|
 Thuật ngữ VietnamBiz
Nhà đất

Góc nhìn chuyên gia: Các dự án đền bù đất ở địa phương sẽ trì hoãn trong lúc chờ chính sách mới

14:47 | 05/10/2022
Chia sẻ
Theo chia sẻ của chuyên gia, không chỉ các chủ thể trong nước mà nhà đầu tư nước ngoài cũng đang quan ngại về những chính sách đất đai sắp thay đổi sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư của họ tại Việt Nam.

 (Ảnh minh họa: Hải Quân).

Khoảng hai tháng trôi qua kể từ khi Bộ Tài nguyên và Môi trường triển khai lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhiều vấn đề liên quan đến bỏ khung giá đất và thay đổi thời hạn công bố bảng giá liên tiếp được đưa ra bàn luận.

Trao đổi với chúng tôi, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam cũng tương tự như đời người, chỉ mới phát triển được 20 năm nên vẫn còn non trẻ và đã có những bất cập.

“Dĩ nhiên, khi thị trường bước sang 40 năm hay 50 năm vóc dáng và vị thế sẽ khác. Tôi hay nói vui rằng thị trường Việt Nam đang ở giai đoạn như người đang trưởng thành và đi lên. Thị trường nào cũng vậy, sẽ có những bài học phải học và có những điều chỉnh phù hợp với đà tăng trưởng. Thị trường Trung Quốc trước đây cũng vậy, khi họ đang ở đà tăng tốc, họ đã dừng một tí và nhìn lại những luật nào cần thay đổi để tốt hơn”, Bà Trang Bùi chia sẻ.

Cũng theo góc nhìn của chuyên gia Cushman & Wakefield Vietnam, đa số đất của Việt Nam là đất nông nghiệp và thực tế tài nguyên đất của Việt Nam không nhiều.

“Một số nhà đầu tư Mỹ sang Việt Nam để tiến hành khảo sát đầu tư ở một số địa phương luôn luôn đặt câu hỏi với tôi rằng: Tại sao đất của các bạn lại đắt thế so với những khu vực nông thôn của chúng tôi.

Tôi cũng bối rối và trả lời với họ: Bạn là nước Mỹ, may mắn hơn là trời phú cho nước bạn tài nguyên đất nhiều hơn đất nước chúng tôi. Chúng tôi có 100 triệu dân, nước bạn có 300 triệu dân, trong khi đó diện tích đất của nước bạn lớn hơn 15-20 lần so với chúng tôi.

Thêm vào đó,tỷ lệ đô thị ở nước bạn là 75%, trong khi tỷ lệ này ở nước chúng tôi là 46% (tức là dân cư tập trung ở các khu vực đô thị chiếm 46%), bà Trang Bùi kể lại từ chuyến đi thực tế cùng nhà đầu tư ngoại.

Ở trường hợp khác, bà Trang Bùi cho biết một số nhà đầu tư ngoại phản hồi giá đất tại các khu công nghiệp thuộc thành phố loại 2 của Việt Nam quá đắt, trong khi “16 ha đất ở Mỹ chỉ có vài trăm nghìn USD”.

Từ một vài ví dụ thực tế, bà Trang Bùi cho rằng việc nhà nước đang xem lại các khung giá đất nhằm giải quyết bài toán cân bằng lợi ích của tất cả các chủ thể (người dân, doanh nghiệp, nhà nước), nhất là trường hợp thu hồi đất của người nông dân để phát triển khu công nghiệp hay đô thị.

“Trước đây cũng có một số điểm vướng đối với chủ đầu tư. Họ cảm thấy việc đền bù giải tỏa quá khó khăn, nông dân còn liên minh lại không đồng tình với phương án đền bù. Rồi có những khu đất xung quanh hoàn toàn không có cơ sở hạ tầng lại là một tranh cãi. Tôi nghĩ rằng nhà nước đang tìm cách cân bằng lợi ích giữa tất cả các bên liên quan”, chuyên gia Cushman & Wakefield Vietnam dẫn chứng.

Ở góc nhìn của bà Trang Bùi, vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất là định giá đất thị trường như thế nào và một loạt vấn đề nối tiếp sau đó: “Nếu giá thị trường là giá đã giao dịch thì giá giao dịch này được xác lập ở đâu? Trường hợp giao dịch đất đai được thực hiện ở phòng công chứng, vậy có tin được giá ở phòng công chứng không?

