Đề xuất chương trình tín dụng bất động sản khép kín giúp thị trường phục hồi

Số liệu được Ngân hàng Nhà nước công bố mới đây cho thấy, lượng tiền gửi của dân cư tại các tổ chức tín dụng đã tăng thêm 15.935 tỷ đồng trong tháng 9, lên mức kỷ lục hơn 6,44 triệu tỷ đồng, cao gấp 11 lần cùng kỳ năm 2022 nhưng là tháng tăng thấp thứ hai trong 9 tháng đầu năm (chỉ cao hơn tháng 7 - tăng 6.707 tỷ đồng).

So với cuối năm 2022, lượng tiền gửi của dân cư đã tăng 9,95%, tương đương tăng thêm 583.494 tỷ đồng. Đây là mức tăng trưởng tiền gửi 9 tháng cao nhất kể từ năm 2018

Tính đến hết quý III, lượng tiền gửi của dân cư và các tổ chức kinh tế tại hệ thống ngân hàng đạt 12,68 triệu tỷ đồng, tăng gần 7,28% so với đầu năm và là mức tiền gửi cao nhất lịch sử ngành ngân hàng.

Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2023 diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, tiền gửi của người dân vào ngân hàng vẫn đang tăng mạnh cho thấy niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản chưa được phục hồi mạnh, người dân vẫn chọn tiết kiệm ngân hàng để bảo toàn tài sản. Đây là một trong những lý do dẫn đến lượng giao dịch trên thị trường và hoạt động doanh nghiệp chưa cải thiện.

Một khảo sát các môi giới bất động sản quý IV/2023 của Batdongsan.com chỉ ra, 43% môi giới được hỏi cho rằng giao dịch của thị trường vẫn đang giảm mạnh. Con số này ở quý III/2023 là 46%, quý II/2023 là 44%, quý I/2023 là 54%. Lợi nhuận trước thuế của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn như Nam Long, Khang Điền, Cenland, Novaland, Đất Xanh Group, Phát Đạt giảm từ 5 đến 97%.

Ông Quốc Anh đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn đối mặt nhiều thách thức khi tăng trưởng kinh tế 2023 chưa đạt mục tiêu, thị trường vốn chưa hoàn toàn hồi phục.

Cũng tại Hội nghị, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup đã đề xuất một số giải pháp để khơi thông dòng tiền cho bất động sản. Một giải pháp đáng chú ý được đề xuất là có chương trình tín dụng bất động sản khép kín tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp trở xuống, nhằm hài hòa lợi ích của các bên.

Cụ thể, chủ đầu tư dự án sẽ thực hiện yêu cầu hoàn thiện pháp lý dự án cùng với sự hỗ trợ của các bên. Cam kết giảm giá sản phẩm bất động sản căn hộ một cách rõ ràng, minh bạch. Bởi nếu bán được hàng, doanh nghiệp sẽ có lợi nhuận (bình quân lợi nhuận gộp 30 - 40%). Chi phí lãi vay quan trọng nhưng không phải là yếu tố chi phí quá lớn cho một dự án nếu được triển khai đúng tiến độ. Ưu tiên áp dụng phân khúc trung cấp – thấp cấp (ví dụ từ phân khúc có giá bán 70 triệu đồng/m2 trở xuống).

Song song với nỗ lực của chủ đầu tư, theo ông Thuân, các ngân hàng thương mại cần xem xét giảm lãi suất cho vay ở mức đáng kể đối với người mua nhà đáp ứng điều kiện cụ thể (dựa trên kê khai thu nhập chịu thuế, chứng minh thu nhập...) nhằm hạn chế đầu cơ.

Đồng thời, giải ngân tín dụng cho người mua nhà đến trực tiếp cho chủ đầu tư dự án (như thực tế nhiều dự án hiện nay đã làm). Tuy nhiên, việc cấp tín dụng sẽ được thực hiện một cách chọn lọc cho chủ đầu tư tùy theo rủi ro tín dụng được ngân hàngđánh giá và thẩm định.

Còn người mua nhà sẽ được giảm lãi suất với điều kiện cụ thể. Đơn cử như chứng minh đủ điều kiện ưu đãi lần đầu mua nhà, thu nhập kê khai thuế từ 500 triệu đồng trở lên, có thu nhập ổn định (có hợp đồng lao động), ưu tiên người mua nhà lần đầu,...

Với Chính phủ và cơ quan quản lý, theo đề xuất của vị này cần xây dựng và chỉ đạo chương trình; định hướng chính sách tín dụng bất động sản cùng sự tham gia của các bộ ngành liên quan, không chỉ NHNN; tháo gỡ pháp lý (tập trung vào dự án nộp thuế và hướng đến giấp phép xây dựng; dự án đã hoàn thiện để cấp sổ đỏ).

Chủ tịch FiinGroup cho rằng nếu có thể triển khai được chương trình thì các bên đều có lợi ích. Cụ thể, người mua nhà có nhà để ở với chi phí vốn hợp lý và yên tâm về pháp lý. Chủ đầu tư giảm lợi nhuận nhưng giải phóng được hàng tồn kho/ mở bán được dự án mới và tránh vi phạm nghĩa vụ nợ trái phiếu cũng như nợ xấu ngân hàng. Các ngân hàng thương mại tăng chi phí giám sát nhưng giảm rủi ro nợ xấu nhất là từ chủ đầu tư và giải ngân được tín dụng.

Về phía Chính phủ, Chương trình tín dụng sẽ góp phần giải quyết vấn đề của thị trường trong đó mất cân đối cung - cầu theo phân khúc, giảm rủi ro bất ổn cho hệ thống tài chính, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế cao trở lại và đảm bảo những cân đối lớn vĩ mô.

Ông Thuân nêu thêm ý kiên, mấu chốt cho sự thành công của Chương trình là việc quản trị rủi ro tín dụng ở phía người mua nhà. Bởi nếu pháp lý được tháo gỡ và với sự hỗ trợ của cơ quan quản lý trên diện rộng thì rủi ro chủ yếu tập trung vào khả năng trả nợ của người mua nhà. Do đó, các tiêu chí lựa chọn người vay đáp ứng đủ tiêu chí sẽ là yếu tố quan trọng mà các ngân hàng thương mại cần tập trung.

"Hiện dư nợ tín dụng cho người mua nhà ở Việt Nam khoảng 1,75 triệu tỷ đồng tại thời điểm cuối tháng 9/2023, tức tương đương khoảng 600.000 người hiện đang vay mua nhà (với giả định mỗi khoản vay 3 tỷ đồng/người vay). Mức này 1,7 triệu tỷ đồng này tính trên tổng dự nợ hệ thống khoảng 13,5%.

Việc có thêm khoảng 150.000 - 200.000 căn, tức tương đương khoảng 300.000 đến 400.0000 tỷ vốn tín dụng giải ngân mới cho người mua nhà trong thời gian khoảng 3 năm 2024 - 2027 cho phân khúc căn hộ phân khúc trung - thấp cấp được kích cầu qua chương trình này cũng sẽ là một giải pháp lớn nhằm góp phần cho sự hồi phục nhanh hơn của thị trường bất động sản. Khi đó, dư nợ tín dụng nhà ở tăng thêm khoảng 3 - 5% trong tổng dư nợ tín dụng cũng không phải là quá cao so với nhu cầu và khả năng chi trả của người có nhu cầu ở thực hiện nay", vị này giả định.