Giá trị BĐS thế chấp tại các ngân hàng biến động ra sao trong nửa đầu năm 2023?

Bất động sản là tài sản thế chấp phổ biến nhất của các khoản vay tại ngân hàng, thường chiếm quá nửa giá trị tổng số tài sản thế chấp của các ngân hàng. Do đó, sự trầm lắng và khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản cũng ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động của các ngân hàng từ cho vay, kiểm soát rủi ro và xử lý nợ xấu.

Tại nhóm Big4, giá trị BĐS thế chấp tính tới cuối năm 2022 đạt hơn 6,9 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 76% trong tổng giá trị tài sản thế chấp của khách hàng. Trong đó, Agribank vừa là ngân hàng có giá trị thế chấp BĐS lớn nhất và cũng là ngân hàng có tỷ trọng BĐS cao nhất (hơn 2,28 triệu tỷ đồng), chiếm 90% trong tổng giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng.

Thống kê từ 20 ngân hàng có công bố số liệu về tài sản thế chấp trong báo cáo tài chính (BCTC) bán niên 2023, tổng số bất động sản được đem ra thế chấp là gần 5,7 triệu tỷ đồng, tăng 2,6% so với cuối năm 2022 trong khi tổng giá trị tài sản thế chấp các ngân hàng tăng 4,73% và tăng trưởng cho vay khách hàng đạt khoảng 8%. Số liệu này không bao gồm các ông lớn trong Big4 và một số ngân hàng thương mại cổ phần (do không công bố chi tiết).

Tăng trưởng giá trị BĐS thế chấp thấp hơn tăng trưởng tổng tài sản thế chấp cho thấy tỷ trọng của BĐS đang giảm dần và khả năng ngân hàng đang sử dụng nhiều hơn các loại tài sản khác (động sản, tiền gửi, chứng từ có giá, tài sản khác) để làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay. 

Trong các ngân hàng khảo sát nói trên, ACB đang dẫn đầu với số dư bất động sản thế chấp đạt 816.000 tỷ đồng, tăng 5,9% so với cùng kỳ. Những vị trí tiếp theo lần lượt thuộc về Sacombank (737.000 tỷ đồng), VPBank (635.000 tỷ đồng), MB (583.000 tỷ đồng) và Techcombank (514.000 tỷ đồng). Trong khi đó SeABank là ngân hàng có giá trị BĐS thế chấp tăng cao nhất (tăng 19,2%).

Vào cuối quý II/2022, tổng thế chấp bất động sản của 20 ngân hàng trên đạt khoảng 57% tổng tài sản đảm bảo của khách hàng, bao gồm bất động sản, động sản, giấy tờ có giá và những tài sản khác. Chỉ riêng nhóm tài sản đảm bảo là bất động sản đã gần bằng 1,4 lần tổng dư nợ cho vay của các ngân hàng trên.

Mỗi ngân hàng lại có yêu cầu với tài sản đảm bảo khác nhau, dẫn tới tỷ lệ thế chấp bất động sản/tổng thế chấp phân hóa. Theo báo cáo tài chính năm 2022, tỷ lệ trên ở Big4 thường đạt từ 68-72%, riêng Agribank là 90%. 

Trong nhóm ngân hàng cổ phần có quy mô trung bình và lớn, các ngân hàng như ACB, Sacombank, Eximbank có vẻ ưa thích thế chấp bằng BĐS (có tỷ trọng BĐS thế chấp trên 80%) trong khi VPBank, MB lại có tỷ trọng BĐS trong tổng tài sản thế chấp chỉ khoảng 42 - 43%; tại MSB, TPBank hay NCB tỷ lệ này còn chưa đầy 30%.

Việc lựa chọn tài sản đảm bảo của các khoản vay phụ thuộc vào nhiều yếu tố như đặc thù sản phẩm cung cấp (thế chấp, tín chấp), khẩu vị rủi ro, chiến lược phát triển của từng ngân hàng.

Ngân hàng Việt thường chuộng tài sản đảm bảo là bất động sản bởi mức độ ổn định, an toàn hơn so với những lựa chọn khác như trái phiếu, cổ phiếu, xe ô tô, máy móc,... Bên cạnh đó, bất động sản có khả năng tăng giá, cũng như có tính thanh khoản tương đối tốt.

Tuy nhiên, nhận thế chấp BĐS cũng khiến ngân hàng phải đứng trước nhiều rủi ro như BĐS giảm giá, vướng vào tranh chấp, kiện tụng hay khó thanh khoản. Trong bối cảnh nền kinh tế còn khó khăn, cơ sở pháp lý chưa hoàn thiện, việc xử lý những lô đất, dự án bất động sản có quy mô lớn hay vướng vào tranh chấp có thể sẽ kéo dài nhiều năm. Có những trường hợp ngân hàng phải giảm giá tài sản nhiều lần vẫn chưa tìm được người mua.

Từ giữa năm ngoái sau khi vấn đề về BĐS và trái phiếu doanh nghiệp xảy ra, có thể thấy ngành bất động sản đang gặp vấn đề pháp lý rất nặng khiến dòng tiền không đáp ứng được kế hoạch trả nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu góp phần làm tăng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng.

Chia sẻ tại tọa đàm “Điểm sáng Đầu tư 2023 - FiinGroup Invest Summit”, bà Trần Kiều Oanh, Trưởng phòng Khối Phân tích Định chế Tài chính thuộc FiinGroup, nhận định rủi ro đặc biệt hiện hữu và tăng lên xuất phát từ sự đóng băng của thị trường bất động sản, lĩnh vực đóng góp tới 21% dư nợ tín dụng của toàn hệ thống, chưa tính đến khoảng 4% dư nợ trái phiếu sở hữu ngoài hệ thống tín dụng.

Nợ xấu liên quan đến bất động sản cũng chiếm xấp xỉ 20% tổng quy mô nợ xấu trên bảng cân đối kế toán của các TCTD nên sự suy yếu của thị trường bất động sản sẽ gây áp lực lên chất lượng tài sản của ngân hàng trong năm 2023.

Trên thực tế, tỷ lệ nợ xấu nội bảng (NPL) của toàn ngành đã tăng mạnh trong quý II đạt mức 2,04% (tăng 36% so với cùng kỳ năm trước). Trong đó, ảnh hưởng bởi sự gia tăng của nợ nhóm 2 trong quý trước (tăng 27% so với cùng kỳ) đã phản ánh lên tỷ lệ nợ xấu trong quý này.

Tăng trưởng tỷ lệ nợ xấu chủ yếu đến từ khối ngân hàng thương mại lớn và ngân hàng thương mại khác, trong khi khối ngân hàng thương mại Nhà nước tăng trưởng nợ xấu không cao.