Bất động sản nửa đầu năm 2023: Duy nhất một phân khúc có điểm sáng, nhà đầu tư tổ chức tích cực tìm cơ hội vẽ lại chiếc bánh thị phần

Trong 6 tháng đầu năm, tăng trưởng GDP của Việt Nam đạt 3,72%, trong đó hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 3,38%. Tính đến ngày 20/06/2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 13,43 tỷ USD, giảm 4,3% so với cùng kỳ năm trước. Ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục giữ vị trí thứ 3 với tổng vốn đăng ký 1,53 tỷ USD, giảm 51,5% so với cùng kỳ. Vốn FDI giải ngân vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 đạt 502,1 triệu USD, giảm 43% so với cùng kỳ.

Theo đánh giá của ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers (Việt Nam): “Những điều kiện kinh tế không thuận lợi đã tác động không nhỏ đến nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, các động lực tăng trưởng vẫn duy trì vững chắc, đảm bảo quá trình hồi phục của đất nước.

Trong quý II/2023, thị trường bất động sản tiếp tục đi trên con đường gập ghềnh với nhiều ngã rẽ có thể ở phía trước. Một mặt, hoạt động đầu tư tiếp tục sôi động khi các nhà đầu tư tổ chức tích cực tìm cơ hội vẽ lại chiếc bánh thị phần.

Mặt khác, ở cấp độ đầu tư cá nhân, giao dịch vẫn trầm lắng, giá biến động, thanh khoản chưa khả quan và tâm lý người mua còn khá dè dặt. Hai diễn biến này sẽ kéo dài từ giờ đến hết năm nay.” 

Mặc dù FDI vào bất động sản suy giảm trong nửa đầu năm nay, “thị trường bất động sản Việt Nam vẫn duy trì sức hút với các nhà đầu tư.Với chủ đầu tư trong nước, tiếp cận vốn FDI được xem là động thái tiếp theo sau quá trình tái cấu trúc tổ chức và danh mục dự án,” ông Nguyễn Việt Hoàng, Giám Đốc Phát triển Kinh doanh Colliers (Việt Nam) nói thêm. 

Bất động sản công nghiệp tiếp tục đón sóng đầu tư công

Tổng cầu trên thế giới suy yếu làm giảm giá trị xuất nhập khẩu Việt Nam, dẫn đến hoạt động đầu tư và mở rộng sản xuất công nghiệp có phần chậm lại. Tuy nhiên, sự sụt giảm trong ngắn hạn không ảnh hưởng đáng kể đến hiệu suất đầu tư xây dựng và cho thuê của các khu công nghiệp (KCN) trong quý II/2023.

Theo ông Vũ Minh Chí, Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp, Colliers (Việt Nam): “Việc thiết lập địa điểm sản xuất tại một quốc gia đòi hỏi kế hoạch dài hạn. Những biến động trên thị trường khu vực và toàn cầu đang thúc đẩy các nhà sản xuất tiếp tục triển khai kế hoạch đa dạng hóa chuỗi cung ứng để vừa giảm thiểu rủi ro gián đoạn, vừa chuẩn bị cho giai đoạn phát triển tiếp theo.”

Để đón đầu làn sóng này và trở thành trung tâm hậu cần của khu vực, Việt Nam cần cải thiện tính liên kết vùng hơn nữa để thu hút thêm các nhà đầu tư nước ngoài, ngoài các nhà đầu tư truyền thống như Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan và Singapore.

Ở phía Nam, TP HCM tiếp tục dẫn đầu cả nước về giá thuê (214-300 USD/m2/kỳ hạn) và tỷ lệ lấp đầy (95%). Thành phố đã xóa quy hoạch ba KCN chậm triển khai và bổ sung quy hoạch hai KCN mới với tổng diện tích 668 ha.

TP HCM cũng kỳ vọng có thêm nguồn cung khu công nghiệp, khu công nghệ cao quy mô lớn trong thời gian tới khi vừa được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp dưới 500 ha sang đất công nghiệp.

