Bất động sản Việt Nam qua ba thập kỷ

Trước 2009: Khởi đầu

Thị trường bất động sản Việt Nam được xem là khởi đầu vào năm 1993 khi Luật đất đai đưa ra hai quy định quan trọng nhất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và công nhận quyền chuyển nhượng BĐS, từ đó BĐS trở thành mặt hàng có thể giao dịch.

Từ 2003 trở đi, nhiều luật mới ra đời như Luật Đất đai 2003, Luật Xây dựng, Luật nhà ở 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006… tạo ra hành lang pháp lý vững chắc. Đặc biệt, năm 2007 Nhà nước ban hành Quyết định 153 công nhận môi giới BĐS là một nghề chính thức và phải có chứng chỉ hành nghề.

Việt Nam gia nhập WTO  vào cuối năm 2006 - đầu năm 2007 và nhanh chóng thu hút nguồn vốn lớn từ FDI vào bất động sản. Trong suốt những năm từ 1998 đến 2006, tổng lượng FDI vào BĐS Việt Nam chỉ khoảng 5,3 tỷ USD nhưng chỉ riêng năm 2008 thu hút được 23,6 tỷ USD.

Nhiều chủ đầu tư và sàn giao dịch ra đời, trong đó còn nhiều đơn vị phát triển, tồn tại đến hiện nay. Trước 2003, miền Nam có các chủ đầu tư DIC, Sonkim Land, Nam Long, Keppel Land, Khang Điền, Phú Mỹ Hưng, Hưng Thịnh…; miền Bắc có BIM Group, Cenland.

Đến giai đoạn 2003 - 2008, nhiều chủ đầu lớn ra mắt đều đặn mỗi năm ở thị trường miền Nam như Đất Xanh, Refico, TTC Land, Phát Đạt, Năm Bảy Bảy, An Gia, CapitaLand, Novaland, Gamuda Land. Trong khi đó, miền Bắc chỉ có ba chủ đầu tư gồm Ecoprak (2003), Sun Group (2007), Vinhomes (2008).

Các dự án mới ra mắt thị trường đều thu hút đông đúc người quan tâm. Tại Hà Nội, chủ đầu tư bán nhỏ giọt, người mua nhà phải bốc thăm, mua chênh hàng trăm triệu đồng và xếp hàng từ lúc nửa đêm để có suất mua nhà.

Năm 2007, tín dụng tăng trường 51%, lãi suất biến động mạnh với biên độ 6%/năm. Giá bất động sản thời điểm này tăng vùn vụt. Chỉ riêng năm 2018, giá BĐS trung bình tăng gấp 3 lần, dẫn đến tâm lý đầu tư BĐS “siêu lợi nhuận”.

Để mua được căn hộ tại TP HCM, người dân phải xếp hàng, chen lấn xô đẩy và đặt cọc hàng trăm triệu đồng. Tăng trưởng tín dụng trong năm này là 51,5%, lãi suất cơ bản là 8,25 - 14%, trong khi biến động giá bán nhà hơn 300%.

Dù thị trường diễn biến sôi động nhưng hoạt động tìm kiếm, thông tin vẫn rất hạn chế. Phương án tìm kiếm BĐS giai đoạn trước năm 2009 chủ yếu từ báo chí (báo giấy và báo điện tử), người quen hoặc môi giới BĐS trong khu vực, tờ rơi, biển hiệu quảng cáo ngoài trời…

2009 - 2012: Định hình

Hạn mức tăng trưởng tín dụng giảm dần qua các năm trong giai đoạn này, từ 25% ở năm 2010 về 20% trong năm 2011 và tiếp tục giảm xuống 7% trong năm 2012.

Trong khi đó, trần lãi suất huy động kỳ hạn 6 tháng năm 2011 lên đến 15%, đồng thời tăng trưởng tín dụng cũng được điều chỉnh giaerm qua các năm (51% năm 2007, 22% năm 2009, 7% vào năm 2012).

Những biến động vĩ mô đã tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS, khiến giá nhà, giá đất nền liền tục lao dốc, tồn kho tăng dần đều do nguồn cung quá lớn, ồ ạt, không đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Tồn kho BĐS tính đến cuối năm 2011 khoảng 192,7 nghìn tỷ đồng, gấp 3,4 lần cuối năm 2007 và gấp 1,8 lần cuối năm 2009.

2012 có thể được xem là bức tranh tiêu cực nhất của thị trường BĐS Việt Nam khi khó khăn dồn dập từ nhiều phía.

Dư nợ tín dụng BĐS tăng từ 187.500 tỷ đồng vào cuối năm 2009 lên 228.000 tỷ đồng vào cuối năm 2010 và đỉnh cao 348.000 tỷ đồng tính đến cuối năm 2011, sau đó giảm về 228.500 tỷ đồng vào cuối năm 2012.

