Giấc mơ 'an cư lạc nghiệp' của người dân khắp thế giới trở nên xa vời khi lãi suất tăng cao

 Khi các ngân hàng trung ương bắt đầu tăng mạnh lãi suất để kiềm chế lạm phát vào năm ngoái, một cú sốc đã dần hình thành bên trong thị trường nhà đất toàn cầu.

Thị trường bị chòng chành giữa những con sóng. Một mặt, người mua nhà phải chịu áp lực khi chi phí đi vay tăng nóng. Mặt khác, nguồn cung nhà ở ngày càng trở nên khan hiếm, giữ giá ở mức cao.

Giá nhà đắt đỏ và lãi suất cao khiến ngày càng nhiều người không thể bước chân vào thị trường. Vì lẽ đó, giấc mơ sở hữu nhà - bước đầu tiên để có thể “an cư lạc nghiệp” - cũng tan biến.

Thực trạng ở mỗi nền kinh tế là khác nhau, nhưng tất cả đều gây áp lực tiềm tàng lên thị trường nhà đất và tăng trưởng kinh tế toàn cầu.

Thị trường Mỹ đóng băng

Thị trường nhà đất Mỹ đang bị đóng băng, theo nhận định của các nhà phân tích. Những người sở hữu nhà khi lãi suất còn thấp ngần ngại bán ra, trong khi nhiều khách hàng tiềm năng lúc này không thể nhảy vào vì chi phí đi vay quá cao.

Ông Mark Zandi, kinh tế trưởng tại Moody’s Analytics, dự đoán lãi suất vay thế chấp mua nhà kỳ hạn 30 năm - hiện dao động quanh mức 7,4% - sẽ đạt trung bình khoảng 5,5% trong thập kỷ tới. Hồi đầu năm 2021, lãi suất này chỉ vào khoảng 2,65%.

Vị chuyên gia cho biết hầu hết các thị trường phát triển khác đều sẽ ghi nhận mức tăng tương tự trong lãi suất đi vay mua nhà, theo CNBC.

Theo Hiệp hội Bất động sản Quốc gia, sự xung đột giữa lượng tồn kho thấp, giá nhà tăng và lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh đã khiến doanh số bán nhà có sẵn tụt xuống mức thấp nhất kể từ năm 2010.

Hiệp hội lưu ý rằng số hợp đồng chốt được trong tháng 10 đã sụt 4,1% so với tháng liền trước. Đây là mức giảm mạnh nhất trong gần một năm qua.

Theo dữ liệu từ sàn giao dịch ICE, giá nhà đang đắt nhất trong 4 thập kỷ. Ước tính trung vị cho thấy một hộ gia đình phải dành ra khoảng 40% thu nhập để mua một ngôi nhà bình thường.

Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa trải qua những tác động nặng nề nhất. Trong báo cáo tháng trước, Goldman Sachs cảnh báo tác động khi lãi suất vay thế chấp mua nhà tăng cao sẽ rõ rệt hơn vào năm 2024. Ông lớn ngân hàng này dự đoán số lượng giao dịch sẽ tụt xuống mức thấp nhất kể từ đầu những năm 1990.

Trường hợp của New Zealand

Một trong những trường hợp cực đoan nhất là New Zealand. Thị trường nhà đất tại đây từng tăng trưởng mạnh mẽ trong giai đoạn đại dịch. Giá bất động sản đi lên gần 30% chỉ trong năm 2021.

Theo Ngân hàng Dự trữ New Zealand (RBNZ), khoảng 25% khoản vay thế chấp mua nhà hiện nay được thực hiện trong năm 2021 và 20% là của những người mua nhà lần đầu.

Lãi suất vay thế chấp ở quốc gia Nam Thái Bình Dương này thường được cố định trong vòng chưa đầy ba năm. Kể từ tháng 10/2021, RBNZ đã nâng lãi suất tổng cộng 525 điểm cơ bản. Do vậy, lãi suất vay để mua nhà đã nhảy vọt.

RBNZ cho biết khoảng một nửa khoản vay mua nhà đã được đảo nợ (refinance) trong năm nay. Các nhà kinh tế ước tính người đi vay từng phải chi 9% thu nhập khả dụng để trả lãi vào năm 2021 và tỷ lệ này sẽ tăng lên 20% vào giữa năm 2024.

Trong một cuộc phỏng vấn với Bloomberg, chuyên gia kinh tế Sharon Zollner của ngân hàng ANZ, cho biết tăng trưởng tiền lương và thị trường việc làm ổn định đã giúp ích cho nhiều hộ gia đình trong vài năm qua.

“Một khi tính đến tăng trưởng thu nhập hộ gia đình, nợ thực tế sẽ thấp hơn đáng kể so với năm 2007. Nhưng tất nhiên, ngoài kia vẫn còn hàng triệu cảnh ngộ khác nhau và chắc chắn có một số người đang bị căng thẳng tài chính”, bà Zollner nói.

Nhà đầu tư rút lui

Nhờ cơn sốt đất trong thập kỷ qua, bất động sản đã trở thành con đường làm giàu nhanh chóng tại nhiều quốc gia như New Zealand, Australia hay Canada, không ít người thành những nhà đầu tư nghiệp dư.

