ĐHĐCĐ Đạt Phương: Luật mới sẽ không tác động nhiều đến thị trường bất động sản, vụ Tập đoàn Thuận An không ảnh hưởng đến công ty

HĐQT báo cáo trong năm 2023, Đạt Phương đã triển khai thêm cụm công nghệp Điền Lộc (Thừa Thiên - Huế) và Khu đô thị Nam Phú Hải (TP Đồng Hới, Quảng Bình). Dự án Điền Lộc đã được duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư; còn dự án Nam Phú Hải đã tham gia dự thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Năm 2024, Đạt Phương đặt mục tiêu doanh thu thuần 4.566 tỷ đồng và lãi sau thuế 343,5 tỷ đồng, lần lượt tăng 32% và 25% so với kết quả thực hiện năm 2023. Tỷ lệ chia cổ tức dự kiến là 10%.

Công ty con Đạt Phương Hội An sẽ giải phóng mặt bằng phần diện tích còn lại, hoàn thành toàn bộ hạ tầng kỹ thuật dự án Khu đô thị Cồn Tiến.Bên cạnh đó, công ty sẽ triển khai đầu tư xây dựng khách sạn Casamia Hội An tại khu đô thị Võng Nhi, mục tiêu năm 2026 đưa vào vận hành; hoàn thành công tác chuyển quyền sử dụng đất và tài sản trên đất đối với các căn hộ đã bàn giao cho khách hạng. 

Ban lãnh đạo Đạt Phương đánh giá năm nay thị trường bất động sản vẫn tiếp tục khó khăn, chưa có dấu hiệu khởi sắc, việc tiếp cận tài chính đối với nhà đầu tư và khách hàng cũng gặp nhiều khó khăn. Doanh nghiệp sẽ tập trung vào các dự án đang triển khai dở dang, song song với đó tìm kiếm các dự án có tiềm năng phù hợp với định hướng phân khúc của công ty, trong đó có cả bất động sản công nghiệp.

Phiên thảo luận

Cổ đông: Tiềm năng dự án Quảng Bình?

Ban lãnh đạo: Dự án Quảng Bình khoảng 30 ha, nằm giữa trung tâm thành phố rất đẹp, đất lúa, gần sông, mục tiêu sản phẩm tương tự Casamia Hội An, chúng tôi đánh giá tiềm năng rất tốt. Giai đoạn này tập trung vào công tác thủ tục. Trong 2024 có thể không sáng sủa nhưng 2025 chắc chắn có sự thay đổi.

Cổ đông: Vướng mắc tại dự án Cồn Tiến?

Ban lãnh đạo: Dự án Cồn Tiến chúng tôi còn khoảng 0,6/31,5 ha chưa GPMB, hiện còn 1 hộ đang làm thủ tục cưỡng chế, vướng mắc ở khâu định giá đất của hội đồng định giá, tỉnh đang rất quyết liệt, tôi tin năm nay sẽ xong thủ tục này để bán hàng. Lãnh đạo Quảng Nam rất hỗ trợ doanh nghiệp.

Cổ đông: Dự án Khu phức hợp dịch vụ nghỉ dưỡng Bình Dương từ lâu đã GPMB nhưng không được đề cập?

Ban lãnh đạo: Đã GPMB hơn 80% đất, đã chi vài trăm tỷ, nhưng vừa qua dự án bị loại khỏi dự án BT nên đã hoàn trả lại để đấu thầu, chúng tôi sẽ tham gia đấu thầu lại dự án này, dự kiến trong năm nay.

Cổ đông: Doanh thu bất động sản 2024?

Ban lãnh đạo: Đạt Phương Hội An trong mỗi dự án đô thị đều quy hoạch đất làm khách sạn. Để chia sẻ nguồn lực thì Đạt Phương Hội An sẽ bán lại đất khách sạn cho công ty con Sông Bung (đang dư tiền) đầu tư khách sạn. Điều này tận dụng nguồn lực của các công ty con. Còn dự án Cồn Tiến thì không đặt nhiều mục tiêu doanh thu năm nay.

Cổ đông: Các dự án gối đầu giai đoạn tới?

Ban lãnh đạo: Những năm qua Đạt Phương nghiên cứu rất nhiều dự án. Năm nay chúng tôi hy vọng trúng thầu một dự án, những năm tiếp theo kỳ vọng sẽ có thêm dự án để có dư địa phát triển. Như Huế sắp tới sẽ lên thành phố trực thuộc trung ương nên làm dự án cũng thuận lợi, dự án cụm công nghiệp vừa được chấp thuận chủ trương đầu tư hồi đầu năm nay.

Cổ đông: Đánh giá về ba luật mới vừa được thông qua đối với thị trường bất động sản?

