Giá bất động sản tăng chóng mặt, người thu nhập thấp mua nhà ở đâu?

Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, kể từ năm 2014 đến nay, giá bất động sản liên tục tăng, với mức tăng bình quân hàng năm là trên 10%/năm. Thậm chí, nhiều dự án có thể tăng trên 20%/năm.

Đặc biệt, năm 2019 và 2020, giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ. Thực trạng thị trường thiếu nguồn cung còn đẩy giá căn hộ tại TP HCM tăng gần 100% so với thời điểm năm 2018.

Như vậy, bất chấp những tác động mà đại dịch gây ra với nền kinh tế, giá bất động sản tiếp tục leo thang. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam lại không thể theo kịp tốc độ tăng giá của bất động sản.

Mới đây nhất, câu chuyện doanh nghiệp trúng đấu giá bỏ ra gần 2,5 tỷ đồng để mua một m2 đất tại Thủ Thiêm đã gây xôn xao dư luận khi mức giá này thậm chí đã vượt qua giá đất tại những khu vực đắt nhất trên thế giới. 

Công ty trúng giá cao nhất là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh với giá trúng 24.500 tỷ đồng đối với lô đất 3-12 (10.060 m2). Theo giới phân tích, để có thể có lãi, Tân Hoàng Minh phải bán dự án với giá từ khoảng trên 350 triệu đồng/m2 (chung cư), thậm chí có người còn đề cập đến mức giá 500 triệu đồng/m2.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, mức giá này đã gần tiệm cận với Tokyo, Hong Kong - những nơi đất chật, người đông và là trung tâm thương mại tài chính châu Á. Trong khi đó, thu nhập cá nhân tại Việt Nam chỉ bằng 1/10 so với các khu vực này, còn giá đất đã lên đỉnh đi trước 10-20 năm.

"Ở mọi nền kinh tế, khi giá bất động sản vọt lên quá xa so với hiệu quả sản xuất kinh doanh dễ sinh nhiều bất ổn", ông nói.

Câu chuyên giá đất khủng tại Thủ Thiêm không chỉ là vấn đề tại một mảnh đất, điều này có thể kéo theo sự tăng giá đất của cả một khu vực, thậm chí một vùng rộng lớn xung quanh khi mức giá đó được sử dụng làm tham chiếu.

Và câu chuyện khi đó sẽ trở thành vấn đề tương xứng hay không với mức sống, thu nhập của người dân trong khu vực. 

Giấc mơ an cư trở nên xa vời

Tại TP HCM, với một hộ gia đình cơ bản gồm vợ chồng và một con, diện tích phù hợp để sinh sống cần khoảng 50m2, số tiền để mua được căn nhà hiện tại không dưới 2 tỷ đồng, thậm chí cao hơn.

Với mức thu nhập khoảng 30 triệu/tháng, vợ chồng chị Phương Thảo (29 tuổi) vẫn luôn cảm thấy khó khăn trong việc hoàn thành ước mơ mua nhà tại TP HCM. Sống ở đây đã gần chục năm, cả gia đình chị vẫn đang phải ở nhà thuê do không đủ tiền mua nhà và lo sợ áp lực vay mượn khi mua nhà trả góp.

"Phí sinh hoạt ngày càng cao, nhà có con nhỏ nên càng nhiều thứ phải lo vừa tiền ăn, tiền học,... rồi tới tiền thuê nhà, điện nước,... tháng nào tốt thì có thể bỏ dư ra từ 5 - 7 triệu. Mức thu nhập thì không phải quá thấp, nhưng cũng đủ để sống và tích lũy một chút, nhưng nếu để tính tới chuyện mua một căn hộ đủ rộng để cả nhà sống thoải mái thì là chuyện không hề dễ dàng", chị Thảo chia sẻ.

Tâm lý luôn xác định gắn bó lâu dài với TP HCM, vì vậy, việc tìm được nơi "an cư lạc nghiệp" là mục tiêu hàng đầu của vợ chồng chị. Song, với tình hình giá nhà liên tục leo thang, nhu cầu tưởng chừng cơ bản này lại là một mơ ước có phần xa xỉ.

Trao đổi với người viết về câu chuyện nghịch lý giá nhà so với thu nhập của người dân, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, cho biết đại dịch COVID-19 bùng phát đã làm cho thu nhập của hầu hết các tầng lớp dân cư đều thấp đi, đặc biệt là người lao động có thu nhập trung bình - trung bình thấp hay lao động giản đơn lại càng thấp đi nhanh hơn.

