ĐHĐCĐ An Gia: Shark Louis T. Nguyen vào HĐQT, sắp tới có thêm cổ đông chiến lược sau khi Trường Giang thoái bớt vốn

Theo đánh giá của HĐQT CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG), thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023 bước vào giai đoạn khó khăn do vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế. Các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với không ít thách thức, bao gồm cả An Gia.

Kết quả trong năm công ty đạt gần 3.900 tỷ đồng doanh thu và 175 tỷ đồng lãi ròng, lần lượt vượt 30% và vượt 75% kế hoạch. Nguồn thu trong năm chủ yếu đến từ bàn giao khu phức hợp Westgate (huyện Bình Chánh, TP HCM) với quy mô hơn 2.000 sản phẩm.

Trong năm 2024, công ty đặt mục tiêu doanh thu 1.600 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 250 tỷ đồng, giảm 59% về doanh thu nhưng tăng 43% về lợi nhuận so với kết quả đạt được trong năm 2023. Kế hoạch này đến từ bàn giao các sản phẩm còn lại tại các dự án Westgate (Bình Chánh, TP HCM) và The Standard (Bình Dương).

Ba tháng đầu năm nay, công ty đạt gần 1.313 tỷ đồng doanh thu thuần và lãi ròng trên 200 tỷ đồng (cùng kỳ đạt hơn 189 tỷ đồng doanh thu thuần và 4,6 tỷ đồng lãi ròng).

Công ty có kế hoạch ra mắt dự án căn hộ The Gió Riverside (Bình Dương) trong năm nay. Dự án này có tổng mức đầu tư gần 6.000 tỷ đồng, có thể cung cấp ra thị trường khoảng 3.000 căn hộ. Hiện dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, tiếp tục hoàn chỉnh các vấn đề pháp lý khác để sẵn sàng triển khai xây dựng trong năm.

Ngoài ra, công ty đang thực hiện pháp lý cho hai dự án The Lá Village và BC 3.2 tại Bình Chánh, TP HCM với diện tích lần lượt là 27 ha và 3,2 ha.

Rút lại phương án phát hành riêng lẻ

Theo tài liệu ban đầu, An Gia muốn phát hành riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với tỷ lệ khoảng 25% lượng cổ phiếu đang lưu hành. Giá phát hành dự kiến không thấp hơn 12.000 đồng/cổ phiếu. Cổ phiếu bị hạn chế chuyển nhượng trong một năm. Tuy nhiên, HĐQT đã rút lại tờ trình này.

HĐQT vẫn giữ lại tờ trình phát hành cổ phiếu ưu đãi cho người lao động  (ESOP) với tỷ lệ 4,9% số lượng cổ phiếu lưu hành, tương ứng tối đa 6,1 triệu cổ phiếu. Số cổ phiếu này bị hạn chế chuyển nhượng trong một năm. Đối tượng tham gia là các thành viên trong HĐQT, ban điều hành, người lao động có thành tích xuất sắc, có nhiều đóng góp cho sự phát triển của công ty.

Bên cạnh đó, công ty có kế hoạch phát hành 312,8 triệu cổ phiếu trả cổ tức cho cổ đông với tỷ lệ thực hiện quyền là 100:25 (cổ đông sở hữu một cổ phiếu sẽ được nhận một quyền nhận cổ tức, 100 quyền nhận cổ tức sẽ được nhận thêm 25 cổ phiếu mới). Thời gian phát hành dự kiến trong năm nay, sau khi được UBCKNN chấp thuận.

Shark Louis T. Nguyen vào HĐQT

Các cổ đông đã tiến hành bầu thành viên HĐQT nhiệm kỳ 2024 - 2029 với số lượng ba thành viên, trong đó có một thành viên độc lập. Danh sáchHĐQT mới gồm ông Nguyễn Bá Sáng, ông Louis T. Nguyen và ông Lê Duy Bình.

Trong đó, ông Louis T. Nguyen (Nguyễn Thế Lữ) được biết đến là Chủ tịch HĐQT sáng lập kiêm Giám đốc điều hành Saigon Asset Management (SAM), thành viên HĐQTVietnam Equity Holding (SAMVEH), thành viên HĐQT Vietnam Property Holding (SAMVPH),  Ủy ban Thị trường Vốn Phòng Thương mại Mỹ tại TP HCM (AmCham Vietnam - Capital Markets Committee)...

Phiên thảo luận

Đại diện HSC: Tiến độ dự án The Gió và BC27?

Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT: The Gió đã có giấy phép xây dựng và tiến hành các bước pháp lý cuối cùng, dự kiến bán hàng vào quý IV/2024. Dự án BC27 đã có đất thổ cư, đã được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, 1 - 2 năm nữa sẽ triển khai bán hàng.

