Giá đất farm tại Việt Nam đang quá cao?

"Lifestyle farming" hay "Hobby farm" là những cụm từ thường được dùng để mô tả xu hướng ưa thích cuộc sống trang trại ở những vùng nông thôn hay những vùng ngoại ô.

Trao đổi với Bloomberg, bà Rhonda Skaggs, giáo sư kinh tế nông nghiệp tại Đại học bang New Mexico (Mỹ) cho biết, đây là sở thích mà nhiều người Mỹ dư giả đã theo đuổi trong vài thập kỷ qua.

Có thể hiểu đơn giản, những người này sinh sống, làm việc và có nguồn thu nhập chính ở các thành phố, song cách đó không xa, họ sở hữu trang trại của riêng mình và thường dành thời gian để làm công việc của một người nông dân.

Không giống như công việc chính, phần lớn những người này làm trang trại đơn thuần vì sở thích, không đặt nặng vấn đề lợi nhuận.

Ở Việt Nam, từ lâu cũng đã xuất hiện những người có nguồn vốn nhàn rỗi, tìm kiếm một khu đất ở những khu vực ngoại thành để xây dựng, cải tạo thành một nơi nghỉ ngơi, thỏa mãn thú điền viên dịp cuối tuần.

Vài năm trở lại đây, trào lưu này dần nở rộ và được biết đến nhiều hơn với tên gọi "bỏ phố về vườn". Nhiều người còn kết hợp trang trại với các dịch vụ lưu trú du lịch, tạo nên một kênh đầu tư được gọi là farmstay. 

Làn sóng này đã tạo thêm lực đẩy khiến giá đất vườn ven các thành phố lớn tăng vọt.

Theo thống kê của Colliers International Việt Nam, bất chấp dịch COVID-19, giá đất vườn tại khu vực ngoại thành Hà Nội hiện nay vẫn tăng nhẹ 2 - 5% so với 2 - 3 tháng trước. Tại huyện Sóc Sơn, đất vườn hiện dao động 2 - 10 triệu đồng/m2.

Khảo sát của người viết, giá đất vườn tại Ba Vì hiện dao động khoảng 1 - 2 triệu đồng/m2. Một số lô diện tích lớn ở khu vực Yên Bài, hồ Suối Hai có giá khoảng 600.000 - 700.000 đồng/m2.

Tại thị xã Bến Cát (Bình Dương), mặt tiền đường Mỹ Phước - Tân Vạn, các lô đất vườn 5.000 - 7.500 m2 (có một phần thổ cư) được rao bán 9,5 - 11,5 triệu đồng/m2. Chủ đất cho biết, cách đây vài năm, mức giá này thấp hơn 1 - 2 triệu đồng/m2.

Tại thị xã Long Khánh (Đồng Nai), theo thông tin từ chủ một trang trại, khu đất vườn của người này hiện tăng giá khoảng vài trăm nghìn đồng/m2 so với thời điểm năm 2020...

Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, giá đất nông nghiệp ước tính đã tăng đến vài lần cho đến chục lần trong khoảng 3-4 năm qua. Bình quân giá đất vườn hiện nay vào khoảng 500.000 - 1.000.000 đồng/m2. Tức vào khoảng 500 triệu - 1 tỷ đồng/sào.

Hay như tại một số vùng xa trung tâm thành phố Đà Lạt như Cầu Đất, một sào đất nông nghiệp trước đây chỉ vài chục triệu thì nay đã lên 1,5 - 2,5 tỉ đồng tùy vị trí. 

Trao đổi với người viết, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, đối với những người thuộc tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, giá đất vườn khoảng vài triệu đồng/m2 về cơ bản là không quá cao.

Tuy nhiên, nếu nhìn sang một số quốc gia khác, có thể thấy giá đất nông nghiệp ở Việt Nam đang ở mức cao chót vót.

Đất vườn ở Mỹ, Canada trung bình chưa đến 1 USD/m2

Theo dự báo của Bộ Nông nghiệp Mỹ (USDA), trong năm 2021, tổng tài sản trang trại của quốc gia này sẽ đạt khoảng 3,18 nghìn tỷ USD, tăng 1,8% so với năm 2020.

Trong đó, giá trị của bất động sản trang trại (bao gồm cả đất và công trình) dự kiến chiếm 82,6% tổng tài sản trang trại, tương đương khoảng 2,63 nghìn tỷ USD, tăng 2,2%.

Năm 2020, giá trị đất nông nghiệp của Mỹ trung bình 3.160 USD/mẫu Anh (0,78 USD/m2). Trong đó, một số nơi có giá đất cao hàng đầu như Rhode Island (16.000 USD/mẫu Anh), New Jersey (13.600 USD/mẫu Anh), Connecticut (12.000 USD/mẫu Anh),...

Tại khu vực Vành đai Ngô (Trung Tây Mỹ), giá đất trung bình 6.110 USD/mẫu Anh. Ở khu vực đồng bằng Bắc Mỹ, giá đất giảm 3,1% so với năm 2019, xuống 2.120 USD/mẫu Anh. Khu vực Lake States (Đông Bắc) giá đất giảm 1,6% xuống 4.860 USD/mẫu Anh.

