Làn sóng trả mặt bằng trong ngành F&B, chuyện gì đang diễn ra?

Cuối tháng 8, Starbucks Reserve Hàn Thuyên (quận 1, TP HCM) thông báo đóng cửa. Chưa đầy một tháng sau, một “ông lớn” ngành thức ăn nhanh là McDonald’s cũng tuyên bố dừng hoạt động cơ sở Bến Thành - một trong những cửa hàng đầu tiên của hãng tại Việt Nam.

Nguyên nhân chính dẫn đến những quyết định từ bỏ “mặt bằng vàng” này là giá thuê. Tại vị trí vị trí Starbucks Hàn Thuyên, mặt bằng được chào thuê với giá 30.000 USD/tháng, tức khoảng 750 triệu đồng/tháng và 9 tỷ đồng/năm. Khách thuê phải đặt cọc 3-6 tháng tuỳ vào thời gian ký hợp đồng 5 hay 10 năm.

Trong khi với McDonald’s Bến Thành, giá thuê trung bình khu vực khoảng 183 triệu đồng/tháng và đã tăng 16% trong một năm qua, theo báo cáo của Batdongsan.com.vn.

Mặt bằng đẹp không cõng nổi chi phí

Ông Đỗ Duy Thanh - Giám đốc FnB, chuyên gia tư vấn cấp cao về vận hành F&B tại Việt Nam, cũng nhận định yếu tố chi phí vận hành là lý do lớn. “Giá thuê mặt bằng tại các khu trung tâm như Bến Thành thường dao động từ 25.000 - 30.000 USD/tháng. Trong khi doanh thu từ các cửa hàng tại những vị trí này có thể không còn tương xứng với chi phí. 

Quyết định trả mặt bằng có thể là động thái tối ưu hóa tài chính khi thương hiệu nhận thấy rằng việc giữ lại không còn mang lại lợi ích kinh tế tương đương với chi phí bỏ ra. Đây cũng là chiến lược điều chỉnh linh hoạt, giúp các thương hiệu tái cơ cấu chi phí để tập trung vào các khu vực khác có lợi nhuận cao hơn hoặc kênh bán hàng khác như trực tuyến”, ông Thanh nói.

Thông thường, các doanh nghiệp kinh doanh trong ngành F&B đều cố gắng tìm kiếm những mặt bằng đẹp, đặc biệt là các thương hiệu mới bước vào thị trường. Họ sẵn sàng đồng ý trả mức giá cao để có mặt bằng như kỳ vọng.

Việc hiện diện tại vị trí “vàng” có thể giúp doanh nghiệp gia tăng nhận diện thương hiệu, giảm chi phí truyền thông, marketing và đồng thời giúp khách hàng biết tới nhanh hơn. Tuy nhiên, theo Savills, 80% thương hiệu thuê mặt bằng để kinh doanh, mà kinh doanh thì phải có lợi nhuận, nên họ sẽ cân nhắc giá thuê có phù hợp với mô hình doanh nghiệp để “đẻ lãi” hay không.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, cho biết sau giai đoạn COVID-19, các nhãn hàng gặp vấn đề khó khăn về nguồn vốn. Chính vì vậy, hiện nay họ không mở cửa hàng một cách đại trà mà trở nên khắt khe hơn khi tìm kiếm mặt bằng, tập trung vào các mặt bằng có vị trí đắc địa, mỗi cửa hàng có khả năng tự tạo ra lợi nhuận độc lập. 

Phía Savills cho hay việc chi phí thuê quá cao có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận hoặc khả năng thu hồi vốn của doanh nghiệp. Do đó, cần phải xác định rõ ngân sách kinh doanh và đảm bảo rằng giá thuê mặt bằng là một phần hợp lý của ngân sách đó. Nếu giá thuê mặt bằng bán lẻ vượt quá ngân sách dự kiến, có thể cần phải đàm phán lại với chủ nhà.

“Bản thân các cửa hàng F&B đang giảm số lượng các cửa hàng mở theo chuỗi. Họ không cố gắng mở nhiều địa điểm như trước mà tập trung hơn vào những cửa hàng flagship có thể đáp ứng được khả năng nhận diện thu hút khách, vừa thuận tiện cho dịch vụ giao hàng”, bà Minh chia sẻ thêm.

Xu hướng tiêu dùng thay đổi

Ông Thanh tại FnB cho rằng sự phát triển của các kênh bán hàng online, đặc biệt trong ngành kinh doanh ẩm thực, đang tạo ra một sự chuyển dịch trong chiến lược lựa chọn mặt bằng. Mặc dù doanh thu từ kênh online chỉ chiếm 10% tổng doanh thu của toàn ngành, nhưng đối với các mô hình fast food hay đồ uống, tỷ lệ này có thể lên tới 40-50%. 

“Việc tăng trưởng bán hàng trực tuyến có thể làm giảm vai trò của mặt bằng đắc địa, nhưng không hoàn toàn loại bỏ nó. Thay vào đó, các thương hiệu cần tìm cách kết hợp cả hai hình thức bán hàng, tối ưu hóa cả cửa hàng vật lý và kênh trực tuyến để tận dụng tối đa các nguồn doanh thu. Đồng thời, việc lựa chọn mặt bằng sẽ thay đổi theo hướng tập trung vào diện tích và chức năng phù hợp hơn với nhu cầu của khách hàng hiện đại”, ông Thanh nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, phía Savills cho hay, trên thị thường xuất hiện một số doanh nghiệp đã bỏ qua mặt bằng ngoài phố để thuê những vị trí ít nổi bật hơn. Xu hướng này xuất phát từ định hướng kinh doanh của khách thuê. 

Tuy không có được lợi thế về nhận diện thương hiệu, những mặt bằng kém nổi bật chi phí thuê hợp lý hơn. Đổi lại, các cửa hàng sẽ phải phụ thuộc 90% việc tiếp thị thông qua hình thức trực tuyến. Cách làm được đánh giá là phù hợp với mô hình kinh doanh hiện đại trên các sàn thương mại điện tử và mạng xã hội.

Trong bối cảnh mặt bằng đẹp không còn là yếu tố cạnh tranh duy nhất, ông Đỗ Duy Thanh lưu ý các thương hiệu F&B cần phải chuyển hướng. “Xu hướng cạnh tranh sẽ tập trung nhiều hơn vào chất lượng sản phẩm, dịch vụ và trải nghiệm khách hàng. Sự kết hợp giữa khẩu vị độc đáo, chất lượng nguyên liệu, nghệ thuật chế biến và phong cách phục vụ chuyên nghiệp sẽ là những yếu tố thu hút khách hàng”, vị Giám đốc chia sẻ.

Ông nhấn mạnh thương hiệu không chỉ cần phải mạnh về mặt sản phẩm mà còn phải có chiến lược marketing thông minh, nhất là trong bối cảnh kênh trực tuyến ngày càng phát triển. 

“Sự kết hợp giữa trải nghiệm trực tuyến và ngoại tuyến, cũng như khả năng kết nối thương hiệu với khách hàng thông qua các hoạt động quảng bá trên mạng xã hội và các chiến dịch marketing độc đáo, sẽ giúp các thương hiệu tạo ra sự khác biệt trong thị trường ngày càng cạnh tranh”, ông Thanh lưu ý.