Tọa đàm: Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững

Để xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường này, cần sớm xây dựng đạo luật về trái phiếu doanh nghiệp, các nước khác trên thế giới họ cũng làm nhiều rồi. Chúng ta cần học tập kinh nghiệm từ thế giới nhưng khi áp dụng vào Việt nam cần sáng tạo, cẩn trọng.  Đây cũng là bài học trong xây dựng chính sách.

Vấn đề thứ hai ngoài pháp lý là kinh nghiệm về quản lý và đặc biệt là xếp hạng tín nhiệm. Các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư trong cộng đồng không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền,… để quyết định đầu tư, họ đơn giản quan tâm chuyện doanh nghiệp đó được xếp hạng như thế nào.

Với nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư lớn, dài hạn, họ có thể nghiên cứu sâu hơn là trình độ quản trị, các dự án trong quá khứ và trong tương lai, nhưng nhà đầu tư nhỏ lẻ họ chỉ nhìn vào xếp hạng thôi. "Không có xếp hạng giống như đi trong sương mù". Một số nhà đầu tư cảm thấy đi trong sương mù có cái hay của nó nhưng thực tế đó là vì chúng ta chưa thấu hiểu được cái minh bạch.

Theo dự đoán của chúng tôi, từ nay đến cuối năm có 112.000 tỷ đồng giá trị trái phiếu đáo hạn. Trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2%, đây là con số rất lớn.

Trái phiếu doanh nghiệp có lợi thế là không phải kiểm tra sở hữu vốn, không phải trả gốc ngay, chỉ trả lãi và khi đáo hạn có thể phát hành trái phiếu mới để đảo nợ.

Đảo nợ là một thuật ngữ không xấu. Bởi vì trái phiếu kỳ hạn ngắn 3 năm nên phải đảo lên thành 6 năm, 9 năm. Nhắc lại giai đoạn trước, trái phiếu của Chính phủ không thể phát hành kỳ hạn dài, giải ngân đầu tư công chưa xong đã đáo hạn trái phiếu. Cuối cùng Chính phủ hạ quyết tâm tìm mọi cách để đẩy kỳ hạn trái phiếu Chính phủ lên 5-10 năm, thậm chí lên 30 năm.

Trong vòng 3 năm chúng ta làm được điều đó nhờ hai chữ minh bạch. Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn có thời hạn xông xênh, nếu cũng làm được như vậy với trái phiếu doanh nghiệp thì quá tốt. 

Bên cạnh đó, điều mà người ta lo ngại đến giờ này vẫn chưa biết các ngân hàng có được nới room  tín dụng hay không, room cũ thì nhiều ngân hàng cạn kiệt. Về vấn đề cấp room mới, theo quan điểm của tôi, muốn chống lạm phát chi phí đẩy thì phải dùng thuế mà chống, giảm lạm phát xuống dưới mức chúng ta kỳ vọng thì có thể nới room.

Nếu không chống được lạm phát do chi phí đẩy, không dám sử dụng biện pháp về thuế, tài khóa để chống lạm phát, giảm nhập khẩu lạm phát từ bên ngoài vào thì không thể nới room tín dụng. Ngoài lạm phát từ nhập khẩu, lạm phát từ nội tại sẽ không nhiều nếu chúng ta không in tiền, không phát hành tiền trong ngân sách chi tiêu. Khi giảm được lạm phát chi phí đẩy, chúng ta có cơ hội xem xét nới room tín dụng.

Theo số liệu của TS. Cấn Văn Lực công bố đầu năm, tăng trưởng tín dụng của Mỹ bình quân trong vòng 3 năm là 14%. Mỹ tăng trưởng tín dụng như vậy thì Việt Nam tăng 15-16% cũng chấp nhận được. Chúng ta thận trọng cố gắng kiểm soát được lạm phát vững chắc một chút thì chúng ta có thể nới nới rộng room tín dụng thành 15% hoặc 16%. 