Ngược lại, ở khu vực tiểu bang Texas, Oklahoma and Kansas, giá đất nông nghiệp có xu hướng tăng 1,1% lên 2.110 USD/mẫu Anh. Các bang miền núi nước Mỹ là nơi có giá đất nông nghiệp thấp nhất, trung bình 1.240 USD/mẫu Anh trong năm 2020.

Đến với quốc gia láng giềng của Mỹ, Cơ quan Thống kê Canada cho biết, giá đất nông nghiệp trung bình toàn nước này năm 2020 ghi nhận 3.393 USD/mẫu Anh. (0,84 USD/m2).

Tỉnh bang Ontario là nơi có giá đất trung bình cao vượt trội so với các khu vực khác, ghi nhận 11.815 USD/mẫu Anh, tăng 3,7% so với năm 2019. Theo sau là Quebec và British Columbia với mức giá lần lượt 6.838 USD/mẫu Anh và 6.382 USD/mẫu Anh.

Báo cáo giá trị đất nông nghiệp năm 2020 của Farm Credit Canada (FCC), tổ chức tín dụng nông nghiệp liên bang Canada cho thấy, mặc dù dịch COVID-19 ảnh hưởng đến hầu hết các lĩnh vực kinh tế nước này, thị trường đất nông nghiệp nhìn chung vẫn ổn định.

Theo thống kê của tổ chức này, khu vực Trung Đông và Tây Nam tỉnh bang Ontario có giá đất khá cao, dao động 11.200 - 32.000 USD/mẫu Anh. 

Một số nơi tại tỉnh bang British Columbia như Okanagan hay bờ biển phía Nam, mức giá thậm chí lên đến 15.900 - 156.300 USD/mẫu Anh.

Tại Anh, theo thống kê của Savills, tính đến tháng 12/2020, giá đất nông nghiệp trung bình nước này ghi nhận khoảng 6.500 bảng Anh/mẫu Anh (2,2 USD/m2).

Trong đó, khu vực phía Đông và Đông Nam là nơi có mức giá cao nhất, ghi nhận khoảng 8.000 bảng Anh/mẫu Anh. Theo sau là khu vực trung du phía Đông và trung du phía Tây, mức giá khoảng hơn 7.000 bảng Anh/mẫu Anh.

Scotland và xứ Wales có mức giá thấp nhất, ghi nhận lần lượt khoảng 4.000 bảng Anh/mẫu Anh và 5.000 bảng Anh/mẫu Anh.

Hơn 130 triệu đồng/ha đất vườn ở Úc

Tại Úc, thống kê của Ngân hàng Nông thôn (Rural Bank) nước này cho biết, giá đất nông nghiệp trung bình ở Úc đã tăng 7,5% trong 20 năm trở lại đây. Tuy nhiên, khối lượng giao dịch lại giảm 13,2%.

Năm 2019, số lượng giao dịch đất nông nghiệp trên toàn nước Úc đạt 7.164 giao dịch với quy mô 6,5 triệu ha, tổng giá trị 8,7 tỷ USD, đây là mức thấp nhất kể từ năm 1995. 

Theo ông Alexandra Gartmann, CEO của Rural Bank, ở Úc không thiếu người mua đất nông nghiệp, song nông dân lại có xu hướng giữ đất thay vì bán, điều này khiến lượng giao dịch giảm.

Năm 2020, bất chấp bối cảnh dịch bệnh, các nhà đầu tư đã tham gia mạnh mẽ vào thị trường đất nông nghiệp, đặc biệt tại các bang Queensland và New South Wales. 

Giá đất trung bình ở Úc năm 2020 ghi nhận 5.907 USD/ha, số lượng giao dịch tăng 14,5 % so với cùng kỳ lên 8.187 giao dịch, quy mô 8,2 triệu ha, tổng giá trị 10 tỷ USD.

Tại bang Queensland, giá đất nông nghiệp đạt mức cao kỷ lục, trung bình khoảng 5.200 USD/ha. Ở khu Nam Queensland, các giao dịch 10.000 USD/ha chiếm 61,1% tổng số lượng giao dịch của bang này. 

Tại bang New South Wales, giá đất trung bình cũng đạt mức kỷ lục là 5.855 USD/ha, trong đó khu vực miền Tây và miền Trung bang này ghi nhận tăng giá mạnh nhất, tiếp đến là khu Nam và Đông Nam Bộ. Số lượng giao dịch toàn bang ghi nhận 3.073 giao dịch.

Bang Tasania là khu vực có giá đất cao nhất toàn nước Úc, trung bình 13.691 USD/ha. Trong khi đó ở khu Đông bang Tây Úc (Western Australia), giá đất trung bình chỉ 820 USD/ha, song nguồn cung ở khu vực này là rất thấp.

Giá đất nông nghiệp tại các nước phát triển có mức thấp đã giúp giá nông sản cạnh tranh hơn, bù lại chi phí nhân công cao. 

Riêng tại Việt Nam, câu chuyện giá đất nông nghiệp tăng cao đột biến thực tế có sự hiện diện của yếu tố đầu cơ.

Theo các chuyên gia, đất nông nghiệp tại Việt Nam có đặc thù là vùng cận đô thị, với kỳ vọng tăng giá theo tiến trình đô thị hoá và phân lô bán nền nhiều hơn chứ không thuần là đất dùng làm trang trại như tại các nước Mỹ, Anh, Úc hay Canada...