Tranh cãi về việc 'có nên giải cứu thị trường bất động sản vào lúc này?'

Cuộc tranh cãi nổ ra kể từ khi lãnh đạo một số doanh nghiệp bất động sản bị bắt vì sử dụng tiền huy động từ trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) không đúng mục đích, vi phạm các quy định pháp luật, gây tổn hại niềm tin của thị trường.

Có ý kiến cho rằng, TPDN bất động sản chính là "ngọn nguồn" của cơn khủng hoảng thanh khoản khi thị trường bị đóng băng, doanh nghiệp xoay sở mua lại trái phiếu, nhà đầu tư mất niềm tin,...Vậy lý do gì phải cứu các doanh nghiệp bất động sản vi phạm khi chính họ là "người làm sai", huy động vốn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, sử dụng không đúng mục đích,...

Ngược lại, nhiều ý kiến phản biện khi số doanh nghiệp vi phạm pháp luật chỉ là số ít, là "con sâu làm rầu nồi canh" nhưng gây hậu quả đến toàn thị trường và nền kinh tế. Phần đông số doanh nghiệp còn lại, dù thực hiện đúng các quy định nhưng lại lâm vào cảnh mất thanh khoản, sa thải nhân viên khi thị trường đóng băng.

Và còn cả các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khác, gặp khó trong khâu tiếp cận vốn do hạn mức tín dụng cạn kiệt và phần lớn doanh nghiệp vẫn sử dụng bất động sản làm tài sản đảm bảo nên khi thị trường đóng băng và chủ trương "siết bất động sản" sẽ rất khó để vay vốn.

Khủng hoảng bắt nguồn từ đâu?

Theo báo cáo vừa gửi tới Ban Nghiên cứu Phát triển Kinh tế tư nhân (Ban IV), ngoài việc đơn hàng và thị trường sụt giảm khiến dòng tiền vào giảm mạnh doanh nghiệp còn gặp thách thức đặc biệt lớn về tiếp cận nguồn vốn để duy trì sản xuất, kinh doanh cũng như trong việc duy trì các kênh huy động vốn trung và dài hạn để mở rộng đầu tư, phục hồi doanh nghiệp.

Phân tích cụ thể, Ban IV cho biết, doanh nghiệp tư nhân Việt Nam gặp nhiều khó khăn trong việc duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh, thu mua và chuẩn bị nguyên vật liệu cho các kỳ sản xuất năm 2023, cũng như duy trì công ăn việc làm cho người lao động.

Vấn đề càng trở nên nghiêm trọng do dòng tiền của các doanh nghiệp đã cạn kiệt sau hơn 2 năm dịch bệnh. Nhiều doanh nghiệp phải bán sản phẩm thấp hơn giá vốn 30-40% để có dòng tiền hoạt động với chi phí lãi vay rất cao, trong lúc chờ đợt phân bổ chỉ tiêu tín dụng tiếp theo.

Doanh nghiệp các ngành công nghiệp hỗ trợ trước đây có thể sử dụng hợp đồng đã ký kết hoặc thế chấp bất động sản để vay vốn, nhưng hiện nay, các ngân hàng không giải ngân do áp lực về room tín dụng nên doanh nghiệp cũng không thể tiếp nhận và ký kết hợp đồng mới. 

Như vậy, có thể thấy doanh nghiệp đang phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng thực sự về thanh khoản và câu hỏi đặt ra là điều đó bắt nguồn từ đâu? Từ trái phiếu doanh nghiệp, từ dịch bệnh hay từ những vấn đề của thị trường tài chính?

Theo chuyên gia kinh tế PGS TS. Phạm Thế Anh, thanh khoản bị đứt gãy nghiêm trọng do nhiều yếu tố. Với chính sách điều hành là việc giải ngân vốn đầu tư công chậm chạp khi trái phiếu Chính phủ phát hành trong mấy năm liên tiếp khiến nguồn tiền huy động về rất lớn lên tới hàng triệu tỷ đồng nhưng lại không giải ngân được, tồn đọng ở đó. 

Với thị trường là việc trái phiếu doanh nghiệp ngưng trệ, gây khủng hoảng niềm tin cho nhà đầu tư. Tín dụng cũng bị thắt chặt do hạn mức tín dụng. Theo số liệu công bố của NHNN, tính đến tháng 8/2022, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã tăng 15,68% so với cuối năm 2021, chiếm 20,92% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó kinh doanh bất động sản tăng 7,35%; phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 20,14%.. 