Từ nay đến cuối năm phải ra được Nghị định 153 sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang.

Bên cạnh đó, phải có một kế hoạch xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để có được nguồn vốn trung dài hạn lâu dài. Cuối cùng là các doanh nghiệp không nên phát hành chịu lãi suất cao, không được bán các dự án đang có để giải quyết nợ trái phiếu, tránh để mất uy tín và nhanh chóng đăng ký xếp hạng, bảo mật thông tin. 

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia 

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Năm 2021, ngành kinh doanh BĐS đóng góp 3,58% GDP; xây dựng 5,95%. Riêng 6 tháng đầu năm 2022, kinh doanh BĐS đóng góp 3,32% GDP; xây dựng 5,44% GDP.

Vai trò thu hút vốn của thị trường bất động sản rất quan trọng bởi nó liên quan đến khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,94% GDP), du lịch (9,2% GDP), lưu trú (3,8% GDP), tài chính – ngân hàng 5,32%) – tổng 24,3% năm 2019. Và hệ số lan tỏa của bất động sản đối với những ngành nghề này 0,5 – 1,7 lần.

Do đó, lĩnh vực đóng góp của bất động sản đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng, ở đây là đóng góp về giá trị gia tăng chứ không phải doanh thu. Ngoài ra, bất động sản là lĩnh vực xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm.

Trong năm nay, khi tín dụng ngân hàng được kiểm soát, phát hành trái phiếu giảm đi thì FDI là kênh cứu cánh cho thị trường. Lũy kế đến hết tháng 7/2022; vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đạt gần 66 tỷ USD, chiếm 15,2% tổng vốn FDI đăng ký. 

Khi nhắc đến bất động sản là nhắc đến tứ giác liên thông ngân hàng – bảo hiểm – bất động sản – chứng khoán.

Đơn cử, ngân hàng cho vay bất động sản khoảng 20%, trong khi đó, 60 – 65% bất động sản thế chấp tại các ngân hàng là bất động sản. Rồi ngân hàng cũng tham gia quản lý tài sản trong những lần doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu.

Doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm khoảng 17 - 18% tổng lượng vốn hóa, đứng thứ hai trong khối các doanh nghiệp niêm yết trên sàn,…

Nhiều quỹ đầu tư trên thị trường chứng khoán cũng đầu tư vào bất động sản. Hai năm dịch bệnh vừa qua, nhiều người đem tiền lãi chứng khoán để đầu tư bất động sản. 

Về vốn cho bất động sản, luôn luôn có ít nhất 6 kênh dẫn vốn vào bất động sản.

- Đâu là khó khăn chính cho doanh nghiệp bất động sản hiện nay?

TS. Cấn Văn Lực: Có ba thách thức lớn. Một là pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ nhưng pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng (condotel,…). Hai là tài chính, hiện có kênh thuận lợi và có cả kênh khó khăn. Trong đó, kênh tín dụng và trái phiếu đều đang khó khăn. Ba là giá bất động sản về cơ bản vẫn ở mức cao so với giá thị thực và vẫn cao so với thu nhập của người chung.

Đây là vấn đề chung của nhiều nước trên thế giới, bán không được nhưng giá vẫn tăng. Nguyên nhân là do hiện tượng đầu tư thổi giá vẫn còn. Ngoài ra, thị trường còn thiếu minh bạch và chuyên nghiệp 

- Hiện có khoảng 540.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong thời gian tới? Với các doanh nghiệp đến thời gian đáo hạn, cần xử lý như thế nào?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Trái phiếu đáo hạn nên có hai cách xử lý: Một là mời công ty tư vấn, công ty kểm toán rà soát lại tài chính của mình và mạnh dạn phát hành tiếp một đợt trái phiếu nữa để đáo hạn. Vượt qua được nợ sau mới có cơ hội tồn tại lâu dài trong thị trường.

