Luật chơi mới trên thị trường bất động sản 5 - 10 năm tới

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng được đánh giá là bước tiến mới của khung thể chế, mở ra môi trường kinh doanh bình đẳng hơn cho các doanh nghiệp ở các ngành nghề, đặc biệt là bất động sản sau giai đoạn khủng hoảng vừa qua.

Tại Diễn đàn Tài chính - Bất động sản 2024 do Tạp chí Kinh tế Sài Gòn tổ chức mới đây, đại diện người làm chính sách và doanh nghiệp bất động sản đều cho rằng đây là thời điểm để chủ đầu tư tập trung nghiên cứu kỹ luật chơi mới, cơ cấu lại hoạt động sản xuất kinh doanh, xây dựng lại chiến lược.

Mất đến hơn 7 năm cho một dự án

Theo bà Dương Thanh Thủy, Phó Chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy, hệ quả của thị trường bất động sản ngày hôm nay cần nhìn nhận ở cả góc độ chính sách và doanh nghiệp.

Bà cho biết nhiều doanh nghiệp bất động sản khác đang gặp muôn vàn khó khăn, "người làm lãnh đạo ngủ hôm nay đến ngày mai thức dậy không biết mình có tiền để trả ngân hàng không". 

Trước đây chưa cần biết dự án đã đầy đủ pháp lý hay chưa thì doanh nghiệp vẫn có thể bán hàng, thu tiền của khách hàng và quên đi nghĩa vụ của mình. Cũng có trường hợp chủ đầu tư đẩy giá lên để hợp thức hóa tiền đã rút từ ngân hàng và hệ lụy là các đơn vị định giá bây giờ không có cơ sở để định giá.

“Trong các cuộc họp, tôi luôn nói với nhân viên của mình rằng thời điểm doanh nghiệp bất động sản lùa gà vào chuồng đã hết rồi. Tôi nghĩ rằng đây là thời điểm thị trường đang sàng lọc, các công ty bất động sản phải bình tĩnh, cơ cấu lại, xác định hướng đi cho doanh nghiệp”, Phó Chủ tịch Trung Thủy chia sẻ.

Mặt khác, những thay đổi chính sách cũng tác động mạnh mẽ đến thị trường, đến doanh nghiệp. Bà Thủy dẫn ví dụ điển hình là tất cả những dự án của Tập đoàn Trung Thủy phát triển đều kéo dài trên 7 năm, có những dự án mất 10 năm, 15 năm.

Luật Đất đai 2024 quy định dự án phải có sổ đỏ thì chủ đầu tư mới được phép bán hàng. Bà Thủy cho rằng quy định này hoàn toàn hợp lý bởi thực tế trong quá khứ đã có trường hợp chủ đầu tư dùng sổ đỏ làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng rồi đầu tư vào dự án khác, sau cùng lại không ra được sổ đỏ cho khách hàng, buộc khách hàng phải kiện.

Cũng có những trường hợp như Trung Thủy, dự án đã cất nóc, xây đến tầng 40 và theo tiến trình đến tháng 12/2024 đủ điều kiện giao nhà nhưng chủ đầu tư không thể vay ngân hàng, không được bán hàng vì chưa được nộp tiền sử dụng đất, trong khi đã nộp hồ sơ suốt 8 năm ròng rã vẫn chưa được định giá.

Bên cạnh đó, bà Thủy nhận định sự điều tiết chính sách của Nhà nước khiến giá bất động sản tăng cao thông qua việc tăng tiền sử dụng đất. Năm 2018, tiền sử dụng đất tại dự án của Trung Thủy được xác định là 1.600 tỷ thì đến nay đã tăng lên 3.800 tỷ và vẫn có thể tăng lên 4.000 - 5.000 tỷ trong những năm tiếp theo cho đến khi dự án hoàn thành. Trong khi đó, tiền sử dụng đất chiếm đến 40 - 50% cấu thành một sản phẩm bất động sản, còn chi phí xây dựng không vượt quá 30 triệu/m2 sàn.

“Một miếng đất trị giá 1 tỷ, tiền lãi mỗi năm thêm 100 triệu mà pháp lý kéo dài 5 năm thì miếng đất đó tăng lên 2 tỷ. Đất đâu để doanh nghiệp làm dự án rồi bán với giá 40 triệu đồng/m2? Doanh nghiệp kinh doanh khác với làm từ thiện. Làm từ thiện mà có quá nhiều rắc rối thì chúng tôi cũng phải cân nhắc lại. Hay như vấn đề làm nhà ở xã hội cũng vậy, chúng tôi có sẵn đất để làm nhưng vẫn không làm được thì nói gì đến việc đấu thầu, đấu giá đất để làm”, bà Thủy nói.

Sự thật ở Tập đoàn Trung Thủy chỉ là một phần trong vô vàn khó khăn của những công ty bất động sản khác. Thị trường như hiện nay có cả lỗi của doanh nghiệp và cơ chế chính sách, cần nhìn nhận ở hai phía mới giải quyết được vấn đề.

Luật chơi dài hạn

Ở góc độ nhà làm chính sách, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, cơ quan thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi), nhìn nhận Luật Đất đai 2024 trước hết là kết quả của quyết tâm, nỗ lực trong việc hoàn thiện thể chế nói chung, không chỉ xuất phát từ một bên, một cơ quan bất kỳ mà khá đồng đều từ Quốc hội, thông qua 7 kỳ họp bất thường hay như Chính phủ mong muốn một đạo luật đã được ban hành có hiệu lực thi hành sớm hơn…

Nhà làm chính sách đánh giá tác động lợi ích, chi phí dựa trên trên cục diện chung của xã hội chứ không riêng từng nhóm đối tượng nên chắc chắn sẽ có nhóm có lợi, sẽ có nhóm thiệt thòi. Cục diện chung của xã hội có tốt hơn không mới là tiêu chí để ban hành quyết sách.

Một chính sách làm hài lòng tất cả chỉ có trên lý thuyết. Luật pháp là những quy tắc chung được áp dụng lâu dài, khung thể chế có độ trễ bởi nó sẽ định hình lại thị trường, hình thành luật chơi dài hạn. Điều mà chúng ta băn khoăn nhiều nhất bây giờ là giải quyết vấn đề của quá khứ trong giai đoạn chuyển tiếp. Những nỗ lực, quyết tâm như này sẽ không suy giảm trong thời gian tới.

Với sự thay đổi khung thể chế vừa qua, ông Hiếu cho rằng doanh nghiệp nên dành thời gian nhiều hơn để nghiên cứu kỹ, cơ cấu lại hoạt động sản xuất kinh doanh, xây dựng lại chiến lược.

“Để góp ý thêm cho chính sách hoàn thiện phải chờ thêm 2 - 3 năm. Bây giờ đang trong quá trình soạn thảo các nghị định thì cơ hội và nỗ lực của các bên nên tập trung vào những nghị định này. Một việc tôi vẫn khuyên các doanh nghiệp hiện nay là cuộc chơi này sẽ diễn ra trong 5 - 10 năm tới. Doanh nghiệp nên nghiên cứu thấu đáo, xây dựng, định vị lại chiến lược. 4 luật mới sẽ cơ cấu lại thị trường”, ông Hiếu nhận định.