Tranh cãi xoay quanh việc cứu bất động sản hay không?

Chia sẻ trên trang cá nhân, TS. Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên Đại học Bristol (Anh) cho rằng, không chỉ Việt Nam, Hàn Quốc cũng đang đứng trước nguy cơ khủng hoảng thanh khoản nguồn vốn để tài trợ cho nợ vay của doanh nghiệp. Nhà đầu tư hiện đang mất niềm tin vào thị trường nên sẽ khó có thể huy động vốn mới. 

Vì vậy, câu chuyện lúc này là phải ổn định lại thị trường trái phiếu, mà phần lớn là liên quan đến doanh nghiệp bất động sản. Phân tích về nhận định này, ông Tuấn cho rằng, doanh nghiệp đi vay ngân hàng, thì phải có thế chấp và phần lớn doanh nghiệp hiện nay thế chấp bằng bất động sản.

Như vậy, nếu nhà đầu tư sẽ không mặn mà, ngân hàng không cho vay thì việc doanh nghiệp khó khăn là điều tất yếu. Do đó, quan điểm của TS. Hồ Quốc Tuấn là cần cứu thị trường bất động sản để cứu nhiều doanh nghiệp khác.

Đúng là sự cạn kiệt thanh khoản hiện nay một phần do thị trường bất động sản đóng băng, tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, cần cân nhắc rất kỹ đối tượng cần giải cứu và cách thức bởi nếu tiếp tục rót tiền cứu bất động sản thì giá nhà, giá đất sẽ còn tăng đến đâu? 

Một chuyên gia khác thì nêu vấn đề, nhiều người hô hào về việc giải cứu trái phiếu doanh nghiệp nhưng cần làm rõ cứu ai? Cứu doanh nghiệp phát hành trái phiếu đang gặp khó khăn trong việc trả nợ hay cứu trái chủ, những người đã chi tiền mua trái phiếu doanh nghiệp? Phải làm rõ đối tượng cứu, lý do cần cứu thì mới đề xuất được cách cứu.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, việc nới tín dụng thêm 1-2% nữa sẽ giúp nền kinh tế ấm nóng trở lại, thay vì bế tắc như hiện nay.

“Lượng vốn bơm thêm ra có thể không quá lớn, song nếu quay vòng nhiều lần, sẽ làm thị trường ấm nóng trở lại. Tất nhiên, việc bơm vốn sẽ phải đồng thời với giám sát dòng vốn bơm đúng địa chỉ”, TS. Nghĩa kiến nghị. 

Tuy nhiên, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng nêu quan điểm, riêng với bất động sản, biện pháp ưu tiên vẫn là doanh nghiệp phải bán tài sản, tái cấu trúc để tự giải quyết thanh khoản. Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng cần vào cuộc, rà soát để nắm bắt danh sách các doanh nghiệp có nguy cơ xảy ra khủng hoảng thanh khoản và yêu cầu các đơn vị này đưa ra phương án tái cơ cấu với sự giám sát chặt chẽ của Chính phủ.

"Việc tái cơ cấu các tập đoàn này nhằm ngăn sở hữu chéo lan rộng, song nguồn lực vẫn chủ yếu dựa vào tài sản của tập đoàn, không phải từ nguồn lực ngân sách", TS. Nghĩa nói.

Nói cách khác, để giải quyết khủng hoảng thanh khoản hiện nay, doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận chịu đau để tái cấu trúc, đưa bất động sản dần về với giá trị thực, khó có thể trông chờ vào nguồn lực ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp. 

Đồng quan điểm rằng doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển song theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đề xuất, Nhà nước cũng cần “cân nhắc” hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó khăn.

Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này sẽ tạo dòng tiền mới cho thị trường, vừa kết hợp người dân mua nhà để ở theo tinh thần tự chọn lựa căn nhà phù hợp.

Nguồn vốn này trước mắt chỉ tập trung ở những vùng phù hợp với giá trị kinh tế phát triển, chiến lược phát triển vùng kinh tế trọng điểm, không để dòng tiền chảy tiếp vào bất động sản đầu cơ, lướt sóng, TS. Hiển cho hay.