Thứ hai là tìm mọi cách thanh lý tài sản, thanh lý dự án để trả nợ nhà đầu tư. Cơ quan quản lý cũng cần cân nhắc, tránh hình sự hoá, các doanh nghiệp vừa đến thời điểm đáo hạn, không trả được nợ trái phiếu. Bởi vì nếu làm như vậy sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường và cả nhà đầu tư.

Đơn cử như vụ việc của Tân Hoàng Minh. Có tài sản cần bán để trả nợ phải qua Bộ Công an, nhà đầu tư muốn nhận tiền cũng phải phải qua Bộ Công an khiến vụ việc rất phức tạp. Do đó, cơ quan chức năng khi quản lý trái phiếu thì cần có phương án xử lý đối với trường hợp doanh nghiệp có thể vỡ nợ trái phiếu. 

- Sự cần thiết của xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp?

Ông Phùng Xuân Minh - Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings: Mục tiêu cuối cùng là thị trường phải minh bạch thông tin. Tổ chức xếp hạng tín nhiệm là đơn vị góp phần làm được điều đó, kinh nghiệm cho thấy nhiều nước đã áp dụng xếp hạng tín nhiệm với doanh nghiệp để minh bạch thị trường. Để làm được điều này, doanh nghiệp cần có hai báo cáo quan trọng là báo cáo kiểm toán và báo cáo xếp hạng tín nhiệm.

Việc minh bạch thông tin sẽ mang lại 4 lợi ích.

Đối với cơ quan quản lý nhà nước, sẽ thuận lợi hơn trong quản lý, quản lý chặt chẽ hiệu quả theo đúng định hướng. Đối với doanh nghiệp, các tổ chức đầu tư trong và ngoài nước có thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, kịp thời để tham khảo đầu tư vào bất cứ doanh nghiệp nào nếu có nhu cầu.

Các nhà đầu tư trên thị trường, đặc biệt cá nhân rất nhiều, tạo cầu cho xã hội, quy đổi vốn thành công trên thị trường. Với nội tại doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp nâng cao chất lượng quản lý nội bộ, tạo nên một doanh nghiệp tốt, một khả năng huy động tốt.

- Trong bối cảnh doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, việc tổ chức triển khai xếp hạng có mất nhiều thời gian, công sức hay không và doanh nghiệp cần chuẩn bị gì để có thể thực hiện xếp hạng nhanh, hiệu quả nhất?

Ông Phùng Xuân Minh - Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings: Theo thông lệ thế giới, việc xếp hạng tín nhiệm mất từ 4-6 tuần, đặc biệt các tổ chức lớn có thể kéo dài 8-12 tuần, nếu doanh nghiệp đa ngành nghề, cấu trúc doanh nghiệp phức tạp thì thời gian cần nhiều hơn. Nếu các doanh nghiệp muốn trong 3-4 tuần, chúng tôi sẵn sàng sắp xếp nguồn lực để thực hiện hiệu quả.

Chúng tôi cũng khuyến cáo doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ tài liệu đầy đủ, thì thời gian triển khai sẽ đảm bảo. Nếu càng có nhiều thông tin, hồ sơ đầy đủ, có cơ sở đưa ra xếp hạng khách quan nhất, tính chính xác cao nhất có thể.

Phần lớn doanh nghiệp chúng ta rất nhiều sổ sách, khiếm khuyết trong hồ sơ đầu vào, khuyến cáo trước khi xếp hạng tín nhiệm, dành thời gian để tổ chức xếp hạng tin nhiệm tư vấn về hồ sơ thủ tục. 

- Vì sao NHNN chưa nới room tăng trưởng tín dụng? 

TS. Cấn Văn Lực:  NHNN còn băn khoăn chuyện chưa nới room tăng trưởng tín dụng do hai nguyên nhân là lo ngại lạm phát, thanh khoản hệ thống ngân hàng. Trong bối cảnh lạm phát chủ yếu do chi phí đẩy, nếu chúng ta có thể kiểm soát giá xăng dầu và giá heo thì hoàn toàn có cơ sở để tự tin kiểm soát được lạm phát dưới 4%.

