Lời khuyên khi đầu tư căn hộ cho thuê

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM đều vẫn đang trong xu hướng đi lên dù có những giai đoạn thị trường giao dịch trầm lắng do kinh tế suy thoái. Riêng trong tháng 4, phân khúc chung cư bình dân tại Hà Nội tăng giá 12% so với tháng trước. Căn hộ trung cấp cũng tăng 5% và cao cấp tăng 3%. 

Tại TP HCM, một số dự án mở bán mới đang được chủ đầu tư đưa ra mức giá bán rất đắt đỏ, chẳng hạn Eaton Park của Gamuda Land trên trục đường Mai Chí Thọ mở bán giữa tháng 5 với giá từ 120 - 130 triệu đồng/m2, tương đương mức giá hơn 6 tỷ đồng cho căn hộ 1 phòng ngủ.

Các chuyên gia dự báo các quy định mới liên quan đến việc mở bán và phát triển dự án khiến thời gian phát triển dự án kéo dài, làm hạn chế nguồn cung sắp tới. Bên cạnh đó, phương pháp mới trong việc tính toán tiền sử dụng đất khiến cho chi phí giải phóng mặt bằng cao hơn, dẫn đến sự hạn chế trong nguồn cung tương lai và sự gia tăng trong giá bán.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng do nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng, sắp tới khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để triển khai dự án sẽ còn giảm. Trong khi đó nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn. 

Tuy nhiên, trong trường hợp mua để đầu tư, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu đầu tư trong ngắn hạn thì chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn. 

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP HCM cũng cho rằng việc mua nhà để chờ tăng giá hay khai thác cho thuê thời điểm này cần tính toán kỹ. 

Theo bà Hương, chính sách bán hàng của các chủ đầu tư đang rất tốt nhưng người mua nhà cần phải lưu ý về uy tín của chủ đầu tư đó bởi việc đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn là một chuyện, còn thực hiện được hay không lại là chuyện khác. Trên thực tế, không ít trường hợp vì nhiều lý do mà chủ đầu tư dự án “đứt gánh giữa đường”, không thể thực hiện hết cam kết với người mua nhà.

Vấn đề cần lưu ý tiếp theo là giá bán căn hộ. Trong quá trình bán hàng, những căn nhà bán ở giai đoạn sau thường có giá cao hơn so với những đợt mở bán trước đó. Chính vì vậy, chủ đầu tư cũng sẽ triển khai nhiều ưu đãi và phương thức thanh toán cũng đa dạng hơn. Người mua cần so sánh, kiểm tra giá cả kỹ lưỡng để đưa ra quyết định nên mua sản phẩm của giai đoạn trước hay giai đoạn sau.

Bà Hương cho rằng mua sản phẩm giai đoạn trước sẽ có giá tốt hơn nhưng thời hạn thanh toán sẽ ngắn hơn, nên cần chuẩn bị trước nguồn tài chính. Còn ở giai đoạn sau, tuy có giá cao hơn nhưng tiến độ thanh toán sẽ dài hơn, nên áp lực tài chính sẽ giảm bớt

Cuối cùng là việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua nhà. Các ngân hàng đưa ra gói vay với lãi suất ưu đãi trong khoảng thời gian cố định (2 - 3 năm), sau đó lãi suất sẽ được thả nổi.

Vì vậy, nhà đầu tư phải cân nhắc rất kỹ tình trạng tài chính của mình, tránh vay quá nhiều dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn. Nếu vay mà không trả được thì phải bán tháo, dẫn đến chịu lỗ, hoặc là sẽ phá vỡ cam kết với ngân hàng. Lúc này, khoản vay sẽ bị đưa vào danh sách tín dụng xấu, ảnh hưởng tới việc vay vốn sau này.

Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ khi chọn hạn mức vay vì không có ngân hàng hay chủ đầu tư nào có thể đồng hành cùng với mình một cam kết dài tới 15 - 20 năm. Mức vay khoảng 50% giá trị sản phẩm là phù hợp, còn từ 70% trở lên là rủi ro cao.

Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, ông David Jackson cũng cho rằng với những thị trường còn nhiều tiềm năng phát triển bất động sản như Hà Nội và TP HCM, nếu nắm bắt đúng thời điểm, đầu tư bất động sản lúc này có thể hoàn vốn nhanh và có lợi tức đầu tư hấp dẫn khi giá đang tăng và thanh khoản cao.

Xét về vị trí, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng giá bán giữa trong và ngoài trung tâm Hà Nội không chênh lệch đáng kể nhờ hạ tầng kết nối tốt. Còn tại TP HCM, các khu vực phía Tây, Nam thành phố và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An vẫn còn mức giá khá tốt để nhà đầu tư cân nhắc.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rủi ro khi đầu tư bất động sản ở thời điểm này là chi phí vốn cao. Căn hộ cao cấp sẽ kén khách mua và khách thuê hơn các sản phẩm tầm trung hay phổ thông, do đó khó đem lại dòng tiền ổn định nếu giá thuê cũng cao theo.

*Trích đặc san của Tạp chí Điện tử Doanh Nhân Việt Nam