Chuyên gia: NHNN đang sửa một Thông tư quan trọng với bất động sản theo hướng cởi mở hơn

Bất động sản vẫn phụ thuộc vào tín dụng

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế, có rất nhiều nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Song, cơ cấu vốn của các doanh nghiệp bất động sản đã thay đổi rất mạnh trong ba năm qua. Trong khi tỷ trọng vốn tự có, vốn FDI khá ổn định, tỷ trọng nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp có xu hướng giảm đáng kể và vốn tín dụng ngân hàng lại tăng mạnh.

Cụ thể, năm 2021, trái phiếu doanh nghiệp chiếm 31% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản, đến năm 2022 tỷ lệ này chỉ còn 7,7%. Trong khi đó, vốn tín dụng ngân hàng năm 2021 chiếm hơn 46% tổng nguồn vốn của chủ đầu tư địa ốc và tăng lên gần 74% vào năm 2022, tức chiếm hơn 2/3 lượng vốn cung cấp cho nhu cầu đầu tư.

“Đây cũng là lý do mà thời gian qua nhiều doanh nghiệp bất động sản kiến nghị ngân hàng cho vay cũng như đề xuất Chính phủ yêu cầu ngân hàng tìm cách tạo mọi điều kiện để cho vay. Vốn ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn như vậy là một điều không bình thường, bởi tốc độ tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản những năm qua luôn cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế”, chuyên gia nói.

Cũng theo vị này, lãi suất đang có xu hướng giảm và phía ngân hàng đã sẵn sàng hơn, các cơ chế chính sách đã có nên việc tiếp cận vốn trong năm nay dự báo không quá khó khăn, vấn đề còn lại nằm ở phía các doanh nghiệp.

Sang năm 2023, trong bối cảnh thị trường khó khăn, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cho biết tín dụng ngân hàng chiếm 54% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản. Trái phiếu doanh nghiệp có sự phục hồi trở lại nhưng chưa tốt (chiếm 26%), vốn đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 10%, vốn tự có của các doanh nghiệp khoảng 10%.

Vị này cho rằng cần có cấu trúc vốn bền vững hơn cho các doanh nghiệp bất động sản theo hướng giảm tỷ trọng vốn vay ngân hàng (chiếm tối đa 40 - 50%), tăng tỷ trọng nguồn vốn khác, đặc biệt là vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp (khoảng 20 - 25%) và vốn đầu tư nước ngoài cũng cần tăng lên.

Thực tế theo số liệu mới công bố của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 10/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 2,75 triệu tỷ đồng (chiếm 21,51% tổng dư nợ nền kinh tế), tăng 6,75% so cuối 2022. 

Trong đó, tín dụng phục vụ mục đích kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36%, tăng 22% so với cuối năm ngoái. Còn tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản chiếm 64%, giảm 0,7%.

Với kênh trái phiếu doanh nghiệp, theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), nhóm bất động sản phát hành khoảng 73.200 tỷ đồng trong năm 2023, tăng 41% so với năm 2022.

Với dòng vốn ngoại, theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), năm 2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt hơn 4,67 tỷ USD, tăng 4,8% so với năm 2022. Trong đó, lượng vốn giải ngân đạt 1,15 tỷ USD (cùng kỳ năm ngoái đạt 1,46 tỷ USD).

Doanh nghiệp phải xác định rõ mục đích vay vốn

Theo TS. Cấn Văn Lực, năm 2023 sức cầu nền kinh tế ở mức yếu và mặt bằng lãi suất vẫn còn cao, do đó mức tăng trưởng tín dụng 11 - 13% là phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế và khả năng hấp thụ vốn.

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã giao toàn bộ hạn mức tín dụng 15% của năm 2024 nhưng theo vị này, điều này không có nghĩa sẽ có khoảng 2 triệu tỷ đồng được bơm ra nền kinh tế.

Cụ thể, tín dụng được bơm ra nền kinh tế phụ thuộc vào ba yếu tố. Thứ nhất là khả năng hấp thụ của doanh nghiệp và người dân đến đâu, họ có nhu cầu vay hay không. Thứ hai là khả năng giữ mặt bằng lãi suất như thế nào, sẽ đi ngang hay giảm tiếp. Thứ ba là khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng của hệ thống ngân hàng.

“Bên cạnh đó còn phải tính đến yếu tố đầu ra, đi vay tiền về để làm gì, đó mới là vấn đề quan trọng. Vì vậy, các doanh nghiệp phải tính toán, không nên 'đếm cua trong lỗ' và cho rằng 15% tương đương với 2 triệu tỷ đồng", ông Lực nói.

Chuyên gia cho biết thêm, tín dụng cho bất động sản thường chiếm 1/5 tổng tín dụng của nền kinh tế. Trong đó, cho vay mua nhà, sửa nhà chiếm 2/3 nhưng năm nay có xu hướng giảm vì người dân gần như không vay tiền cho mục đích này dù có nhiều giải pháp để kích cầu. Kỳ vọng sang năm 2024, khi lãi suất cho vay giảm tiếp, thị trường bất động sản dần phục hồi và người dân sẽ vay tiền mua nhà, sửa chữa nhà nhiều hơn, lúc này sức cầu mới bật tăng.

“Hiện nay, tín dụng tiêu dùng bất động sản chiếm khoảng 14% tổng dư nợ toàn nền kinh tế và vẫn còn nhiều dư địa để cho vay, bởi tỷ trọng này ở các nước mới nổi thường chiếm 20 - 25% tổng dư nợ tín dụng”, vị này nói.

TS. Cấn Văn Lực cho biết thêm, Thông tư 06 sửa đổi sẽ được Ngân hàng Nhà nước ban hành trong thời gian tới, theo hướng cởi mở hơn, cơi nới hơn, giúp cho việc tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp bất động sản thuận lợi hơn, đúng như tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng.

Với Thông tư 22, trong đó có quy định siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, thời gian qua rất nhiều doanh nghiệp kiến nghị sửa đổi vì sợ ngân hàng thiếu vốn trung và dài hạn để cho vay.

“Hiện nay tỷ lệ này đã giảm về 30% nhưng tính bình quân cả hệ thống ngân hàng hiện tỷ lệ này mới chỉ khoảng 26%, tức chưa hết 30%. Tất nhiên có một số ngân hàng tỷ lệ này ở mức rất cao, sẽ phải điều chỉnh. Về mặt bằng chung tôi thấy vẫn ổn, không nên quá cấp bách trong việc sửa Thông tư này”, chuyên gia nhận định.