Đại diện Mirae Asset: Kế hoạch doanh thu 2024 đến từ những nguồn nào? Vì sao kế hoạch doanh thu giảm nhưng kế hoạch lãi tăng?

Bà Huỳnh Kim Ánh, Giám đốc Khối Tài chính Đầu tư: Kế hoạch doanh thu năm nay chủ yếu đến từ bàn giao Westgate và giỏ hàng còn lại của The Standard. Quý I công ty đã book được 200 tỷ lợi nhuận từ Westgate.

Năm ngoái, Westgate còn liên doanh nên tỷ lệ của An Gia là 51%, năm nay An Gia đã mua lại 100% nên tỷ lệ lãi chia về công ty mẹ cao hơn. Theo chiến lược phát triển dự án, sau khi bàn giao thì An Gia sẽ mua lại toàn bộ vốn góp trong liên doanh.

Cổ đông: Tờ trình chia ESOP 4,9% tương đối cao, trong khi các công ty trên sàn thường chia 1 - 2%. Phương án này ghi nhận đóng góp của ban lãnh đạo nhưng sẽ pha loãng cổ phiếu đối với cổ đông. Ban điều hành chia sẻ thêm về phương án này.

HĐQT nhiệm kỳ mới có ba thành viên, trong khi các doanh nghiệp khác 5 - 7 thành viên. Cơ sở để AGG đưa ra phương án có ba thành viên ở HĐQT.

Ngoài The Gió và BC27, dự án trọng điểm tiếp theo của AGG để đảm bảo tăng trưởng lợi nhuận là gì?

Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT: Do năm 2022 AGG chưa chia ESOP nên năm nay tính là hai năm. Tỷ lệ 4,9% dựa trên việc 2022 - 2023 công ty trải qua rất nhiều khó khăn, kết quả kinh doanh 2023 vượt kế hoạch và lợi nhuận quý I/2024 đạt khoảng 200 tỷ nên chúng tôi muốn tri ân nhân viên đã đồng hành cùng công ty hai năm qua.

Sắp tới AGG triển khai thêm một số dự án, thu mua thêm quỹ đất mới, tiếp tục các dự án đang làm (BC27, Westgate 2).

Vừa rồi cổ đông lớn Trường Giang đã thoái vốn và đã có cổ đông mới, sắp tới AGG sẽ công bố và HĐQT sẽ có ít nhất 5 thành viên.

Ông Nguyễn Thanh Sơn, Tổng Giám đốc: Trong 2 - 5 năm tới AGG có các dự án trọng điểm gồm The Gió, BC27 và Westgate 2, với tổng số lượng gần 10.000 sản phẩm. AGG sẽ tiếp tục mua quỹ đất mới.

Cổ đông: Trường Giang thoái vốn hơn 21 triệu cp, có phải các quỹ sẽ mua và đưa người vào HĐQT không? Trước đại hội có tờ trình phát hành riêng lẻ, vì sao công ty rút tờ trình này?

Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT: Trường Giang thoái vốn cho nhà đầu tư lớn và bên đó đang sắp xếp nhân sự vào HĐQT.

Ngoài ra, AGG luôn luôn cởi mở với các nhà đầu tư muốn tham gia vào công ty. AGG đang làm việc với bên, bao gồm các quỹ và sẽ công bố thông tin chính thức khi hai bên hoàn tất đàm phán.

Cổ đông: Một số dự án của AGG đang tập trung vào một số khu vực nhất định. Tại TP HCM có rất nhiều doanh nghiệp M&A quỹ đất, dự án. AGG có kế hoạch M&A ở TP HCM không?

Ông Nguyễn Bá Sáng: Thực tế AGG đang tìm kiếm và nghiên cứu rất nhiều dự án ở TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An – những khu vực tập trung phân khúc trung, khá là thế mạnh của An Gia. Nhưng chúng tôi chỉ mới dừng ở bước nghiên cứu, chưa xuống tiền vì thời điểm này chưa phù hợp, phải chờ đến tháng 7/2024 khi Luật Đất đai có hiệu lực, quy định rõ ràng, pháp lý chạy thì công ty sẽ cân nhắc mua. Thêm nữa là thời điểm này có rất nhiều dự án đang mở bán trên thị trường, AGG chờ thêm thời gian để mức giá mua hợp lý hơn.

Cổ đông: SAM có ý định mua cổ phần AGG không? Tiến độ hợp tác với Koterasu (Nhật Bản)?

Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT: Ông Louis rất cẩn trọng, đang trong quá trình tìm hiểu AGG. Thế mạnh của ông Louis là kinh nghiệm về thị trường vốn và các mối quan hệ với các quỹ. Sự tham gia của ông Louis sẽ giúp An Gia về hoạt động huy động vốn.

Việc hợp tác với đối tác Nhật vẫn đang làm. Tuy nhiên, đối tác đánh giá thị trường của mình đang rủi ro, pháp lý chậm nên họ trì hoãn thời gian giải ngân.

Cổ đông: Bên mua lại vốn từ Trường Giang là cổ đông mang tính chiến lược hay chỉ ở góc độ tài chính?

Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT: Cổ đông này mang tính chiến lược, giá trị mang đến cho AGG rất nhiều, không chỉ về tài chính. 

Cổ đông: Ban lãnh đạo chia sẻ thêm giá nhận chuyển nhượng của đối tác chiến lược?

Ông Nguyễn Bá Sáng: Sau quá trình tìm hiểu và đánh giá thì AGG đã chốt được giá thỏa thuận nhưng chúng tôi không thể công bố vì nằm trong yếu tố bảo mật hợp đồng hai bên, chỉ có thể nói là được giá.

Cổ đông: Góc nhìn của AGG về thị trường bất động sản hiện nay. Các luật mới tác động như thế nào đến AGG?

Ông Nguyễn Thanh Sơn: Luật Đất đai mới sẽ làm thị trường tốt và minh bạch hơn, cho phép Việt kiều sở hữu nhà, giá được cập nhật hàng năm. Nhà đầu tư phải rất chuyên nghiệp, tỉnh táo, đủ năng lực để áp dụng đúng luật. Thị trường sẽ sàn lọc nhà đầu tư, chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Bá Sáng: Thực tế hơn 20 năm làm bất động sản, trải qua giai đoạn thăng trầm, đến nay tôi có thể chia sẻ một điều AGG tự hào là phát triển phân khúc tầm trung, đúng nhu cầu thị trường cần. Sau giai đoạn thị trường đóng băng sẽ đến giai đoạn phục hồi thì đây là phân khúc phục hồi đầu tiên.

Đối với góc nhìn cá nhân, các luật mới ra đời là điều tốt, càng rõ ràng, càng minh bạch thì càng dễ làm. Tuy nhiên, qua giai đoạn giao thời sẽ có vài năm khó khăn và đây là chuyện đương nhiên. Luật mới sẽ là nền tảng, là cơ hội cho những doanh nghiệp làm thật, tôn trọng khách hàng. Trong chiến lược phát triển của mình, AGG sẽ cẩn trọng hơn.

Đại diện HSC: Nguồn vốn để trả hết dư nợ trái phiếu trong năm nay và kế hoạch huy động vốn của công ty trong thời gian tới?

Bà Huỳnh Kim Ánh: Công ty sẽ dùng nguồn thu từ dự án Westgate sẽ dùng để trả nợ trái phiếu. AGG chỉ có một mục đích huy động vốn duy nhất là để M&A và phát triển dự án, được thực hiện trên phương diện thận trọng. Do đó, khi nào có quỹ đất, dự án mới thì đội ngũ huy động vốn sẽ khởi động.

Hiện tại, AGG đã có nguồn vốn 1.000 tỷ từ VPBank để xây dựng dự án The Gió.

Cổ đông: Ở bảng cân đối kế toán có thông tin AGG cho vay ngắn hạn Gia Linh. Đơn vị này đang có cổ phần trong AGG không? Các dự án đang triển khai được làm theo cấu trúc liên doanh, sau đó AGG mua lại? Tại sao AGG không chia luôn lợi nhuận cho đối tác mà phải mua lại?

Bà Huỳnh Kim Ánh: Gia Linh là tổ chức gắn với dự án BC27, đóng vai trò thực hiện thủ tục pháp lý cho dự án trước khi đưa vào AGG.

Về cấu trúc vốn dự án, các dự án trước đó AGG chiếm 20% và đối tác chiếm 80% (trong đó có 49% trực tiếp và còn lại là cổ phần ưu đãi hoàn lại hoặc phần tài trợ khác từ đối tác). Có thể hiểu AGG bỏ 20% và được chia lợi nhuận 51% nên AGG buộc phải mua lại sau khi dự án hoàn thành để đúng cấu trúc.

Ông Nguyễn Bá Sáng: Ví dụ mua dự án 500 tỷ đồng, AGG chỉ bỏ ra 100 tỷ đồng và đối tác bỏ 400 tỷ đồng. Lợi nhuận chia 51% cho AGG và 49% cho đối tác.