Năng lực trả nợ của các chủ đầu tư BĐS Việt Nam

Trong một báo cáo phân tích vừa được công bố mới đây, Fiin Group đánh giá sự kiện Evergrande gây ra nhiều lo ngại cho nhà đầu tư về những ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường tài chính.

Do môi trường kinh doanh khác nhau và những đặc thù của ngành, việc so sánh ngành bất động sản (BĐS) Việt Nam với Trung Quốc nói chung và Evergrande nói riêng có thể có nhiều yếu tố không tương đồng. Do vậy, FiinGroup tiến hành đánh giá một số dữ liệu và ngụ ý về sức khỏe tín dụng của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam.

Ba yếu tố cho thấy BĐS Việt Nam phát triển "nguội" hơn Trung Quốc

Ngành BĐS Trung Quốc đã phát triển khá nóng hơn 20 năm qua và Chính phủ nước này đã nhiều lần muốn làm "nguội". So với quốc gia tỷ dân, thị trường BĐS Việt Nam vẫn chưa đến giai đoạn quá nóng bởi ba yếu tố.

Thứ nhất, giá nhà bình quân trong tương quan với thu nhập khả dụng tại một số thành phố như Thâm Quyến, Bắc Kinh, Thượng Hải ở mức rất cao (hơn 30-40 lần).

Còn giá nhà tại Việt Nam (cụ thể tại Hà Nội và TP HCM) trong tương quan với thu nhập khả dụng thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc và ở mức trung bình so sánh với các quốc gia cùng khu vực như Thái Lan, Myanmar, Philippines.

Thứ hai, tín dụng BĐS trong nền kinh tế (bao gồm cả cho vay nhà phát triển BĐS và cho vay người mua nhà) của Trung Quốc khá lớn, tương đương 30% tổng dư nợ hệ thống trong khi ở Việt Nam, tỷ lệ này khoảng 19% vào cuối 2020.

Thứ ba, lượng hàng tồn kho BĐS tại Trung Quốc rất lớn. Theo ước tính của trường Đại học Kinh tế Tài chính Tây Nam,quốc giá này có 65 triệu căn nhà trống, tương đương 20% tổng nguồn cung nhà ở các đô thị tại thời điểm tháng 6/2021.

Chỉ số vòng quay về hàng tồn kho của Evergrande đã phản ánh rõ điều này. Trong khi đó tại Việt Nam, vòng quay hàng tồn kho BĐS bình quân ở mức 6 tháng (0,5 năm).

"Ở Trung Quốc thì vòng quay này rất chậm, ví dụ Evergrande trước khi gặp khó khăn đã luôn duy trì vòng quay luân chuyển hàng tồn kho BĐS cao hơn ba năm. Riêng năm 2020, chỉ số này lên tới 1.286 ngày, tức 3,3 năm tập đoàn này mới bán hết được hàng. Bản thân Evergrande cũng có mức đòn bẩy tài chính rất cao trước khi Chính phủ Trung Quốc áp dụng '3 lằn ranh đỏ'", FiinGroup nhận định.

Trước khi Evergrande rơi vào tình trạng khó khăn, S&P Global Ratings đã đưa ra xếp hạng tín nhiệm ở mức B+ đối với tập đoàn này. Đây là mức xếp hạng thể hiện khả năng đáp ứng các nghĩa vụ tài chính ở mức thấp.

Theo thống kê của S&P Global Ratings trong giai đoạn 1981-2020, những doanh nghiệp có mức xếp hạng tín nhiệm B+ có tỷ lệ vỡ nợ trong 5 năm tiếp theo lên tới gần 20%. Do đó, những doanh nghiệp hoặc công cụ nợ có mức xếp hạng tín nhiệm này thường được xếp vào hạng có tính đầu cơ cao.

Sau khi S&P Global Ratings đưa ra mức xếp hạng tín nhiệm cập nhật ở mức CC và triển vọng tiêu cực về tính trạng tài chính của Evergrande, giá trị trái phiếu của tập đoàn đã giảm khoảng 80-90% trong hai tháng vừa qua, gây ra rất nhiều quan ngại cho các nhà đầu tư.

Nguyên nhân chính của tình trạng này được cho là mức đòn bẩy tài chính quá cao của Evergrande, cộng thêm những thay đổi trong chính sách của Chính phủ Trung Quốc về các điều kiện để có thể huy động thêm nợ (chính sách "3 lằn ranh đỏ"), khiến thanh khoản của công ty này gặp khó khăn khi không thể cơ cấu tài chính.

Khả năng trả nợ của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam

Theo đánh giá sơ bộ của FiinGroup, tình trạng tài chính của các chủ đầu tư BĐS nhà ở đã niêm yết tại Việt Nam ở mức tốt hơn tương đối so với Evergrande, bao gồm đòn bẩy tài chính thấp hơn, tỷ suất sinh lời cũng như khả năng luân chuyển hàng tồn kho tốt hơn.

Tuy nhiên, FiinGroup cho rằng những thay đổi trong chính sách cấp tín dụng hoặc khó khăn ngoài dự đoán trong việc bán hàng do tác động của dịch bệnh có thể khiến tài chính của các doanh nghiệp này thay đổi theo hướng tiêu cực hơn.

Khi so sánh tình trạng tài chính của các chủ đầu tư BĐS Việt Nam với chính sách "3 lằn ranh đỏ" tại Trung Quốc, FiinGroup đưa ra kết quả có 77,2% số doanh nghiệp này vi phạm một trong ba tiêu chí.

Theo FiinGroup, "thực tế các doanh nghiệp BĐS kể cả ở các nước phát triển hơn cũng rất khó để có thể thỏa mãn cả ba điều kiện này. Tiêu chí thứ 3 rất khó đạt được, đặc biệt là với ngành nghề thâm dụng vốn như BĐS. Do đó, những tiêu chí của "3 lằn ranh đỏ" tại Trung Quốc chỉ nên được coi là mốc tham khảo để đánh giá tình hình tài chính của các doanh nghiệp BĐS".

Các chuyên gia của FiinGroup cũng lưu ý thêm, tín dụng BĐS tại Việt Nam chưa ở mức nóng như Trung Quốc nhưng chất lượng tín dụng một số nhà phát hành trái phiếu BĐS Việt Nam đang rất yếu trong khi ngân hàng thương mại và công ty chứng khoán là các đơn vị mua chính trái phiếu này.

Mặt khác, cơ cấu trái phiếu chiếm khoảng 46% tổng nợ vay của các doanh nghiệp BĐS nên chất lượng tín dụng của các đơn vị này không chỉ là vấn đề của thị trường trái phiếu mà còn ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng của hệ thống ngân hàng.