Ban lãnh đạo: Đối với luật mới, chúng tôi cho rằng minh bạch hơn nhưng thực tế thị trường bất động sản sẽ không thay đổi nhiều lắm. Việc định giá đất có thể đơn giản hơn song công tác GPMB sẽ khó khăn hơn với những dự án phức tạp do phải thoả thuận khá nhiều.

Với các dự án của Đạt Phương đang nghiên cứu, chúng tôi hướng đến các dự án GPMB thuận lợi, đỡ về mặt bằng vì dạng đất không cần phải thoả thuận nhiều, do đó luật mới sẽ không ảnh hưởng lắm đến Đạt Phương. Như dự án cụm công nghiệp ở Huế mới đây, trước đây là đất công, hiện nay là đất sạch hết rồi nên mặt bằng rất nhẹ nhàng.

Cổ đông: Tình hình phát hành và trả nợ trái phiếu?

Ban lãnh đạo: Vừa qua doanh nghiệp đã đề xuất đẩy hết nợ trái phiếu. Kế hoạch phát hành thì cũng chưa có vì nhu cầu năm nay chưa cần, năm nay chỉ có tập trung dự án Cồn Tiến đã thu xếp ổn thoả; còn nhà máy kính chúng tôi đã góp vốn đủ... nhìn chung tập đoàn không áp lực, căng thẳng về nguồn lực tài chính.

Cổ đông: Doanh thu, kế hoạch của Đạt Phương Hội An năm 2024 đến từ dự án nào? Dự án Cồn Tiến bao giờ mở bán?

Ban lãnh đạo: Đối với Đạt Phương Hội An năm nay doanh thu bán đất khách sạn khoảng 100 tỷ và một vài căn chưa bán, sẽ bán trong năm nay.

Còn dự án Cồn Tiến trong năm nay quý III sẽ xong thủ tục về tài chính và điều kiện bán hàng, tuỳ theo thị trường cuối năm, nếu thuận lợi sẽ đẩy hàng ra. Trong kế hoạch của Đạt Phương Hội An thì năm nay không có doanh thu từ Cồn Tiến, mà dự kiến vào 2025, tuy nhiên việc kinh doanh là do thị trường quyết định.

Hiện nay thị trường đang có dấu hiệu ấm lên, xu hướng thường thấy là ấm ở Hà Nội và TP HCM, sau đó mới lan toả đến các địa phương khác. Vừa rồi Hà Nội tương đối nóng rồi, tôi nghĩ khoảng cuối năm nay hoặc sang năm thị trường các cải miền Trung cũng sẽ ấm theo. Thực tế thị trường Đà Nẵng cũng bắt đầu ấm lên rồi, nên thị trường Hội An cũng sẽ sớm có dấu hiệu tích cực.

Nhìn chung năm nay chúng tôi đặt mục tiêu hoàn thiện các thủ tục pháp lý để ra hàng dự án Cồn Tiến. còn thời điểm ra hàng thì tuỳ vào thị trường.

Cổ đông: Mảng nhà hàng kinh doanh thu lỗ, đề nghị làm rõ giải pháp? Mảng khách sạn năm ngoái đưa ra kế hoạch đưa vào hoạt động 2024, nay lại dời sang 2026?

Ban lãnh đạo: Liên quan đến mảng nhà hàng, khi chúng tôi đầu tư một dự án bất động sản, đầu tiên phải tạo ra dịch vụ trong khu đô thị nhằm gia tăng giá bán hàng các sản phẩm bất động sản. Bản thân hạng mục nhà hàng là nhằm gia tăng giá bán bất động sản. Do đó chi phí mảng nhà hàng chúng tôi đã tính toán gia tăng vào giá bán các căn biệt thự trong dự án rồi.

Về khách sạn, trước đây chúng tôi có tính đến quản lý khách sạn nhằm xây dựng một thương hiệu riêng, song đây là thử thách quá lớn, do đó phải tìm kiếm đến những nhà quản lý khách sạn lớn. Vừa rồi Intercontinental đã đồng ý quản lý khách sạn cho Đạt Phương, đây là một nhà quản lý thương hiệu hàng đầu thế giới, rất tốt.

Tuy nhiên, để được Intercontinental tiếp nhận quản lý thì khách sạn phải thay đổi thiết kế hạ tầng kỹ thuật... theo tiêu chuẩn quốc tế của họ, do đó Đạt Phương phải thực hiện thay đổi, trong năm nay mới có thể hoàn thành.

Cổ đông: Lãi suất 2023 đã giảm so với 2022, song lãi vay 2023 bằng 2022?

Ban lãnh đạo: Do doanh thu tăng, chi phí tăng lên nên lãi vay tăng, đây là điều hết sức bình thường, quan trọng là kết quả kinh doanh cuối cùng.