Tại Hà Nội, giá thuê trung bình đạt 168 USD/m2/kỳ hạn, tăng 5% so với quý trước và tỷ lệ lấp đầy đạt 94%. Trong quý II, thị trường có thêm 116 ha đất công nghiệp cho thuê mới từ KCN Tam Dương I (tỉnh Vĩnh Phúc).

Nguồn cung tương lai sẽ dịch chuyển về các khu vực vệ tinh như Vĩnh Phúc (KCN Sông Lô II, Bình Xuyên II), Lạng Sơn (KCN VSIP), Nam Định (KCN Trung Thành), Hải Phòng (cụm công nghiệp Quyết Tiến).

Còn thị trường BĐS công nghiệp Đà Nẵng bình ổn về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy so với quý trước. Các diễn biến chính xoay quanh nguồn cung tương lai tập trung ở Quảng Nam và Huế.

Các chuyên gia Colliers cho rằng hàng loạt dự án cơ sở hạ tầng lớn vừa hoàn thành và khởi công trên toàn quốc cho thấy triển vọng tươi sáng của thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam. Ở phía Bắc, cao tốc Hà Giang – Tuyên Quang và dự án Vành đai 4 sẽ giúp kết nối các tỉnh phía Bắc tốt hơn nữa.

Hệ thống đường Vành đai 3 ở phía Nam và các cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Giây – Phan Thiết, Bến Lức – Long Thành khi hoàn thành sẽ tạo tuyến giao thông kết nối Đồng bằng sông Cửu Long, TP HCM và khu vực còn lại của vùng Đông Nam Bộ.

Bất động sản văn phòng ghi nhận nhiều nguồn cung mới 

Trong quý II, phân khúc văn phòng duy trì tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định và giá thuê không biến động mạnh. Ở TP HCM, giá thuê hạng A dao động ở mức 41-67 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy ở hai hạng A và B giảm nhẹ lần lượt còn 92% và 75%.

Nguồn cung hạng A mới ở khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa đi vào hoạt động đã đạt tỷ lệ lấp đầy khả quan. Dự kiến đến cuối năm 2023, hai tòa thuộc dự án The Nexus với 83.396 m2 tổng diện tích sàn sẽ được đưa vào khai thác.

Tại Hà Nội, nhu cầu thuê văn phòng cao cấp tăng lên, kéo theo giá thuê hạng A tăng 6% so với quý trước, đạt 34 USD/m2/tháng và tỷ lệ lấp đầy đạt 89%. Trong tương lai thị trường Hà Nội sẽ có 243.552 m2 diện tích văn phòng mới, tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây.

Khác với hai thị trường lớn, giao dịch thuê văn phòng ở Đà Nẵng chủ yếu ở phân khúc co-working space với giá thuê hạng A và B lần lượt trong khoảng 21-32 USD/m2/tháng và 12–18 USD/m2/tháng.

Trong quý II, thị trường văn phòng Việt Nam ghi nhận một số tin tức nổi bật như hãng máy bay Boeing mở văn phòng tại Hà Nội, Prudential Việt Nam khai trương văn phòng mới tại quận 7 (TP HCM) hay Netflix dự kiến mở văn phòng đại diện tại Việt Nam vào cuối năm 2023.

Chuyên gia Colliers đánh giá mức độ quan tâm cao của các doanh nghiệp nước ngoài cho thấy thị trường văn phòng Việt Nam còn nhiều tiềm năng phát triển trong thời gian tới.

Thị trường bán lẻ đầy thách thức, cơ hội lớn để chuyển đổi

Khu vực dịch vụ đóng góp đến 78,85% vào tăng trưởng GDP Việt Nam trong nửa đầu năm 2023. Riêng trong quý II, hoạt động kinh doanh và cho thuê mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại (TTTM) ở hai thị trường lớn ghi nhận hai diễn biến trái ngược.

Tại TP HCM, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy trung bình của các TTTM không thay đổi đáng kể. Thị trường ghi nhận một số thương hiệu mỹ phẩm và thời trang quốc tế mới gia nhập, hầu hết ở khu vực CBD. Từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ đón nhận các dự án mới như Central Premium Mall, Parc Mall (quận 8), Emart Phan Huy Ích (quận Gò Vấp).