Do đó, không nên quá lo ngại về lạm phát mà bóp nghẹt thị trường để có thể tận dụng được cơ hội phục hồi. Khi cả thế giới đang đối mặt với lạm phát thì chúng ta đã kiểm soát được, đó là một cơ hội rất tốt. 

Thanh khoản hệ thống ngân hàng hiện nay hoàn toàn trong tầm kiểm soát. Đơn cử, tỷ lệ cho vay so với vốn lưu động từ thị trường 1 (huy động vốn từ dân cư và tổ chức) theo tính toán sơ bộ đến thời điểm hiện nay khoảng 92%, vẫn ở ngưỡng an toàn, chưa kể thị trường 2 (nơi hệ thống ngân hàng có thể vay mượn lẫn nhau).

Ngoài ra, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn hiện nay cả hệ thống ngân hàng đang ở mức 25,2% và ngưỡng cho phép của NHNN bắt đầu từ 1/10 năm nay là 34%, tức là vẫn trong tầm kiểm soát.

NHNN lo lắng là do hiện nay vốn huy động chủ yếu của các ngân hàng là vốn ngắn hạn và cho vay một phần là trung và dài hạn. Tuy nhiên, theo quan sát của chúng tôi, dòng vốn trung và dài hạn chảy vào hệ thống các ngân hàng đã và đang mạnh hơn, đặc biệt là từ tháng 5,6,7 vừa qua. Tỷ trọng vốn ngắn hạn và trung dài hạn hiện nay đã khác không còn ở tỷ lệ 20% - 80% như trước đây mà đã cải thiện hơn rất nhiều.

Về chuyện nới room, nếu chờ đợi đến quý IV tôi cho rằng hơi muộn và có thể sẽ mất cơ hội. NHNN cần lưu ý đến vấn đề này và theo tôi nên xem xét trong tháng tới, bởi nếu không khơi thông sớm sẽ bị mất cơ hội, tăng nợ đọng lẫn nhau cực kỳ nguy hiểm và nợ xấu ngân hàng tăng lên.

Lưu ý thêm rằng nhu cầu vốn tín dụng trong năm nay tăng trưởng cao gắn với nhu cầu thực hơn so với trước rất nhiều do nền kinh tế phục hồi, sản xuất kinh doanh được đẩy mạnh, doanh nghiệp có nhu cầu vốn để hoạt động.

- Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản trong năm tới bằng ba từ ngắn gọn thì các chuyên gia sẽ nói gì?

TS. Cấn Văn Lực: "Điều chỉnh, phục hồi có chọn lọc và chờ đợi cơ hội". Thị trường bất động sản đang điều chỉnh và có sự sàng lọc. Thị trường sẽ phục hồi ở một số phân khúc như nhà ở, khu công nghiệp,.. và phục hồi rõ nét hơn bắt đầu tư quý IV năm nay. Bên cạnh đó, thị trường vẫn còn tâm lý chờ đợi, dòng tiền sẽ phải dịch chuyển kênh đầu tư.

Ông Phùng Xuân Minh: "Phục hồi, tăng giá, rủi ro". Thị trường sẽ phục hồi, mặt bằng giá sẽ tiếp tục thiết lập trong thời gian tới và xuất hiện nhiều rủi ro không lường trước.

TS. Lê Xuân Nghĩa: Thị trường trở về “thực” sớm sẽ phục hồi sớm, trở về “thực” muộn sẽ phục hồi muộn.

- Bảng giá đất tăng sẽ tác động như thế nào đến chi phí của các chủ đầu tư trong thời gian tới khi đang gặp khó khăn về vốn?

TS. Cấn Văn Lực: Sắp tới Quốc hội sẽ cho ý kiến về Luật Đất đai 2013 sửa đổi. Khi quyết định khung giá đất theo cơ chế thị trường sẽ tạo lập mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, phải xác định rõ ai là người định giá, thẩm định và quyết định giá. Nhìn mặt tích cực, mặt bằng giá mới sẽ đúng với giá trị thực hơn. 

