Đầu tư farmstay mùa dịch: Giá đất vườn tăng 2-5%, cần vốn lớn trang trải chi phí, không thể có lợi nhuận trong ngắn hạn

Trong bối cảnh dịch bệnh, không ít người tìm đến farmstay như một kênh đầu tư hay đơn giản để thỏa mãn thú điền viên. Điều này khiến giá đất vườn khu vực vùng ven Hà Nội, TP HCM biến động ít nhiều.

Farmstay trên thực tế không phải là trào lưu mới. Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, vài năm gần đây có một số trang trại sản xuất nông nghiệp kết hợp kinh doanh cơ sở lưu trú du lịch theo mô hình khu du lịch trải nghiệm nông thôn, được gọi là farmstay.

Mô hình này nhằm phục vụ khách du lịch lưu trú và trải nghiệm các hoạt động sản xuất, sinh hoạt tại nông thôn, tương tự như kinh doanh nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê (homestay).

Còn nhớ khoảng giữa năm 2020, trào lưu farmstay từng nở rộ đến mức Thủ tướng đã có văn bản yêu cầu sớm tạo dựng khung pháp lý cho mô hình này. HoREA cũng đã có kiến nghị cấm tách thửa đất nông nghiệp để tránh tình trạng phân lô bán nền.

Giá đất vườn làm farmstay tăng 2-5%

Theo Colliers International Việt Nam, các địa điểm được nhà đầu tư chọn làm farmstay thường nằm ở các vùng ngoại thành, ven đô, vùng nông thôn cách không quá xa thành phố để thuận tiện trong việc di chuyển.

Thống kê của đơn vị này cho thấy, mặc dù dịch bệnh diễn biến phức tạp, giá đất vườn tại khu vực ngoại thành Hà Nội vẫn tăng nhẹ 2 - 5% so với 2 - 3 tháng trước. Tại huyện Sóc Sơn, đất vườn hiện dao động 2 - 10 triệu đồng/m2.

Tại Ba Vì (Hà Nội), một môi giới cho biết mình đang rao bán hai lô đất vườn khu vực Yên Bài và hồ Suối Hai, giá khoảng 600.000 - 700.000 đồng/m2, trong đó có một phần diện tích có thể chuyển thổ cư.

"Giá này là rẻ nhất rồi, đất vườn ở Ba Vì bây giờ chủ yếu khoảng 1 - 2 triệu đồng/m2. Hai lô này lại nằm gần núi, hồ, thích hợp để làm farmstay. Chưa kể ngay cạnh là đô thị vệ tinh Sơn Tây, đất sau này sẽ còn tăng giá...", môi giới này thông tin thêm.

Tại TP Long Khánh (Đồng Nai), năm 2020, bà H. có mua một mảnh đất vườn để làm chỗ nghỉ ngơi cho gia đình.

"Kể từ khi mua đất, đã có không ít mối lái đến trả giá, muốn mua lại khu đất của tôi với giá cao hơn khoảng vài trăm nghìn đồng/m2, nhưng do mục đích ban đầu không phải vì lợi nhuận nên tôi từ chối.

Nói về farmstay, so với năm ngoái, theo tôi thời điểm hiện tại không phải lúc thích hợp để đầu tư mô hình này. Còn nếu chỉ đơn thuần mua đất lướt sóng, người ở Sài Gòn đổ về Long Khánh mua đất vườn tương đối nhiều", bà H. cho hay.

Khi trồng trọt không mang lại nhiều lợi nhuận, người ta chuyển sang mô hình farmstay

Ngay cả khi đã sở hữu mảnh đất vừa ý, không ít người lại bị mắc kẹt với mô hình farmstay giữa dịch COVID-19.

Một nhà đầu tư sở hữu farmstay diện tích 2 ha tại Buôn Ma Thuột (Đắk Lắk) chia sẻ, khi nhận thấy việc trồng trọt đơn thuần không mang lại nhiều lợi nhuận, anh đã chuyển hướng phát triển thêm dịch vụ lưu trú ở trang trại của mình, song kết quả không như mong đợi.

"Đến bây giờ tôi vẫn chưa biết cách kinh doanh thế nào để thoát lỗ. Tôi nghĩ bản thân cần cân nhắc về công thức là phải sống được từ farm rồi mới kết hợp thêm mảng stay", người này cho biết.

Trao đổi với chúng tôi, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho biết, có thể chia những người làm farmstay thành bốn nhóm.

Nhóm thứ nhất là các gia đình ở thôn quê, ngoại thành, có sẵn đất đai và muốn phát triển mô hình này để thu hút du khách, có thêm nguồn thu. Nhóm thứ hai là những cư dân đô thị muốn sở hữu một nơi chốn nghỉ dưỡng riêng tư ở miền quê.

Nhóm thứ ba là nhà đầu tư từ các thành phố lớn xem farmstay như là một trong số các kênh đầu tư của họ. Nhóm thứ tư là những người muốn rời xa áp lực cuộc sống ở đô thị, "bỏ phố về vườn" để lập nghiệp.

"Khi nhu cầu gần gũi thiên nhiên của mọi người ngày càng gia tăng, cùng với lợi thế là quốc gia phát triển về nông nghiệp, mô hình farmstay lại càng có điều kiện phát triển mạnh mẽ. Vậy nên có thể khẳng định rằng đầu tư farmstay thực sự là một xu hướng", ông David chia sẻ.

Không thể tìm kiếm lợi nhuận từ farmstay trong ngắn hạn 

Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam nhấn mạnh, nhà đầu tư muốn tìm kiếm lợi nhuận từ farmstay cần xác định từ ban đầu rằng đây là cuộc chơi dài hơi, trường vốn, không thể tìm kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn và đòi hỏi sự am hiểu nhiều lĩnh vực liên quan.

Đối với những người thuộc tầng lớp trung lưu, giá đất farmstay khoảng vài triệu đồng/m2 về cơ bản là không quá cao. 

Tuy nhiên, farmstay là sự kết hợp giữa đất trang trại (farm) và dịch vụ lưu trú (stay), do đó việc đầu tư farmstay cần phát triển đồng bộ cả hai yếu tố trên.

Điều này sẽ kéo theo việc phát sinh những khoản chi có tính thường xuyên như chi phí vận hành, bảo trì, nhân công, tiếp thị truyền thông,… bên cạnh việc mua đất.

Chưa kể, khi mô hình farmstay nở rộ, áp lực cạnh tranh giữa các cơ sở farmstay là điều khó tránh khỏi. Lúc này, nhà đầu tư phải có tiềm lực ngân sách đủ lớn nếu không muốn bị "chìm" giữa cuộc chơi.

Trong bối cảnh dịch bệnh như hiện nay, ngành du lịch vẫn cần thêm nhiều thời gian để hồi phục. Cùng với những khoảng về trống pháp lý, farmstay là mô hình sẽ khiến nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn hiện tại.

Thậm chí, đối với nhà đầu tư không có nhiều vốn, rủi ro phá sản trong quãng thời gian ngắn là điều khá rõ ràng.

Trường hợp đã xác định được những khó khăn nói trên, nhà đầu tư cần tính toán để mô hình farmstay không ảnh hưởng đến các kênh đầu tư khác cũng như cuộc sống của bản thân và gia đình.