Cổ đông: Các dự án xây dựng với Tập đoàn Thuận An thì Đạt Phương có ảnh hưởng?

Ban lãnh đạo: chúng tôi có liên danh với Thuận An tại hai dự án. Liên danh nghĩa là các nhà thầu cùng tham gia một gói thầu, nhưng bản chất là mỗi nhà thầu độc lập với nhau. Đạt Phương ký hợp đồng độc lập với chủ đầu tư chứ không liên quan gì đến Thuận An.

Dự án ở TP HCM chúng tôi triển khai tiến độ rất tốt, không ảnh hưởng gì, gói thầu này 9 doanh nghiệp liên danh, việc của ai người nấy làm. Còn dự án Cầu Đại Ngãi thi Thuận An cũng chỉ là một doanh nghiệp nằm trong liên danh do CC1 đứng đầu.

Đối với những sự việc của Thuận An, hoàn toàn không ảnh hưởng gì đến hoạt động của Đạt Phương.

Cổ đông: Kế hoạch triển khai dự án Điền Lộc?

Ban lãnh đạo: Về CCN Điền Lộc, chúng tôi đang cơ bản làm các công tác thiết kế, quy hoạch của giai đoạn 1, trong năm nay sẽ xong xuôi cả phần xây dựng, cỡ sang năm có thể sẽ xong toàn bộ cả cụm này. Hiện chúng tôi đã có mặt bằng khoảng 30/70 ha giai đoạn 1.

Cũng chưa chắc sẽ bán hàng dự án Điền Lộc ra bên ngoài, bởi chúng tôi muốn phát triển vùng sản xuất nguyên liệu kính trắng, thị trường này có dư địa rất lớn. Có thể công ty khác trong nhóm Đạt Phương sẽ mua lại nhà máy. Nhìn chung 2025 cả dự án sẽ hoàn tất xây dựng cơ bản.

Cổ đông: Thông tin ba dự án của Đạt Phương chôn chân ở Quảng Nam?

Ban lãnh đạo: Giai đoạn lãnh đạo trước của tỉnh Quảng Nam gần như không làm gì, không chỉ riêng Đạt Phương mà có khoảng 700 doanh nghiệp làm dự án tại Quảng Nam gặp bế tắc. Đây là một trong những tỉnh tăng trưởng âm trong năm vừa rồi với với thế hệ lãnh đạo cũ.

Đạt Phương là doanh nghiệp lớn đầu tư ở Quảng Nam, chúng tôi đứng lên để nói ra những vướng mắc tại Quảng Nam để địa phương này thay đổi, và động thái này đã có hiệu ứng tích cực, bây giờ lãnh đạo mới của Quảng Nam đang rất quyết liệt gỡ vướng cho các dự án bất động sản chung và của Đạt Phương nói riêng.

Cổ đông: Vì sao doanh thu xây dựng của Công ty Đạt Phương số 1 và số 2 tăng mạnh trong 2023 nhưng lợi nhuận sau thuế lại giảm?

Ban lãnh đạo: Kế hoạch doanh thu của Đạt Phương 1 và Đạt Phương 2 có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng. Đầu tiên là điểm rơi dự án không có lợi nhuận nhiều thì buộc phải thế, chứ không thể doanh thu cao lợi nhuận cũng cao.

Tiếp nữa, trong xây dựng, tất cả dự án của Đạt Phương làm 2023, tuỳ hạng mục công việc, có hạng mục lãi rất tốt, có hạng mục lại rất thấp. Năm ngoái các hạng mục thực hiện lợi nhuận rất thấp. Nhìn chung mảng xây dựng lợi nhuận không năm nào giống năm nào.

Cổ đông: Vì sao kế hoạch doanh thu Thuỷ điện Đạt Phương Sơn Trà giảm nhưng lãi sau thuế lại tăng?

Ban lãnh đạo: Trước đây chúng tôi vay ngân hàng VietinBank cho ba dự án Sơn Trà 1A, 1B, 1C với lãi suất thời điểm đó khoảng 9%, vừa rồi chúng tôi quyết định chuyển toàn bộ dư nợ 1.100 tỷ sang BIDV với mức biên lãi suất ba năm đầu khoảng 1,3 - 1,5%, từ năm thứ 4 trở đi là 2,7%.

Thực ra thuỷ điện chỉ có mỗi doanh thu, còn chi phí về vận hành gần như năm nào cũng giống nhau, còn chi phí tài chính của 2024 sẽ giảm so với 2023 nhờ chuyển nợ từ VietinBank về BIDV. Do đó, lãi năm nay dự báo tăng.

