Lãnh đạo Nhà Từ Liêm: Luật Đất đai mới tưởng dễ nhưng lại rất khó cho doanh nghiệp

Sáng 23/4, CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco, Mã: NTL) đã tổ chức ĐHĐCĐ thường niên 2024. Tính đến  8 giờ 30 phút, đại hội có sự tham dự của 53 cổ đông, đại diện cho hơn 39,4 triệu cổ phần, chiếm 64,72% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết (bao gồm cả dự trực tiếp và ủy quyền). Do đó, đại hội đủ điều kiện tiến hành.

Theo đánh giá của HĐQT, tình hình kinh tế thế giới đang đối mặt với hàng loạt những thách thức lớn như xung đột về chính trị, các nền kinh tế lớn của thế giới đình trệ, tăng trưởng kinh tế chậm lại, nguy cơ lạm phát cao. Nền kinh tế trong nước cũng bị ảnh hưởng chung, tốc độ phát triển kinh tế chậm lại. 

Cộng đồng doanh nghiệp gặp khó khăn, vướng mắc thủ tục về đầu tư đất đai, tiếp cận nguồn vốn huy động từ các kênh tín dụng, trái phiếu, ... bị hạn chế, sức mua người tiêu dùng giảm sút đặc biệt là đối với ngành bất động sản, có sự không ăn khớp giữa cung và cầu.

Một số phân khúc cung vượt quá nhu cầu người tiêu dùng như bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản cao cấp... Trong khi đó, thị trường còn mang nặng tính đầu cơ, một số các dự án phát triển nhà ở nhưng hạ tầng và tiện ích không thu hút được người dân đến ở. Thu nhập của đại đa số người dân không đáp ứng so với giá bất động sản hiện tại.

Lãnh đạo Công ty xác định Lideco là doanh nghiệp với lĩnh vực kinh doanh chính là đầu tư bất động sản có quy mô trung bình. Thời gian qua đã đầu tư và khai thác xong cơ bản một số dự án. Do vậy, Công ty có lợi thế về mặt tài chính và kinh nghiệm để tiếp tục tìm kiếm đầu tư một số dự án mới.

HĐQT đánh giá thời điểm hiện tại là thời điểm khó khăn chung của nghành bất động sản song cũng có rất nhiều điểm sáng. Đơn cử như chính sách của Nhà nước ngày càng hoàn thiện, minh bạch, quy định cụ thể, chi tiết hơn về đất đai, chính sách đầu tư. Ngoài ra, nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn, làn sóng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tiếp tục gia tăng...

Mục tiêu lãi sau thuế 256 tỷ đồng 

Tại Đại hội, Ban lãnh đạo Công ty đánh giá, với sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành sớm xử lý được vướng mắc pháp lý của dự án, khơi thông dòng tiền. Theo đó, thị trường bất động sản dự báo sẽ sớm ổn định và tăng trưởng trở lại.

Do đó, trong năm 2024, Lideco đặt kế hoạch doanh thu dự kiến đạt 750 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 256 tỷ đồng, giảm lần lượt 18% và 29% so với kết quả thực hiện năm 2023. Tỷ lệ cổ tức (bằng tiền mặt) trong năm 2023 là 25%, dự kiến trong năm 2024 là 12%.

Theo ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch HĐQT Công ty, dự án Bãi Muối đã được đưa vào kinh doanh từ cuối năm 2023 và theo quy định sẽ bán xong trong năm nay. Do đó, doanh thu dự kiến có thể sẽ cao hơn con số HĐQT đặt ra.

Kế hoạch tăng vốn điều lệ lên hơn 1.200 tỷ đồng

Theo tờ trình, doanh nghiệp dự kiến phát hành 60,98 triệu cổ phiếu với tỷ lệ phát hành là 100%, tỷ lệ thực hiện quyền là 1:1. Số lượng cổ phiếu lưu hành sau khi phát hành là 121,9 triệu cp. Nếu phát hành thành công, vốn điều lệ công ty dự kiến tăng lên gần 1.220 tỷ đồng.

Nguồn vốn được sử dụng để phát hành cổ phiếu tăng vốn từ nguồn lợi nhuận sau thuế chưa phân phối tính đến cuối năm 2023. Thời gian thực hiện dự kiến trong năm 2024 và HĐQT quyết định thời điểm cụ thể sau khi được UBCK Nhà nước chấp thuận.

Bầu thành viên HĐQT nhiệm kỳ 2024 - 2029

Cũng tại Đại hội, ông Nguyễn Văn Kha báo cáo cổ đông về việc xin từ nhiệm thành viên HĐQT do tuổi cao, sức yếu. Do đó, HĐQT Lideco trình cổ đông thông qua danh sách 7 ứng viên thành viên HĐQT/ thành viên HĐQT độc lập nhiệm kỳ 2024 - 2029.