Tuy nhiên, khi lãi suất đi lên, cơ hội của những nhà đầu tư không còn lớn như trước. Lấy thị trường địa ốc Canada làm ví dụ.

Theo một nghiên cứu của Bank of Montreal, một căn hộ ở thành phố lớn nhất Canada là Toronto hiện chỉ sinh lời khoảng 3,9% sau khi trừ chi phí lãi vay và một số khoản mục khác. Trong khi đó, lợi suất trái phiếu chính phủ Canada đã lên hơn 5%.

Chi phí đi vay cao hơn đã đẩy một số bất động sản đầu tư vào tình trạng âm dòng tiền, buộc chủ sở hữu phải bán tháo. Xu hướng này cũng làm giảm sự quan tâm của người mua tiềm năng.

Các diễn biến trên thị trường bất động sản có thể gây rắc rối cho những người dân bình thường đang tìm kiếm một nơi để “an cư”.

Trước kia, những nhà đầu tư mua căn hộ theo hình thức trả trước là nguồn tài trợ quan trọng cho các nhà phát triển. Sự thoái lui của nhóm nhà đầu tư này khiến cho hàng nghìn căn hộ đã được quy hoạch ở Canada bị trì hoãn hoặc huỷ bỏ.

Thị trường thiếu cung là một lý do khiến giá nhà ở Canada trụ vững bất chấp lãi suất tăng mạnh. Thiếu vốn, doanh nghiệp sẽ khó bổ sung nguồn cung và tình trạng thiếu hụt nhà ở có thể sẽ càng trầm trọng hơn.

Hiện tượng tương tự cũng đang diễn ra ở châu Âu, nơi giá nhà và chi phí xây dựng tăng cao có nguy cơ gây thêm căng thẳng về nguồn cung.

Tại Đức, nền kinh tế số một châu Âu, số giấy phép xây dựng mới đã sụt hơn 27% trong nửa đầu năm. Trong khi đó, tại Pháp, số giấy phép giảm khoảng 28% trong 7 tháng đầu năm.

Thuỵ Điển, quốc gia đang chứng kiến cú lao dốc nặng nề nhất kể từ cuộc khủng hoảng nhà đất vào những năm 1990, tốc độ xây dựng nhà ở chỉ bằng gần 1/3 con số cần thiết để nguồn cung theo kịp nhu cầu. Giá nhà có nguy cơ sẽ vượt quá khả năng của người mua.

Châu Á không ngoại lệ

Tại châu Á, Hàn Quốc đang phải đối mặt với một cú sốc thực sự. Quốc gia này có tỷ lệ nợ hộ gia đình trên GDP cao nhất trong số các nền kinh tế phát triển, ở mức 157% nếu tính cả khối nợ khoảng 800 tỷ USD từ hệ thống thuê nhà “jeonse”.

Dựa theo hệ thống jeonse, khi bắt đầu cho thuê, chủ nhà sẽ thu một khoản tiền cọc, tương đương một nửa giá trị bất động sản. Thời hạn cho thuê thường kéo dài 2 - 4 năm.

Khi lãi suất tăng, jeonse gặp bất lợi khi mà người đi thuê ưa chuộng thanh toán tiền thuê hàng tháng hơn. Số tiền cọc mà chủ nhà có thể nhận được cũng giảm xuống.

Bởi vì chủ nhà thường dùng tiền cọc mới để trả lại tiền cọc cho người thuê cũ khi hợp đồng thuê hết hạn, họ sẽ khó có thể đáp ứng các nghĩa vụ thanh toán của mình.

Nguy cơ vỡ nợ đối với các chủ nhà trong hệ thống jeonse được cho là sẽ kéo dài sang năm 2024, vì các hợp đồng sắp hết hạn đều được ký khi giá nhà và cả tiền cọc đều ở mức cao kỷ lục.

Một thị trường đáng chú ý khác ở châu Á là Hong Kong. Giá nhà đất ở đây bị ảnh hưởng bởi sự sa sút của thị trường bất động sản Trung Quốc và lãi suất. Do tỷ giá đồng HKD được neo vào đồng USD, chính sách tiền tệ của Hong Kong thường di chuyển cùng chiều với Mỹ.

Điều đó khiến lãi suất vay thế chấp mua nhà tăng hơn hai lần kể từ đầu năm 2022. Giá nhà tại khu vực vốn nổi tiếng đắt đỏ này đã tụt xuống mức thấp nhất trong 6 năm. Các chủ nhà phải hạ giá bán và chính quyền địa phương phải giảm lãi suất trước bạ để khuyến khích người mua.

Song, trừ khi lãi suất bắt đầu đi xuống, thị trường nhà đất Hong Kong sẽ tiếp tục lao đao. Giá nhà ở đây đã tăng chóng mặt trong thập kỷ qua, khiến nhiều người phải ngồi bên ngoài thị trường. Giờ đây, giá nhà giảm nhưng không thể bù đắp được tác động khi chi phí đi vay lên cao.