các KCN khu vực xung quanh tỉnh Long An có mức giá thuê trung bình 130 USD/m2.

Một lợi thế khác của KCN Hựu Thạnh đến từ việc thuận lợi tuyển dụng lao động do gần các khu dân cư đông đúc, tiếp giáp TP HCM. 

Dự án này cũng hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển các nhà máy hoạt động lâu năm ở khu vực TP HCM và các tỉnh lân cận. Song, BSC cho biết tỷ lệ hấp thụ tại các KCN của IDC đang có dấu hiệu chững lại.

Sonadezi Châu Đức (SZC)

Đối với CTCP Sonadezi Châu Đức (Mã: SZC), doanh nghiệp này đang sở hữu quỹ đất KCN khoảng 1.556 ha với tỷ lệ lấp đầy trung bình 33%, trong đó có quỹ đất thương phẩm hơn 759 ha tại Bà Rịa – Vũng Tàu sẵn sàng cho thuê.

Theo BSC, giá đất cho thuê tại các KCN của SZC hiện ở mức 55 USD/m2, thấp hơn giá trung bình tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu (60 - 65 USD), Đồng Nai (90 USD) hay Bình Dương (85 USD).

Ngoài ra, SZC còn sở hữu 689 ha đất khu dân cư tại dự án khu đô thị Châu Đức và dự án Khu dân cư Hữu Phước 42 ha dự kiến mở bán vào đầu năm 2021.

Cũng giống như IDICO, BSC cho biết các KCN của SZC tỷ lệ hấp thụ đang có dấu hiệu chững lại. Một số dự án khu dân cư cũng bị trì hoãn do những vấn đề pháp lý.

Kinh Bắc (KBC)

Báo cáo thường niên năm 2019 của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) cho thấy, tính đến hết năm 2019, KBC đã tạo lập quỹ đất KCN là 5.278 ha (chiếm gần 5,5% diện tích đất KCN trên cả nước) và 938,6 ha đất khu đô thị.

SSI nhận định, quỹ đất của KBC có thể đảm bảo cho doanh nghiệp này duy trì phát triển trong 10 - 20 năm tới.

Theo BSC, với việc quỹ đất tập trung ở phía Bắc, tại các tỉnh Bắc Ninh, Hải Phòng và Hải Dương, KBC là cái tên hưởng lợi đáng kể từ việc dịch chuyển các nhà máy từ Trung Quốc. 

Song, các nhà phân tích cho rằng, triển vọng ngắn hạn từ các KCN của KBC còn khá yếu.

Bên cạnh đó, các đơn vị chứng khoán đều chung quan điểm rằng, trong năm 2021, quỹ đất 300 ha từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh là một lợi thế lớn cho KBC. 

Mặc dù dự án này vẫn đang chờ tỉnh Bắc Ninh cấp giấy phép đầu tư điều chỉnh, tuy nhiên KBC đã có thỏa thuận cho thuê 60 ha ở KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh cho một nhà sản xuất Đài Loan.

Cùng với dự án Nam Sơn Hạp Lĩnh, các khu đô thị Phúc Ninh và Tràng Duệ cũng được dự báo sẽ ghi nhận doanh số bán đất cho KBC từ năm 2021.

Vinhomes (VHM)

Thông tin từ Savills, từ quí II/2021, thị trường miền Bắc sẽ đón nhận KCN Nam Tràng Cát có qui mô 200 ha nằm ở TP Hải Phòng, do CTCP Đầu tư Phát triển Khu công nghiệp Vinhomes (VHIZ), công ty con của Vinhomes (Mã: VHM), làm chủ đầu tư.

BSC nhận định, mảng bất động sản KCN là phân khúc mang đến nhiều triển vọng cho VHM trong tương lai. 

Cụ thể, tổng quỹ đất KCN dự kiến triển khai của VHM ước tính đạt khoảng 2.901 ha, tập trung chính tại Hải Phòng và Quảng Ninh, đủ để duy trì hoạt động đến năm 2023.

Theo kế hoạch của ban lãnh đạo VHM, KCN chế xuất VinFast và KCN chế biến phụ tùng mở rộng (25 ha) của công ty sẽ được triển khai từ năm 2021 và bắt đầu đóng góp vào doanh thu của VHM.

Chi phí đầu tư cho mảng KCN trong năm 2021 của VNH dự kiến khoảng 3.000 tỷ đồng. Ngoài ra, VHM cũng có hai KCN tại Hải Phòng với tổng diện tích cho thuê ước tính 348 ha dự kiến sẽ được đưa vào triển khai từ năm 2022.