Huy động 800 – 1.000 tỷ đồng để phát triển dự án

Về tiến độ thực hiện các dự án trong năm 2023, doanh nghiệp cho biết dự án Khu đô thị Bãi Muối (phường Cao Thắng, Hà Khánh, Hà Lầm, TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh) đã hoàn thành toàn bộ các hạng mục thi công và nghiệm thu bàn giao hạ tầng theo kế hoạch. Đồng thời hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và thủ tục xin được chấp thuận bán hàng để đưa các sản phẩm của dự án ra kinh doanh.

Đối với dự án nhà ở xã hội thuộc dự án khu đô thị tại các phường Cao Thắng, Hà Khánh và Hà Lầm, TP Hạ Long (23 ha), doanh nghiệp cho biết đã bàn giao lại quỹ đất cho TP Hạ Long để tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định.

Đối với dự án KĐT mới Dịch Vọng, trong năm 2023, Công ty đã giải phóng cơ bản mặt bằng của dự án đầu tư xây dựng tòa nhà chung cư Noll, tiếp tục phối hợp với các bên liên doanh thực hiện các thủ tục còn lại của dự án theo yêu cầu của các cấp có thẩm quyền. Làm việc với quận và các phường tiếp tục GPMB những vị trí còn lại của dự án.

Còn với dự án KĐT mới Bắc Quốc lộ 32, doanh nghiệp cho biết đã phối hợp với trung tâm quỹ đất và phòng Tài nguyên môi trường kiểm tra, rà soát hiện trạng phần diện tích thực tế sử dụng của 03 hộ dân còn lại chưa nhận tiền đền bù GPMB để báo cáo UBND huyện lên phương án cưỡng chế công trình trên đất.

Lideco cũng đã phối hợp với UNBD huyện Hoài Đức hoàn thiện hồ sơ thu hồi giao đất với ô đất TH. Bàn giao diện tích đất có chức năng nhà văn hóa, trạm y tế, trụ sở tại đất ký hiệu CC3. Xin điều chỉnh chủ trương đầu tư, xã hội hóa các ô đất CC1, NT2, TH. Hoàn thành xong xây dựng 165 căn nhà thấp tầng còn lại tại dự án và đang hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng.

Đồng thời hoàn thành xây dựng, nghiệm thu, bàn giao và đưa vào sử dụng cho khách hàng đã thuê mua sàn thương mại tại trung tâm thương mại và siêu thị CC2.

Trong năm 2024, Nhà Từ Liêm cho biết sẽ tập trung giải phóng xong mặt bằng phần diện tích còn lại tại dự án KĐT Bắc Quốc lộ 32; hoàn thiện các hồ sơ, thủ tục để bàn giao hạ tầng kỹ thuật cho chính quyền địa phương quản lý.

Đối với KĐT mới Dịch Vọng, doanh nghiệp sẽ phối hợp với các bên liên quan hoàn thiện xong các nghĩa vụ pháp lý còn lại để bàn giao, đồng thời xác định nghĩa vụ tài chính các ô đất còn lại, hoàn tất thủ tục đầu tư tòa chung cư tại vị trí No11 để khởi công trong năm nay. Đồng thời làm thủ tục với UBND TP Hà Nội và các sở, ban ngành xin gia hạn tiến độ thực hiện dự án.

Đối với KĐT Bãi Muốn, doanh nghiệp sẽ tiếp tục đưa các sản phẩm của dự án ra kinh doanh, chia thành các giai đoạn bán hàng phù hợp với tình hình thị trường.

Ngoài ra, Lideco cũng có kế hoạch tham gia đấu thầu dự án Khu nhà ở công nhân tại Mông Dương, Cẩm Phả (Quảng Ninh) và Khu dân cư tại huyện Cẩm Giàng (Hải Dương).

Nhà Từ Liêm cũng có kế hoạch huy động vốn để đảm bảo thực hiện các dự án mới trong năm 2024. Theo đó, HĐQT đề nghị ĐHĐCĐ giao và ủy quyền cho HĐQT thực hiện các thủ tục xin cấp tín dụng, vay vốn từ các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng và các nguồn hợp pháp khác với tổng giá trị 800 – 1.000 tỷ đồng.

Phiên thảo luận:

Cổ đông: Kế hoạch bán hàng dự án Bãi Muối thế nào? Việc bán suất ngoại giao có hay không, đề nghị công khai mức ưu đãi này? Ai có quyền tham gia mua sản phẩm tại dự án này?

Ông Đinh Quang Chiến, Phó Chủ tịch: Dự án Bãi Muối phần diện tích còn lại 6,2 ha sẽ tiếp tục được đưa vào kinh doanh trong năm nay. Dự án này dự định đưa vào kinh doanh vào năm 2020 nhưng gặp vướng mắc liên quan đến quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội. Về giá bán, công ty sẽ cố gắng bán ra thị trường với mức giá hợp lý, đảm bảo quyền lợi cho cổ đông.