Trong khi đó, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại khu vực CBD của Hà Nội giảm 5% so với quý trước, tỷ lệ lấp đầy cũng giảm xuống còn 85-90% do nhiều khách thuê trả mặt bằng. Nửa đầu năm 2023, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới, điều này có thể làm tăng nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội trong các quý tiếp theo.

Bà Đỗ Thị Xuân Trang, Trưởng phòng Dịch vụ Bán lẻ, Colliers (Việt Nam) chia sẻ: “Thị trường BĐS bán lẻ Việt Nam hiện diện cả thách thức và cơ hội trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay. Nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nước một mặt buộc phải thu hẹp do khó tiếp cận nguồn tín dụng để duy trì và mở rộng kinh doanh, mặt khác đang tận dụng thời gian này để xác định lại thị trường và chiến lược kinh doanh phù hợp.

Trong khi đó, các doanh nghiệp nước ngoài có nguồn tài chính mạnh đang tranh thủ thời điểm này để tiếp tục mở rộng thị phần tại Việt Nam và khẳng định giá trị thương hiệu của họ. Điều này mở ra cơ hội hợp tác giữa các doanh nghiệp trong và ngoài nước để cùng vượt qua khó khăn và đáp ứng kỳ vọng của các bên.”

Vừa qua, Sơn Kim Retail hợp tác với IFC để mở rộng hệ thống cửa hàng GS25. Nova F&B, với nhiều thương hiệu ẩm thực nội địa lẫn quốc tế, đã được nhà đầu tư Singapore mua lại và được vận hành bởi IN Hospitality. Đồng thời, Nova F&B cũng tái cơ cấu để vượt qua giai đoạn khó khăn này và hoạch định lại chiến lược kinh doanh phù hợp trong bối cảnh mới.

Nhà ở xã hội trở thành điểm sáng trên thị trường 

Tâm điểm chú ý của thị trường BĐS nhà ở Việt Nam 6 tháng đầu năm 2023 hướng về nhà ở xã hội (NOXH). Các phân khúc còn lại tiếp tục ghi nhận lượng giao dịch thấp, nguồn cung mới nhỏ giọt và sức mua chưa thực sự cải thiện.

TP HCM hiện có 9 dự án NOXH đang triển khai với quy mô 6.383 căn hộ, giá bán sơ cấp dao động 1.200–1.400 USD/m2 (28,4-33,1 triệu đồng/m2). Nguồn cung này được đánh giá vẫn còn quá thấp so với nhu cầu nhà ở tầm trung ở TP HCM.

Giao dịch căn hộ và nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự) vẫn trầm lắng, trong khi các dự án chung cư cao cấp có mức tiêu thụ thấp do người mua chưa quyết định ở thời điểm này. Trong quý II, thị trường ghi nhận một dự án căn hộ cao cấp mới mở bán là The Glory Heights tại khu đô thị Vinhomes Grand Park với giá bán sơ cấp từ 2.350 USD/m2 (55,6 triệu đồng/m2).

Hà Nội cũng đang có 40 dự án NOXH đang và sẽ mở bán trong năm nay, tập trung ở các quận Long Biên, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai và huyện Thanh Trì. Phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục tăng nguồn cung, với hai dự án mới ra mắt gồm Capital Elite và tòa B của Masteri West Height. Tốc độ tăng giá ở thị trường căn hộ Hà Nội vào khoảng 4–7%/năm nhờ có định vị cao cấp và vị trí đắc địa.

Đà Nẵng chấp thuận chủ trương đầu tư hai dự án chung cư mới với quy mô 702 căn hộ. Trong nửa cuối năm, thị trường nhà phố tại đây sẽ có thêm nguồn cung mới từ dự án Sun Cosmo Residence Đà Nẵng với giá bán dự kiến từ 7.800 USD/m2 (184,4 triệu đồng/m2).

Nhìn chung, thị trường căn hộ tiếp tục chứng kiến hoạt động mua bán, sáp nhập hoặc mua lại cổ phần dự án giữa các chủ đầu tư BĐS trong và ngoài nước. Các thương vụ giá trị lớn có thể hoàn tất và công bố trong thời gian tới.