Cũng theo chia sẻ của chị Thảo, thời điểm 5 năm trước, thu nhập của chị là khoảng 7 - 8 triệu đồng/tháng, khi ấy, giá căn nhà vùng ven tại TP HCM có giá bán từ 800 triệu - 1 tỷ đồng/căn. Song tới thời điểm hiện tại, thu nhập của bản thân cũng chỉ tăng lên khoảng 20%, song giá căn nhà đã tăng lên gấp nhiều lần so với trước đây.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân đầu người một tháng năm 2020 tại TP HCM là 6,53 triệu đồng, một năm khoảng hơn 78,4 triệu đồng. Trong khi đó, giá căn hộ hai phòng ngủ bình quân hiện đã lên đến hơn 2 tỷ đồng. Như vậy, giá căn hộ hiện đã cao hơn thu nhập bình quân của người dân thành phố hơn 25 lần.

Đáng lưu ý, thu nhập bình quân năm 2020 của 20% nhóm thu nhập thấp nhất tại TP HCM chỉ dừng lại ở mức 3,4 triệu đồng/tháng.

Ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 đã khắc hoạ rõ nét hơn sự chênh lệch giàu nghèo trong xã hội. Việc người nghèo hay người thu nhập trung bình có được một căn nhà là một điều khó khăn, không hề dễ dàng.

"Điều này thể hiện rõ nhất khi đại dịch COVID-19 bùng phát, những người dân sinh sống trong khu vực thành thị như TP HCM thậm chí còn không có đủ tiền để trả tiền thuê nhà, bởi thế mà mới có chuyện rời phố về quê", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết.

Nhà giá rẻ gần như biến mất

Mặc dù nhu cầu về nhà giá thấp là rất lớn, song nguồn cung của phân khúc này lại rơi vào tình trạng eo hẹp trong những năm gần đây. Hầu hết người lao động, đặc biệt là người dân nhập cư vẫn sống trong điều kiện chật chội, cũ kỹ và chưa đảm bảo vệ sinh. Phần lớn họ không có khả năng sở hữu nhà, thậm chí thuê với mức giá phù hợp là điều vô cùng khó khăn.

Sở Xây dựng TP HCM từng nhận định trong một báo cáo gần đây rằng: "Hơn 80% người dân cần nhà giá rẻ, nhưng tại TP HCM, phân khúc này đã không còn tồn tại. Hiện nay, giá mỗi căn hộ mới xây đều trên 2 tỷ đồng".

Trong số 3.000 căn hộ và nhà ở đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai được xét duyệt trong tháng 2/2021, 100% căn nhà có giá bán trên 40 triệu đồng/m2. 

Tình trạng thừa nhà cho người giàu, thiếu nhà cho người nghèo ngày càng rõ nét hơn trong thời gian gần đây. Theo dữ liệu của Công ty BĐS JLL, nguồn cung nhà ở bình dân tại TP HCM giai đoạn 2019 - 2020 chỉ đạt khoảng 5.000 căn.

Trong khi khảo sát của Sở Xây dựng TP HCM năm 2019 cho thấy, có khoảng 500.000 hộ gia đình trên địa bàn thành phố chưa sở hữu nhà riêng và 94% trong số đó này có nhu cầu mua nhà dưới 44.000 USD/căn (tương đương 1 tỷ VNĐ).

"Nhiều thống kê cho thấy, hiện nay 70% người dân có nhu cầu mua nhà bình dân, nhà ở xã hội nhưng chúng ta gần như lại không có. Bởi vậy nên giờ đây tình trạng nhà ở cao cấp thì thừa, song nhà ở giá thấp phục vụ cho người lao động thì thiếu ngày càng rõ nét hơn", ông Thịnh chia sẻ.

Nhận định về việc nhà giá rẻ gần như biến mất, Chuyên gia Đinh Trọng Thịnh cho rằng, nguyên nhân đến từ việc tăng giá của vật liệu xây dựng, giá đất hay những chi phí khác như giải phóng mặt bằng, nhân công,... Vì thế, giá nhà hiện nay không thể nằm ở mức quá thấp và các chủ đầu tư cũng không quá mặn mà với việc xây dựng nhà ở thuộc phân khúc giá thấp.

Ngay như ở thời điểm hiện tại, nhà ở phân khúc thấp đã có giá rất cao so với thu nhập của người lao động bình thường. Mặc dù giá cao hơn mức thu nhập như thế, nhưng thực chất trong năm 2020 - 2021, nguồn cung gần như không có.

Theo chuyên gia, câu chuyện này cũng nói lên rằng đã đến lúc các cơ quan nhà nước cần phải quan tâm tới việc tạo ra nhà ở giá thấp cho người dân, cần có thêm nhiều cơ chế, chính sách để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà bình dân, nhà ở xã hội.

Từ đó mới có thể đảm bảo an sinh xã hội, tạo điều kiện cho người lao động có thể sở hữu nhà cửa. Qua đó, họ có thể an tâm phát triển kinh tế xã hội và đóng góp cho đất nước.