Khả năng chi trả lãi vay của 50 công ty bất động sản niêm yết giảm 1,78 lần

Quy mô thị trường trái phiếu gia tăng sau 5 tháng

Báo cáo của FiinRatings mới đấy cho thấy thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) tháng 3/2023 đã có sự đảo chiều trong hoạt động phát hành với tổng cộng 13 lô trái phiếu, tổng giá trị gần 27.000 tỷ đồng.

Trong đó, nhóm bất động sản có 6 lô phát hành từ 5 công ty, giá trị đạt 23.700 tỷ đồng và có một lô trái phiếu phát hành ra công chúng từ CTCP Tập đoàn Masan (Mã: MSN) với giá trị 2.000 tỷ đồng.

Theo FiinRatings, giá trị phát hành TPDN riêng lẻ trong tháng 3/2023 đã tăng gấp 3 lần so với tháng trước và tăng 2,08 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù, mức tăng theo tháng phản ánh hiệu ứng nền thấp nhưng tốc độ tăng cùng kỳ cho thấy tín hiệu đảo chiều và gia tăng trở lại trong hoạt động phát hành.

Tuy nhiên, đơn vị này cho rằng chưa thể khẳng định thị trường sẽ sôi động trở lại ngay từ quý II mà cần theo dõi một số động thái từ phía nhà quản lý nhằm gỡ khó cho thị trường, đồng thời phục hồi niềm tin của nhà đầu tư cá nhân.  

Trong khi đó, hoạt động mua lại trước hạn tiếp tục tăng mạnh, quy mô mua lại trong tháng 3/2023 đạt gần 18.000 tỷ đồng, tăng 3 lần so với tháng trước và tăng gần 2,08 lần so với cùng kỳ năm 2022. Hoạt động mua lại trong tháng chủ yếu đến từ các công ty con của MIK Group  (công ty Hakuba, Akata, Yamagata, Azura) với giá trị 7.790 tỷ đồng, chiếm 43,3% tổng khối lượng mua lại.

Đây là tháng đầu tiên kể từ tháng 10/2022 quy mô mua lại thấp hơn quy mô phát hành, đồng nghĩa quy mô thị trường TPDN gia tăng lần đầu tiên sau 5 tháng giá kể từ thời điểm sau khi Nghị định 65 được ban hành.

Nhóm phân tích nhận định đây là tín hiệu tốt cho vấn đề thanh khoản của các doanh nghiệp phát hành.

Bên cạnh đó, các động thái giảm lãi suất điều hành; Nghị định 08; Nghị quyết 33 về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản; việc lập tổ công tác gỡ vướng cho các dự án của Novaland, DIC Corp đang đem lại tác động tích cực tới thị trường nói chung và ngành bất động sản nói riêng. Đây cũng là tiền đề để thị trường TPDN dần khôi phục trở lại bởi yếu tố pháp lý là rủi ro lớn nhất trên thị trường tín dụng.  

Sức khoẻ tài chính của tổ chức phát hành suy giảm

Thống kê của FiinRatings cho biết, trong ba quý cuối năm, tổng giá trị TPDN riêng lẻ đáo hạn ước tính ở mức 220.770 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp bất động sản chiếm 93.200 tỷ đồng.

Tổng dư nợ trái phiếu riêng lẻ đáo hạn trong quý II và III lần lượt ở mức 36.200 tỷ đồng và 35.400 tỷ đồng, lớn đáng kể so với tổng quy mô tín dụng phục vụ kinh doanh bất động sản cũng như năng lực tín dụng của doanh nghiệp địc ốc hiện nay. 

Cũng theo nhóm phân tích, từ quý I/2022, tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của các nhà phát triển bất động sản đã chậm lại. Môi trường kinh doanh bất lợi khiến cho tốc độ bán hàng chậm hơn và nhiều doanh nghiệp ghi nhận lượng hàng tồn kho lớn đến từ các dự án đang xây dựng dở dang.

Số ngày tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản đã tăng gấp đôi từ khoảng 1.000 - 1.200 ngày (khoảng 3 năm) ở trước năm 2020 lên 2.484 ngày (gần 6 năm) vào cuối năm 2022. Chi phí tài chính cũng tăng gấp nhiều lần trong năm qua cũng khiến lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp chỉ bằng 64,91% năm 2021.

FiinRatings dự báo thị trường bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục trầm lắng trong nửa đầu năm 2023, làm kéo dài giai đoạn kinh doanh khó khăn cho nhiều doanh nghiệp, cũng như làm suy giảm khả năng thực hiện nghĩa vụ nợ định kỳ sắp tới. 

Tính đến ngày 17/4, có 89 tổ chức phát hành chậm thực hiện nghĩa vụ nợ TPDN với tổng giá trị là 113.140 tỷ đồng, tăng 19,8% so với tháng trước. Giá trị trái phiếu chậm trả chủ yếu đến từ các lô TPDN được tái cơ cấu kỳ hạn (tăng 2,12 lần so với tháng 2/2023 và đạt 11.450 tỷ đồng).   

Số liệu của 50 doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy tình hình tài chính chung có dấu hiệu giảm sút. Chỉ số nợ vay/EBITDA trong năm 2022 đã tăng 1,53 lần; trong khi khả năng chi trả lãi vay giảm 1,78 lần so với năm 2021.

Đơn vị này cho rằng, việc thị trường bất động sản khó khăn khiến các doanh nghiệp có dòng tiền từ hoạt động kinh doanh không ổn định hoặc âm trong 3 năm trở lại đây đứng trước nguy cơ mất khả năng thanh khoản trong thời gian tới.

Ngoài ra, rủi ro chéo cũng hiện diện đối với các doanh nghiệp có công ty mẹ gặp khó khăn thanh khoản. Do đó, tỷ lệ nợ xấu trái phiếu dự báo tiếp tục đà tăng trong quý II và quý III bởi áp lực nợ đáo hạn và triển vọng kinh doanh của bất động sản chưa có dấu hiệu khởi sắc trở lại.