Cổ đông: Kế hoạch phát triển dự án No11 Dịch Vọng thế nào? Tổng vốn đầu tư dự án này bao nhiêu, định hướng phân khúc khách hàng mục tiêu và thời điểm mở bán dự án?

Ông Chiến: Dự án No11 cơ bản đã hoàn thành giải phóng mặt bằng xong (còn khoảng 200 m2), trên cơ sở thỏa thuận với người dân. Về tổng vốn đầu tư dự án, đây là dự án có vị trí rất đẹp nên chúng tôi quyết tâm sẽ đầu tư ở mức rất cao, nhưng hiện chưa xong nên chưa thể ước tính được tổng vốn đầu tư. Hiện chúng tôi đang trình duyệt lại các hồ sơ, trong đó có thủ tục cần Bộ Xây dựng phê duyệt.

Cổ đông: Kế hoạch phát triển quỹ đất trong thời gian tới, diện tích đất thương phẩm hai dự án tại Quảng Ninh và Hải Dương là bao nhiêu?

Ông Chiến: Khu nhà ở công nhân tại Mông Dương, Cẩm Phả (Quảng Ninh) có diện tích khoảng 30 ha. Còn Khu dân cư tại huyện Cẩm Giàng (Hải Dương) có quy mô khoảng 15 ha.

Cổ đông: Việc tăng vốn điều lệ lên gấp đôi có gây áp lực cho Ban điều hành không?

Ông Chiến: Đối với một doanh nghiệp bất động sản, vốn điều lệ 600 tỷ đồng là tương đối thấp. Do đó, công ty muốn tăng vốn, và cũng không gây áp lực cho ban điều hành. Việc tăng vốn sẽ giúp cho doanh nghiệp đăng ký làm dự án thuận lợi hơn.

Cổ đông: Thời điểm cụ thể công ty chi trả cổ tức 25% bằng tiền mặt và thưởng cổ phiếu?

Ông Kha: Ngay sau khi có Nghị quyết của ĐHĐCĐ năm 2024 thì HĐQT sẽ có Nghị quyết chốt danh sách cổ đông và tiến hành chi trả luôn.

Cổ đông: Vướng mắc cụ thể tại dự án No11 là gì, kế hoạch gỡ vướng dự án?

Ông Kha: Nếu đặt mình vào vị trí của người dân thì ai cũng sẽ đòi giá đền bù cao hơn, bởi ở Cầu giấy hiện nay giá đất trên thị trường đang được rao bán lên tới hơn 300 triệu đồng/m2. Hiện chúng tôi đang thương thảo với các hộ dân còn lại và phấn đấu sẽ hoàn tất xong giải phóng mặt bằng dự án này trong quý III/2024. Về giá bán căn hộ dự kiến, chúng tôi cũng muốn bán với giá hơn 100 triệu đồng/m2.

Công ty: Chiến lược phát triển của công ty trong 5 -10 năm tới như thế nào khi quỹ đất của công ty hiện còn hạn chế?

Ông Chiến: Phải nhìn nhận việc kinh doanh bất động sản hiện nay không còn dễ như trước đây nữa, bởi các quy định ngày càng minh bạch, chặt chẽ hơn. Do đó, chắc chắn biên lợi nhuận doanh nghiệp sẽ giảm đi. Việc xác định chiến lược 5 – 10 năm tới rất khó. Tuy nhiên, công ty sẽ chọn các dự án có quy mô nhỏ và vừa, đi vào thị trường ngách vì không thể cạnh tranh với các ông lớn có dự án hàng trăm ha. Mục tiêu trước mắt của chúng tôi là giữ cho công ty ổn định, bảo toàn vốn.

Cổ đông: Xin Ban lãnh đạo chia sẻ thêm về tác động của Luật Đất đai mới đối với ngành bất động sản nói chung và Lideco nói riêng?

Ông Chiến: Với mô hình hoạt động như của Lideco thì sẽ không bị ảnh hưởng nhiều bởi Luật Đất đai mới.

Ông Kha: Ai cũng nói Luật Đất đai mới sẽ thuận lợi cho các nhà đầu tư nhưng tôi cho rằng không, bởi đã đền bù theo thỏa thuận là rất khó, người này đồng ý nhưng người kia không đồng ý thì suốt đời cũng không giải phóng xong. Luật Đất đai mới cực kỳ khó cho nhà đầu tư, ngoài giá đất cao thì rất khó mà thỏa thuận được hết với 100% người dân về nhận quyền sử dụng đất để làm dự án. Nhưng đã là doanh nghiệp, khó cũng phải làm và quan điểm của chúng tôi là phải đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật, không được “đi đêm” và không được vi phạm pháp luật.

Kết thúc Đại hội, tất cả các tờ trình đều được thông qua.