Doanh nghiệp bất động sản: Nay bé hạt tiêu mai lớn nhanh như thổi và những con số phía sau

Sau giai đoạn bùng nổ và tăng trưởng “chóng mặt”, thị trường bất động sản rơi vào cảnh ảm đạm chưa từng thấy, thanh khoản gần như “đóng băng” suốt một năm nay. Với đặc thù phát triển phục thuộc quá nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, khi thị trường đi xuống, ngay lập tức khiến hàng loạt chủ đầu tư lâm vào cảnh bế tắc.

Bên cạnh những hệ lụy nhãn tiền, giới chuyên môn đánh giá, giai đoạn thanh lọc này là cần thiết để loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, làm ăn chộp giật khỏi cuộc chơi. Hay nói cách khác, đã đến lúc thị trường cần minh bạch hơn.

Theo thống kê của FiinRatings, từ đầu năm 2022 đến ngày 4/5/2023, thị trường đã ghi nhận 98 tổ chức phát hành chậm thực hiện nghĩa vụ nợ TPDN với tổng giá trị là 128.500 tỷ đồng, tăng 13,6% so với lần cập nhật gần nhất. 

Đơn vị này cho biết, bất động sản là ngành có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu ở mức 20,2%, cao thứ hai sau ngành năng lượng (63,1%). Tuy nhiên, ngành bất động sản lại có quy mô TPDN lưu hành lớn nhất, ở mức 396.300 tỷ đồng, chiếm 33,8% tổng giá trị TPDN lưu hành.

Dựa trên số liệu từ báo cáo tài chính của 33 doanh nghiệp bất động sản chậm trả, FiinRatings nhận thấy đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp này đã tăng gấp 9,5 lần so với thời điểm cuối năm 2017.

Tuy nhiên, tài sản hữu hình của các công ty bất động sản có mức tăng khiêm tốn từ 25.000 tỷ đồng ở năm 2017 lên 33.000 tỷ đồng tại năm 2021. Trong khi đó, khoản phải thu và khoản đầu tư dài hạn lại tăng gấp hơn 4 lần.

Đấy là số liệu được công bố bởi các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, còn các doanh nghiệp chưa đại chúng thì sao?

Thống kê của người viết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) từ đầu năm đến nay, lần đầu tiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản công bố một số chỉ tiêu tài chính, trong đó, hệ số nợ/vốn chủ sở hữu (D/E) lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm lần.

Đơn cử, CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp) và Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Du lịch Hoàng Trường ghi nhận hệ số nợ/vốn chủ sở hữu lần lượt trên 128 lần và 118 lần, tương ứng nợ phải trả khoảng 96.400 tỷ đồng và hơn 4.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp có đòn bẩy nợ cao như Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản LC (hơn 27 lần), CTCP Câu lạc bộ Du thuyền và nghỉ dưỡng Cam Ranh (hơn 16 lần), CTCP KITA Invest (9,5 lần), CTCP Đầu tư Phát triển Bất động sản TNR Holdings Việt Nam (hơn 9 lần),…

Một doanh nghiệp hoạt động chính trong lĩnh vực xây dựng đang làm thủ tục giải thể (CTCP Đầu tư Revital Việt Nam) mới đây cũng gây chú ý khi có khoản lỗ sau thuế hơn 193 tỷ đồng trong năm 2022, hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu là 196 lần, tương ứng nợ phải trả hơn 1.838 tỷ đồng. 

Theo FiinRatings, ba năm vừa qua, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Thị trường bị chi phối bởi phản ứng tâm lý của nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đối với các chính sách về đất đai, tài chính lẫn tín dụng khiến tất cả các hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bị ngưng trệ, doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn từ tiền trả trước của người mua nhà.

Bên cạnh đó, hàng loạt các quy định nhằm kiểm soát chặt tín dụng trong môi trường lãi suất tăng đã buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm nguồn vốn khác thay thế và bù đắp cho các dự án. Do đó, việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu đã được các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh để tăng tính chủ động về tài chính.

Trên thực tế, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành trong giai đoạn này thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết - nhóm doanh nghiệp có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch, được thể hiện qua đòn bẩy tài chính.

