3 xung lực của thị trường chứng khoán có thể chịu tác động từ thị trường trái phiếu

Trong phần tham luận tại tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản:  Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” do Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam phối hợp với Trang TTĐTTH VietnamBiz (vietnambiz.vn) và Việt Nam Mới (vietnammoi.vn) tổ chức sáng ngày 24/8, TS. Lê Xuân Nghĩa đã đưa ra một số dẫn chứng cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc và Việt Nam có điểm tương đồng.

Cụ thể, Trung Quốc cũng có cơ chế cho phép doanh nghiệp bán bất động sản đang xây dựng dở dang và được huy động vốn trước của người mua nhà. Trong khi tại các quốc gia khác trên thế giới, chủ đầu tư chỉ được bán bất động sản là nhà ở hoàn thiện.

Sau 3 năm dịch COVID-19, đến nay bất động sản Trung Quốc đang gặp rất nhiều khó khăn, nhất là sau sự kiện Evergrande. Hà Nam - tỉnh có nền kinh tế lớn thứ 2 Trung Quốc và dân số đứng thứ 4 Trung Quốc xuất hiện tình trạng người dân kéo đến ngân hàng để thưa kiện.

Theo tiêu chí đánh giá bong bóng bất động sản của Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF), nếu giá nhà cao hơn 30 lần tiền lương trung bình của một người lao động bình thường thì bắt đầu có hiện tượng bong bóng.

Hiện nay, cả Việt Nam và Trung Quốc đều vượt chỉ tiêu này. Trong đó, một người lao động bình thường ở Việt Nam cần 57 năm làm việc mới mua được một căn hộ ở và con số này tại Trung Quốc là 34 năm.

Mặt khác, Trung Quốc xuất hiện tình trạng khủng hoảng dư cung, dẫn đến giá giảm. Việt Nam cũng có tình trạng dư cung, hàng tồn kho tăng lên, đồng thời thiếu cung ở một vài phân khúc chủ chốt.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, một mặt, chính quyền các địa phương không cung cấp nhiều dự án như trước đây. Một mặt, rất nhiều dự án “đắp chiếu” để đó vì doanh nghiệp không có tiền triển khai.

“Chưa hoàn thành thủ tục thực chất là doanh nghiệp không đủ tiền để hoàn thành giải phóng mặt bằng, nộp thuế quyền sử dụng đất và ‘bôi trơn’. Cung thiếu thực chất là từ vốn”, TS. Lê Xuân Nghĩa nói.

Dòng vốn trung-dài hạn lâu nay phục vụ đắc lực cho thị trường bất động sản là trái phiếu đang bị đình trệ từ sau những sự kiện chưa có tiền lệ. Trong hai tháng 5-6, giá trị trái phiếu phát hành tăng nhẹ nhưng chủ yếu vẫn là trái phiếu của ngân hàng thương mại, còn trái phiếu bất động sản chiếm tỷ trọng rất nhỏ.

Đến tháng 7-8, trái phiếu doanh nghiệp đi xuống khá nghiêm trọng. TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng đây là điều khiến cho những ai quan tâm thị trường vốn, đặc biệt những ai am hiểu về vấn đề này vô cùng lo lắng.

Cũng theo chuyên gia, tình trạng vỡ nợ trái phiếu có thể xảy ra khi các doanh nghiệp không phát hành mới được để đảo nợ đến hạn. Điều này không xảy ra ở tất cả các doanh nghiệp nhưng có thể xảy ra ở bộ phận khá lớn, gây tác động trực tiếp trước hết đến hệ thống ngân hàng bởi phần lớn tài sản thế chấp đều là bất động sản, tiếp đến là thị trường chứng khoán.

"Nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong 3 năm vừa rồi có dòng tiền bán hàng và dòng tiền đầu tư đều âm nhưng nhờ dòng tiền từ thị trường chứng khoán dương có thể bù đắp, tạo ra cân bằng tài chính mong manh. 

Thời gian gần đây, thị trường chứng khoán đón nhận nhiều thông tin tích cực như kinh tế vĩ mô tăng trưởng khá tốt, có hệ thống thanh toán mới T+2 và hy vọng cuối năm nay, đầu năm sau thị trường chứng khoán Việt Nam sẽ được nâng hạng lên thị trường mới nổi.

Đây là ba xung lực khá tốt cho thị trường chứng khoán để vượt qua khó khăn hiện tại nhưng nếu không cẩn thận, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có vấn đề thì các xung lực này bị tác động nghiêm trọng.

Nhìn toàn bộ thị trường tài chính hiện tại, do thiếu vắng hai chữ minh bạch trong thời gian dài dẫn đến nhiều hệ lụy. Ở một số quốc gia trên thế giới có thị trường vốn phát triển mạnh, không thể thiếu các công ty kiểm toán và đơn vị xếp hạng tín nhiệm uy tín.

Một số thị trường vốn chuyên nghiệp hơn còn có các định chế xây dựng thị trường. Khi thị trường xuống, các định chế này mua vào để đẩy giá lên và ngược lại, khi thị trường xuống, các định chế này bán ra để kéo giá xuống nhằm đảm bảo thị trường tương đối ổn định, tránh tình trạng quá nóng hoặc quá lạnh”, TS. Lê Xuân Nghĩa dẫn chứng.