Rủi ro tín nhiệm bất động sản tăng do lãi suất cao, nhu cầu mua nhà suy yếu

Theo báo cáo Ngành Bất động sản Nhà ở - Triển vọng nửa cuối năm 2026 của VIS Rating, nguồn cung nhà ở tăng mạnh trong nửa đầu năm, trong khi nhu cầu mua nhà suy yếu do lãi suất vay duy trì ở mức cao.

Tại Hà Nội và TP HCM, nguồn cung căn hộ mới trong 6 tháng đầu năm tăng 33% so với cùng kỳ, sau khi tăng 48% trong năm 2025. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới tại hai thị trường này giảm từ 95% trong năm 2025 về còn 73% trong quý II.

Trên thị trường thứ cấp, số lượng giao dịch nhà ở trên toàn quốc giảm 36% so với cùng kỳ. Theo đánh giá của nhóm phân tích, lãi suất vay mua nhà bình quân trong năm 2026 lên khoảng 14 - 16% gây áp lực lên tâm lý và khả năng mua nhà của người dân.

Trong quý II, giá nhà trên thị trường thứ cấp điều chỉnh trên diện rộng, trong khi giá sơ cấp tương đối ổn định. Giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP HCM chỉ tăng khoảng 1% so với quý trước.

Lợi nhuận tăng mạnh nhưng dòng tiền vẫn yếu

Bức tranh kinh doanh của các chủ đầu tư niêm yết trong nửa đầu năm vẫn khá tích cực nhờ hoạt động bàn giao các dự án mở bán trong giai đoạn 2024 - 2025. Theo VIS Rating, doanh thu và EBITDA của nhóm doanh nghiệp được theo dõi lần lượt tăng 89% và 100% so với cùng kỳ, đạt mức cao nhất kể từ năm 2022.

Tuy nhiên, kết quả lợi nhuận tích cực chưa đi cùng sự cải thiện tương ứng về đòn bẩy và dòng tiền. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng lên 74% trong 6 tháng đầu năm, từ mức bình quân 54% trong giai đoạn 2022 - 2025. Theo nhóm phân tích, mức tăng chủ yếu đến từ một số doanh nghiệp mang tính đại diện ngành nhằm tài trợ cho hoạt động phát triển dự án.

Ngoại trừ Vinhomes (Mã: VHM), dòng tiền hoạt động của phần lớn các chủ đầu tư niêm yết tiếp tục âm trong 6 tháng đầu năm. Nhóm phân tích dự báo tình trạng này có thể gia tăng từ nửa cuối năm khi nhu cầu suy yếu khiến doanh số bán hàng và dòng tiền thu từ người mua nhà chậm lại.

Điều này khiến sự cải thiện về lợi nhuận chưa đồng nghĩa với việc áp lực tài chính của doanh nghiệp đã giảm. Khi doanh số bán hàng và dòng tiền thu từ khách hàng chịu tác động, khả năng đáp ứng các nghĩa vụ tài chính và nhu cầu vốn cho dự án sẽ trở thành yếu tố đáng chú ý trong thời gian tới.

Dòng tiền hoạt động của phần lớn các chủ đầu tư niêm yết tiếp tục duy trì ở mức âm trong 6T/2026

Tín dụng tăng chậm, doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu

Khả năng tiếp cận vốn của các chủ đầu tư suy yếu khi tín dụng bất động sản tăng chậm và hoạt động phát hành cổ phiếu vẫn ở mức thấp.

Tăng trưởng tín dụng bất động sản trong 6 tháng đầu năm đạt 8,6%, thấp hơn mức 15% cùng kỳ năm 2025. Trong khi đó, tổng giá trị phát hành cổ phiếu của các chủ đầu tư trong 6 tháng đầu năm giảm 86% so với cùng kỳ, còn khoảng 350 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, thị trường trái phiếu bất động sản tăng mạnh. Trong 9 tháng đầu năm, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt khoảng 149.500 tỷ đồng, tăng 126% so với cùng kỳ. Hoạt động phát hành tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn. Đáng chú ý, lãi suất phát hành bình quân khoảng 11,4%, tăng 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ.

Nhóm nghiên cứu cho rằng hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao do nhu cầu tái cấp vốn cho khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý IV/2026 - 2027, bên cạnh nhu cầu vốn để phát triển các đại dự án.

Nhóm nghiên cứu nhận định hồ sơ tín nhiệm của ngành bất động sản nhà ở dự kiến suy yếu trong nửa cuối năm 2026. Rủi ro cao hơn thuộc về các doanh nghiệp quy mô nhỏ, các chủ đầu tư có dự án vướng mắc pháp lý và những doanh nghiệp hoạt động chủ yếu tại thị trường thứ cấp.

Trong khi đó, các chủ đầu tư quy mô lớn được đánh giá có dư địa tái cấp vốn tốt hơn nhờ kế hoạch bàn giao dự án khả thi và mối quan hệ lâu năm với các ngân hàng.