Dư địa ghi nhận lợi nhuận của nhóm bất động sản nhìn từ 6 chỉ tiêu tài chính

Đến nay đã tròn một năm kể từ khi thị trường bất động sản kẹt thanh khoản trên diện rộng, doanh nghiệp mạnh tay cắt giảm nhân sự, thu hẹp quy mô, mất thanh khoản dòng tiền tạm thời…

Hàng loạt giải pháp khơi thông chính sách trong thời gian qua đã giúp các doanh nghiệp có thêm thời gian xử lý những vấn đề nội tại. Điển hình như Thông tư 02, 03, 10 của Ngân hàng Nhà nước mở ra cơ chế để các doanh nghiệp có thể giãn, hoãn nợ, đặc biệt là kéo dài thời gian trả nợ trái phiếu ít nhất đến năm 2024.

Đây cũng là rủi ro lớn nhất được các chuyên gia và nhóm phân tích lưu ý khi cho rằng áp lực nợ gốc, lãi vay được đẩy lùi từ năm nay sang năm sau, trong tình trạng doanh nghiệp không có nhiều nguồn thu, thậm chí không có nguồn thu để bù đắp.

Thống kê của WiChart từ 77 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên sàn (bao gồm dân dụng, khu công nghiệp, dịch vụ) cho thấy, tổng dư nợ vay của nhóm có xu hướng giảm từ quý cuối năm ngoái và đến nay đã tăng mạnh trở lại, tương đương với thời điểm cuối quý III/2022 - giai đoạn căng thẳng nhất của ngành địa ốc. Trong đó, dư nợ vay ngắn hạn có xu hướng tăng liên tiếp trong 4 quý gần nhất.

Tính đến hết tháng 9, tổng dư nợ vay của nhóm (bao gồm cả Vingroup và Vinhomes) xấp xỉ 405.760 tỷ đồng, tổng chi phí lãi vay ghi nhận trên 19.350 tỷ đồng, số tiền lãi thực tế các doanh nghiệp đã trả gần 22.000 tỷ đồng (chiếm hơn 5% tổng dư nợ).

Riêng trong quý III, tổng chi phí lãi vay ghi nhận trên 7.900 tỷ đồng và số tiền lãi vay thực tế đã trả khoảng 7.667 tỷ đồng. Có thể nói, đây là lần đầu tiên các doanh nghiệp ghi nhận chi phí lãi vay cao hơn số tiền lãi vay đã trả trong kỳ.

Tuy nhiên, chi phí lãi vay hay tiền lãi vay đã trả được thể hiện trên báo cáo tài chính vẫn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng dư nợ của các doanh nghiệp bất động sản bởi các doanh nghiệp được phép vốn hóa chi phí lãi vay.

Cụ thể, tổng mức đầu tư của một dự án bất động sản tương đối lớn và thời gian triển khai tính bằng năm. Khi vay vốn để làm dự án, các chủ đầu tư được phép vốn hóa chi phí lãi vay này vào giá trị tài sản, được ghi nhận chi phí phát triển dự án ở hạng mục hàng tồn kho và các chi phí này sẽ được phân bổ dần vào giá vốn.

Rất ít doanh nghiệp bán được hàng để có doanh thu, lợi nhuận trong thời gian qua. Điều này phần nào được phản ánh trên báo cáo tài chính khi chi phí bán hàng giảm mạnh so với cùng kỳ (DIC Corp, Đất Xanh, Hoàng Quân, Khải Hoàn Land, Novaland, Phát Đạt, Nam Long…), thậm chí không phát sinh chi phí bán hàng tại một số doanh nghiệp đã đuối sức như DRH Holdings, Danh Khôi… Một số trường hợp bán sỉ dự án cũng bắt đầu không còn dư địa để ghi nhận tiền về trong thời gian tới.

Với việc không bán được nhiều hàng, không có hàng để bán, chờ tín hiệu từ thị trường để ra hàng…, giá trị tồn kho của các doanh nghiệp vẫn ở mức cao với trên 452.000 tỷ đồng, giảm không đáng kể so với cuối năm ngoái.

Tỷ trọng tồn kho trên tổng tài sản có xu hướng giảm dần từ 25,5% ở quý IV/2022 về 23,5% đến cuối quý III/2023, trong bối cảnh quy mô tài sản toàn nhóm tiếp tục được mở rộng và đạt mức cao nhất trong 7 quý gần nhất với hơn 1,9 triệu tỷ đồng.

Một chỉ tiêu cho thấy rõ xu hướng thay đổi là tiền khách hàng mua dự án trả trước liên tục giảm từ quý III năm ngoái về 137.000 tỷ đồng vào cuối quý III năm nay. Đây là nguồn tiền các doanh nghiệp đã nhận và sẽ hạch toán vào doanh thu, lợi nhuận trên báo cáo kết quả kinh doanh sau khi dự án đủ điều kiện bàn giao theo quy định pháp luật.   

Theo bà Nguyễn Hoài Phương, Giám đốc Đầu tư, Người điều hành VinaCapital – VESAF, các công ty bất động sản không có quá nhiều nguồn để ghi nhận lợi nhuận trong năm 2024, tình hình bán hàng có thể khả quan hơn từ nửa cuối năm.

Riêng trong năm nay, nhóm phân tích WiGroup dự báo lợi nhuận toàn ngành giảm 41,7% so với cùng kỳ.