- Đánh giá về năng lực xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản của các ngân hàng trong thời gian vừa qua khi nhiều ngân hàng rao bán tài sản đảm bảo với giá rất rẻ nhưng thanh khoản không có? 

TS. Cấn Văn Lực: Thời gian vừa qua, nhờ Nghị quyết 42 nên việc xử lý tài sản đảm bảo của hệ thống ngân hàng khá tốt và thị trường bất động sản khoảng 2 – 3 năm vừa qua phục hồi rất tốt. Do đó, việc xử lý tài sản đảm bảo và nợ xấu của hệ thống ngân hàng đến thời điểm hiện nay tôi cho rằng tương đối ổn.

Nợ xấu nội bảng khoảng 1,5%, nợ xấu gộp theo tính toán của NHNN đâu đó khoảng 3 – 3,5%. Sắp tới cả kể nợ xấu tiềm ẩn tăng lên theo tôi vẫn trong tầm kiểm soát. Lưu ý thêm, một số khoản khó bán thì khó bán từ lâu nay rồi chứ không phải bây giờ mới khó bán. Và nếu khó bán đương nhiên sẽ phải bán đi bán lại.

Còn khoản nào dễ bán là ngân hàng bán được ngay. Không riêng gì BIDV, cả kể các ngân hàng khác có phát mại tài sản đảm bảo cũng gặp khó khăn hơn vì thanh khoản thị trường bất động sản đang trầm lắng. 

- Các chuyên gia kỳ vọng gì về những điểm thay đổi của Nghị định 153 về trái phiếu doanh nghiệp?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Tôi cho rằng không nên kỳ vọng vào một văn bản pháp lý sẽ như thế nào. Nhưng để thị trường trái phiếu phát triển lành mạnh thì các nhà làm luật phải hiểu rằng trái phiếu phát hành ra công chúng là quan trọng nhất. Nếu cứ ồ ạt phát hành riêng lẻ thì thị trường không thể minh bạch hơn được và việc xếp hạng tín nhiệm trở nên vô nghĩa. Ai đầu tư lỗ thì phải chịu, không thể trách ai được. Tôi cho rằng, quy định mới phải làm thế nào hạn chế tối đa việc phát hành riêng lẻ và mở rộng tối đa việc phát hành ra công chúng.

Thời điểm từ nay đến cuối năm chưa phải là thời điểm chúng ta đưa ra được quy định căn cơ, mà đây là thời điểm chống chọi với những nguy cơ trước mắt và khắc phục những nguy cơ gây đổ bể lớn cho hệ thống tài chính.

TS. Cấn Văn Lực: Nghị định 153 sửa đổi chắc chắn sẽ phải theo hướng thận trọng và chặt chẽ hơn, nhưng quan trọng phải đúng lúc, đúng đối tượng. Liên quan đến nhà đầu tư, rõ ràng phải chuyên nghiệp hơn, tiêu chí phải cao hơn, chủ thể phát hành phải minh bạch hơn, các đơn vị trung gian cũng phải được chuẩn hóa.

Bên cạnh đó, việc mua đi bán lại trái phiếu trên thị trường thứ cấp cũng phải rõ ràng và chuyên nghiệp hơn. Liên quan đến việc phát hành ra công chúng, kênh này phải mở rộng hơn, thông thoáng hơn chứ không phải mất quá nhiều quy trình thủ tục để xin phát hành.

Cuối cùng, sửa Nghị định 153 chắc chắn sẽ giúp thị trường lành mạnh hơn, an toàn hơn cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư. Nhưng song song với đó phải sửa Nghị định 156 liên quan đến chế tài để xử phạt những trường hợp vi phạm. Tuy nhiên, không quá kỳ vọng Nghị định này sẽ giải quyết được hết mọi vấn đề còn tồn tại trên thị trường trái phiếu.