Thị trường bất động sản đi xuống, nợ xấu ngân hàng tăng cao

Lĩnh vực bất động sản chiếm đến 21% tín dụng hệ thống ngân hàng vào cuối 2022. Do đó, khó khăn của thị trường bất động sản được cho là một thách thức không nhỏ cho triển vọng của ngành ngân hàng trong năm 2023.

Theo quan sát, thời gian gần đây nhiều ngân hàng lớn đang tăng tốc rao bán các tài sản thế chấp, trong đó có bất động sản để thu hồi nợ.

Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông thôn (Agribank) vừa thông báo rao bán các khoản nợ của 7 doanh nghiệp với tổng dư nợ gần 500 tỷ đồng, được thế chấp bằng các lô đất thuộc dự án Khu du lịch Thiên Bảo Phú Quốc và Khu du lịch phức hợp Hoàng Hải (Phú Quốc).

Siêu dự án này được Tập đoàn Tân Hoàng Minh chính thức khởi công hồi cuối năm 2021 với quy mô 34 ha, bao gồm hệ thống khách sạn 5 sao, 129 shophouse, 76 biệt thự và 15 tòa căn hộ khách sạn condotel (7.000 - 8.000 căn),... Tổng vốn đầu tư dự án hơn 24.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 1 tỷ USD).

Agribank cũng vừa rao bán khoản nợ có giá khởi điểm hơn 1.100 tỷ đồng của CTCP Khách sạn Bến Du Thuyền (Marina Hotel).

Tài sản đảm bảo của khoản nợ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai có diện tích 3.860 m2 thuộc Khu B của Dự án Trung tâm Bến Du Thuyền Hoàng Gia (Swisstouches La Luna Resort) tại Khu đô thị Vĩnh Hòa, phường Vĩnh Hòa, TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

Ngân hàng VietinBank mới đây cũng thông báo rao bán Khu A của Dự án Trung tâm Bến Du Thuyền Hoàng Gia diện tích gần 6.000 m2 để thu hồi khoản nợ 540 tỷ đồng của Marina Hotel.

Cách đây không lâu, nhà băng này đã thông báo rao bán 396 quyền sử dụng đất tại nhiều tỉnh thành trên cả nước như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, TP Hội An (Quảng Nam), Khánh Hòa, Bình Thuận, TP Cần Thơ, Phú Quốc (Kiên Giang), Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu,… Trong đó gồm nhiều bất động sản là biệt thự, khách sạn 3-5 sao, nhà hàng và khu du lịch sinh thái.

Chỉ tính riêng địa bàn tỉnh Quảng Nam, ngân hàng này rao bán hơn 30 tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và biệt thự, nhà hàng, homestay, khách sạn 3-4 sao trị giá từ vài chục tỷ đến vài trăm tỷ đồng.

Ngân hàng Vietcombank cũng vừa rao bán 30 quyền sử dụng đất liền kề với nhau với tổng diện tích là 2,14 ha (trong đó có 300 m2 đất ở; 21.105 m2 đất trồng cây lâu năm) tại Thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu. Giá khởi điểm cho các bất động sản này là 30 tỷ đồng.

Trước đó, ngân hàng này thông báo tiếp tục phát mại một bất động sản là Khu resort Mỹ Khê có tổng diện tích rộng gần 3.700 m2 tại xã Tịnh Khê, TP Quảng Ngãi với giá khởi điểm gần 40 tỷ đồng,…

Theo dữ liệu của WiGroup, tỷ lệ nợ xấu nội bảng (NPL) của toàn ngành đã tăng mạnh trong quý II/2023, đạt mức 2,04%, tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân là do ảnh hưởng bởi sự gia tăng của nợ nhóm 2 trong quý I (tăng 27% so với cùng kỳ) đã phản ánh lên tỷ lệ nợ xấu trong quý này.

Tỷ lệ nợ xấu tăng chủ yếu đến từ khối NHTM lớn và NHTM khác, trong khi khối NHTM Nhà nước tăng trưởng nợ xấu không cao.

Nhóm phân tích dự báo, áp lực nợ xấu của ngân hàng trong hai quý cuối năm vẫn sẽ tăng cao do bộ đệm dự phòng của ngân hàng đã mỏng đi trong quý này, đạt mức 102,8% và thị trường bất động sản gặp khó về thanh khoản.

Tính đến cuối quý II, dư nợ tín dụng bất động sản tại một số ngân hàng theo thống kê của WiGroup đạt 411.659 tỷ đồng (tăng trưởng hơn 23% so với cùng quý). Đây là mức dư nợ cao nhất trong 5 năm trở lại và tăng trưởng tín dụng tại lĩnh vực này cũng cao hơn so với các lĩnh vực khác.

Nhóm phân tích cho rằng sự suy yếu của thị trường địa ốc sẽ gây ra áp lực lên chất lượng tài sản của các ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản cao.

Trao đổi với người viết, Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển nhận định, khi thị trường bất động sản đi xuống, nợ xấu ngân hàng có tăng là điều hiển nhiên và thực tế đã xảy ra. Quan sát “cục máu đông” nợ xấu năm 2011 – 2012 khiến nhiều ngân hàng lao đao cũng bắt nguồn từ việc thị trường bất động sản đổ vỡ. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, việc cho phép các doanh nghiệp gia hạn trả nợ trá phiếu và giãn, hoãn nợ cũng là một chính sách nhằm hạn chế nợ xấu tăng cao.

“Nợ xấu ngân hàng tăng so với thời điểm cuối năm 2022 là điều dễ hiểu. Khi đến hạn trả nợ mà các chủ đầu tư bất động sản và người vay mua bất động sản không trả được nợ do bán không được dẫn đến quá kỳ hạn, nợ xấu mới từ từ tăng”, chuyên gia nói.

Vị này nói thêm, vào giai đoạn khủng hoảng tài chính năm 2008, tại Mỹ, có những bất động sản ở bang California giảm từ 1 triệu USD xuống còn vài trăm nghìn USD là bình thường. Việc xử lý nợ ở Mỹ rất nhanh, đến hạn không trở được nợ họ sẽ phát mãi tài sản. Họ sẽ đấu giá công khai, nếu người mua không mua thì họ sẽ giảm tiếp đến khi nào có người mua thì thôi. Kéo theo đó giá bất động sản giảm.

Còn tại Việt Nam, theo chuyên gia, thủ tục phát mãi dài hơn, phải mất đâu đó khoảng gần 1 năm. Trong khi phát mãi lần một không được thì phải có lần 2, 3, 4,… Điều này khiến cho các ngân hàng xử lý nợ khó hơn ở Mỹ và do đó, giá bất động sản sẽ khó bị “down” mạnh như nước họ. Nhưng dù là như vậy thì ngân hàng cũng phải giảm giá bất động sản để xử lý nợ, nếu không nợ xấu sẽ tăng.