Khoảng 55.000 doanh nghiệp giải thể; công ty BĐS phá sản tăng hơn 24%... Hoạt động mua bán tràn lan, thiếu minh bạch trong giai đoạn trước dẫn đến nhiều vụ kiện tụng giữa khách hàng và chủ đầu tư diễn ra như khách hàng đòi lại tiền góp 2 năm tại dự án Hanoi Time Tower; khách hàng phản đối nộp thêm tiền cho căn hộ và chậm bàn giao tại dự án The Pride...

Rất nhiều khu đô thị chậm triển khai, bị bỏ hoang, dẫn đến Thanh tra Chính phủ đã kiến nghị thu hồi 578,5 tỷ đồng, trên 8,2 triệu m2 đất; chính thức dừng thí điểm hai tập đoàn HUD và Sông Đà…

Lần đầu tiên, người tiêu dùng nhận ra tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam cực kỳ thấp. Điểm sáng trong giai đoạn này là internet bắt đầu phát triển, người tiêu dùng dần thay đổi thói quen sang online.

2013 - 2019: Tăng trưởng

3 bộ luật mới gồm Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản ra đời tiếp tục định hướng cho thị trường, ghi nhận cải thiện tích cực, biến động nợ xấu được cải thiện nhờ sự ra đời của VAMC, vốn nước ngoài chảy về Việt Nam thông qua hình thức qua hợp tác với các chủ đầu tư lớn trong nước.

Các thương vụ nổi bật trong giai đoạn này có Becamex IDC – Tokyu Group, An Gia – Creed Group, Nam Long – NNR… Đồng thời, các chủ đầu tư ra mắt nhiều khu đô thị nổi bật tại hai thành phố lớn.

Đây cũng là thời điểm nhiều loại hình bất động sản mới xuất hiện như shophouse, condotel, officetel…

2020 - 2021: Biến động

Sau 6 năm tăng trưởng liên tục, giai đoạn 2020 - 2021, COVID - 19 xuất hiện và tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế. GDP giảm mạnh từ 7% trong năm 2019 về 2,9% trong năm 2020 và 2,6% trong năm 2021. Rất nhiều hoạt động bán lẻ, du lịch bị ảnh hưởng nặng nề.

Mặc dù vậy, hoạt động mua bán BĐS ở thời điểm này vẫn tiếp tục, nguồn cung tăng cao và cao cấp hóa. Lượng tin đăng loại hình bất động sản hạng sang với giá bán từ 80 triệu đồng/m2 trở lên đã tăng từ 4% vào quý I/2020 lên 10% vào quý IV/2021. Chung cư bình dân ngày càng chiếm tỷ trọng nhỏ hơn trong tổng nguồn cung.

Các khu đô thị nổi bật giai đoạn này có Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm, Hà Nội), Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội), Vinhomes Grand Park (quận 9 cũ, TP HCM) của Vinhomes; Aqua City (Biên Hòa, Đồng Nai) của Novaland, Waterpoint (Long An) và Izumi City (Đồng Nai) của Nam Long.

Đáp ứng với quy định phòng dịch, hoạt động trong thị trường BĐS cũng dần thay đổi, tìm kiếm, rao bán BĐS, giao dịch, đăng ký vay online tăng cao.

2022 - 2024: Thách thức

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng cả về nguồn cung, giá bán với nhiều đợt sốt đất trên khắp các tỉnh thành, từ năm 2022 thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thách thức. Những thách thức lớn nhất với thị trường đến từ tình hình kinh tế vĩ mô khó khăn, trong khi không ít doanh nghiệp bộc lộ yếu kém về tài chính và pháp lý​. Siết pháp lý dự án, nguồn cung khan hiếm và giá cao cũng ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư và tâm lý thị trường.

Năm 2022, nhiều doanh nghiệp BĐS bộc lộ yếu kém về tài chính và pháp lý, giao dịch giảm mạnh. Nhiều sự kiện lớn thu hút sự quan tâm như Tân Hoàng Minh lớn bỏ cọc sau trúng giá đất Thủ Thiêm; nhiều ngân hàng thương mại liên tục tăng lãi suất huy động, Fed tăng lãi suất lần đầu tiên sau hơn 3 năm; Chủ tịch Tân Hoàng Minh bị bắt do sai phạm liên quan trái phiếu; ảnh hưởng từ việc Hà Nội siết chặt việc tách thửa đất; Chủ tịch Vạn Thịnh Phát bị bắt; các công ty BĐS cắt giảm lượng lớn nhân sự.

Tâm lý khách hàng dè dặt trong việc lựa chọn chủ đầu tư, môi giới, sàn giao dịch BĐS. Thách thức lớn nhất của khách hàng trong giai đoạn này là thông tin thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch. Thách thức lớn nhất của chủ đầu tư BĐS là dòng tiền.

Lượng giao dịch giảm mạnh, nhất là quý IV/2022. Đây có thể xem là thời điểm xấu nhất của thị trường trong giai đoạn này.

Tổng kết lại, thị trường BĐS Việt Nam vận động theo 4 xu hướng chính: Vĩ mô định hình thị trường BĐS; phát triển theo xu hướng sàng lọc, bền vững; thay đổi từ lượng đến chất và cần thời gian để ổn định, phát triển trở lại.