Thống kê của FiinRatings cho thấy, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu hiện ở mức 8,1 lần, trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở 2,5 lần. Đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết ước tính có thể còn cao hơn và rủi ro hơn nữa.

Theo ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings, từ năm 2018, các doanh nghiệp bất động sản tăng tốc mở rộng quy mô tài sản trên bảng cân đối kế toán. Tuy nhiên, hiệu quả quay vòng tài sản không đạt được như kỳ vọng và diễn ra trong khoảng thời gian dài, dẫn đến suy giảm hiệu quả hoạt động, gây áp lực lên hoạt động kinh doanh cũng như dòng tiền của doanh nghiệp. Hệ quả cuối cùng là khả năng trả nợ của doanh nghiệp bị ảnh hưởng, được biểu hiện qua ba năm gần đây.

Trong điều kiện kinh doanh bình thường thì các vấn đề nói trên không được bộc lộ. Tuy nhiên, dịch bệnh đã làm trầm trọng thêm vấn đề, rất nhiều doanh nghiệp không kịp trở tay. Áp lực thanh khoản tăng nhanh trong hai quý cuối năm 2022. Đây không còn là vấn đề mang tính thời điểm khi việc sử dụng đòn bẩy tài chính được diễn ra trong thời gian rất dài sẽ thu hẹp khả năng tái cấp vốn”, ông Khang nói.

 Một vị chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực bất động sản cho biết, chỉ trong hơn hai thập kỷ mà các doanh nghiệp BĐS đã lâm vào 3, 4 lần nợ xấu quy mô lớn và lần gần đây nhất vào năm 2013 đã tạo ra "cục máu đông" nợ xấu ngân hàng đến nay vẫn chưa xử lý xong.

Sự yếu kém về quản trị tài chính, đã dẫn đến rất nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn rơi vào tình cảnh nợ xấu. Nếu không có vai trò của Nhà nước trong việc hỗ trợ các ngân hàng thương mại xử lý nợ xấu cũng như đưa ra các chính sách, giải pháp giúp những ngân hàng yếu kém không bị phá sản thì nhiều doanh nghiệp địa ốc sẽ bị siết nợ, phải phá sản theo tiêu chuẩn như các nước phát triển.

Ngoài ra, theo chuyên gia, mặc dù có giai đoạn huy động vốn trên thị trường chứng khoán, cũng như việc hợp tác vốn với các quĩ đầu tư khá thuận lợi, nhưng các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hầu như sử dụng vốn vay ngân hàng trong giai đoạn đầu, và thực hiện "bán nhà trên giấy" để huy động vốn từ khách hàng, có khi chiếm trên 70% để triển khai giai đoạn xây dựng.

Đặc điểm này giúp các doanh nghiệp lớn rất nhanh nhưng khi thị trường suy giảm, ngân hàng khó khăn về vốn thì các doanh nghiệp đó đều sẽ rơi vào tình thế nguy hiểm.

Đại diện một doanh nghiệp là ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand) cũng thừa nhận, ở Việt Nam có một hình thức huy động vốn mà ở nước ngoài không có.

“Ở mình, chủ đầu tư hôm nay đang bé tí mai lớn nhanh như thổi vì đơn giản là được thu tiền trước của khách hàng tới 95% nhưng ở nước ngoài không được phép làm như vậy. Nếu có thu 10% thì cũng phải để tiền vào ngân hàng trung gian, đến khi dự án hoàn thành bàn giao cho khách mới được thu tiền”, vị này nói.

Ngoài ra, theo Chủ tịch CenLand, các chủ đầu tư Việt Nam cũng vay tiền từ ngân hàng tương đối dễ. Ở nước ngoài, doanh nghiệp phải tự bỏ tiền ra mua đất, giải phóng mặt bằng và sau đó bán được khoảng 2/3 sản phẩm tại dự án tương đương số tiền muốn vay thì ngân hàng mới giải ngân. Điều này rất an toàn và không bao giờ dẫn đến các rủi ro như ở Việt Nam.

“Các chủ đầu tư tại Việt Nam hoàn toàn phụ thuộc vào nguồn vốn của ngân hàng và khách hàng nên lâm vào cảnh khó khăn như thời gian vừa qua là chuyện dễ hiểu”, ông Vũ nhận định.