Thẳng thắn trả lời là không vì tất cả mọi người đều không đưa giá thật vào hợp đồng để tránh được thuế trước bạ 20%. Tôi nhận thấy nhà nước đang có những động thái tích cực để giải quyết những bài toán này. Dữ liệu ở phòng công chứng không đáng tin cậy thì bây giờ nhà nước đang cố gắng điều chỉnh những luật như thế”.

Không chỉ có những quan ngại từ các chủ thể trong nước mà chuyên gia Cushman & Wakefield Vietnam cho biết nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng đặt vấn đề liệu những chính sách thay đổi kể trên có ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư của họ tại Việt Nam không?

Người mua nhà cũng bày tỏ lo ngại khi giá nhà hiện nay đã quá cao khiến họ không thể mua nổi. Sắp tới khung giá đất tăng thì chủ đầu tư sẽ tiếp tục tăng giá bán gấp 2-3 lần.

“Đối với nhà đầu tư ngoại chắc chắn có ảnh hưởng. Trong tương lai, họ phải xem xét kĩ và thận trọng hơn nữa khi quyết định đầu tư.

Đối với các chủ thể còn lại, chúng ta cần thời gian để xem xét luật mới được áp dụng như thế nào. Khi một luật mới cấp quốc gia được ban hành thì chắc chắn ở các cấp địa phương sẽ có sự trì hoãn nhất định về việc tính khung giá đất hoặc tính giá đền bù giải tỏa cho các dự án hiện nay. Đó là điều chúng tôi nhìn thấy đầu tiên”, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam dự báo.

Cách đây không lâu, nhiều địa phương như Quảng Bình, Hải Phòng, Đà Nẵng,… vào cuộc kiểm soát hoạt động mua bán bất động sản hai giá, tức giá kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm né thuế.

Có trường hợp chỉ kê khai thuế với giá trị 500 triệu đồng, sau đó phải kê khai lại 10 tỷ đồng, gấp đến 20 lần, thậm chí có trường hợp gấp tới 40 lần như Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc từng thông tin.

Cũng theo Bộ trưởng Bộ Tài chính, thời gian vừa qua có hành vi trốn thuế, trục lợi về thuế trong lĩnh vực bất động sản. Bộ Tài chính đã ban hành hai văn bản chỉ đạo cơ quan thuế siết chặt thu thuế đúng giá trị mua bán và sắp tới Bộ đề nghị các địa phương xây dựng hệ số điều chỉnh, dữ liệu mua bán bất động sản để thị trường minh bạch hơn.

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất xác định hàng năm (thay vì định kỳ 5 năm một lần như trước đây) nhằm quyết bất cập: Khung giá đất và giá đất thị trường chênh nhau quá lớn.

Bộ trưởng cho rằng thực tế giá đất tại các dự án bất động sản hiện nay đã tăng lên rất nhiều lần so với giá đất tính tại thời điểm giao đất, bởi trong đó bao gồm rất nhiều chi phí: Đầu tư hạ tầng, chi phí tạo ra giá trị mới, thương hiệu mới, uy tín, dịch vụ, môi trường,

Theo Bộ trưởng, "khi áp dụng chính sách mới, giá đất sẽ tăng hơn so với thời kỳ áp dụng khung giá đất nhưng không ảnh hưởng lớn đến giá đất liên quan các nhà đầu tư hiện nay. Bên cạnh đó, nhà nước đã có chính sách không thu tiền sử dụng đất đối với khu vực nhà ở xã hội, sinh viên, người lao động nên việc bỏ khung giá đất và áp dụng theo bảng giá đất hàng năm cũng không ảnh hưởng đến nhóm này". 

Ngọc Anh

Nhận định thị trường chứng khoán ngày 5 - 9/12: Tiến lên chinh phục vùng kháng cự tiếp theo là 1.105 - 1.110
Theo dự báo của công ty chứng khoán, thị trường tiếp tục có một phiên tăng điểm mạnh mẽ với thanh khoản ủng hộ đà tăng của chỉ số. Trong những phiên tới, VN-Index có khả năng tiến lên chinh phục vùng kháng cự tiếp theo là 1.105 - 1.110.