Cổ đông: Vừa qua Bộ Tài chính và Liên minh Châu Âu đã ký thoả ước tín dụng 42 triệu euro cho dự án chống xói lở và bền vững bờ biển Hội An, Đạt Phương có tham gia không?

Ban lãnh đạo: Thông tin này chúng tôi chưa chắc chắn, nếu mở thầu thì Đạt Phương sẽ đấu thầu và làm. Còn kết quả đấu thầu thì không chắc chắn được.

Cổ đông: Tiến độ dự án sông Cổ Cò?

Ban lãnh đạo: Dự án nạo vét sông Cổ Cò và làm hai cầu thì phần việc của Đạt Phương đã làm xong rồi. Còn phần việc của liên danh khác là nạo vét thì đang vướng khâu mặt bằng tại thị xã Điện Bàn. Về phần của Đạt Phương thì không có vướng mắc gì.

Nói thêm về việc nạo vét, có một cái vướng nữa là do cát hút từ sông lên, tỉnh Quảng Nam đấu giá mức giá cao quá nên không có nhà đầu tư nào mua hết nên tạm dừng. Cách đây một tuần Bí thư Tỉnh uỷ mới của Quảng Nam đã chỉ đạo tập trung quyết liệt 2024 - 2025 phải hoàn thành và thông tuyến sông Cổ Cò.

Dự án này có liên quan đến dự án bất động sản của Đạt Phương, khi thông tuyến sẽ đưa được tàu du lịch lưu thông vào dự án của chúng tôi.

Cổ đông: Các mảng kinh doanh chính của Đạt Phương đang hoạt động ra sao?

Ban lãnh đạo: Đối với Đạt Phương, những năm qua có một số lĩnh vực chính là xây lắp, thuỷ điện, bất động sản.

Những năm đầu xây lắp sẽ chiếm ưu thế chính về mặt lợi nhuận, doanh số nhiều. Thực ra xây lắp chính là ngành biên lợi nhuận thấp nhất, là ngành truyền thống của Đạt Phương, là ngành giữ doanh số, không có cách nào để cải thiện biên lợi nhuận đối với mảng này.

Với thuỷ điện như Sông Bung, Sơn Trà, doanh thu ít nhưng lợi nhuận cao, là lĩnh vực mà ngày nào cũng mang tiền về cho Đạt Phương. Thuỷ điện thì tỷ suất lợi nhuận rất cao nhưng doanh số thì không nhiều.

Còn bất động sản là ngành có lợi nhuận tốt nếu kinh doanh hiệu quả. Lợi nhuận lớn nhất của Đạt Phương giai đoạn trước là bất động sản, vài năm qua thị trường hơi khó khăn.

Một mảng mới mà Đạt Phương hướng đến có thêm ngành dịch vụ, gồm hệ sinh thái khách sạn, mang lại doanh thu thường xuyên cho công ty, không như bất động sản bán xong là hết.

Còn mũi nhọn trong 5 năm tới của Đạt Phương sẽ là sản xuất kính trắng. Sau này sẽ là ngành đóng góp doanh thu và lợi nhuận chính một cách lâu dài cho tập đoàn. Mặc dù các ngành kia vẫn đóng góp thôi, nhưng khi so sánh tỷ lệ thì sẽ có sự chuyển biến tổng thể mà ngành kính là chủ đạo.

Cổ đông: Thị trường của ngành sản xuất kính trắng hiện ra sao?

Ban lãnh đạo: Ở Việt Nam có một công ty ở Hải Phòng sản xuất cái này, làm ra bao nhiêu thì trong nước đã tiêu thụ hết rồi, không còn hàng để xuất khẩu.

Còn thị trường toàn thế giới, tôi nghĩ gần như doanh nghiêp Trung Quốc đang nắm 60 - 70% thị phần của ngành này. Tuy nhiên Trung Quốc có một số nhượng điểm: chế độ thuế xuất khẩu của Trung Quốc bị đánh thuế nặng; nguồn nguyên liệu thì phải nhập cát về vì bản thân Trung Quốc không có.

Đổi lại Trung Quốc có khí đốt cho các nhà máy, còn Việt Nam thì hạn chế về khí đốt. Trên đây là những điểm khác nhau cơ bản của hai thị trường Việt Nam và Trung Quốc.

Cổ đông: Kế hoạch làm nhà máy sản xuất kính trắng ở Huế?

Ban lãnh đạo: Giai đoạn 1 của nhà máy cần thuê đất khoảng 10 ha với công suất 400 tấn/ngày, tổng vốn khoảng 1.500 tỷ. Còn giai đoạn 2 thì sẽ có nhu cầu sử dụng khoảng vài chục ha, công suất 1.000 - 1.200 tấn/ngày.

Đây là dự án vừa qua chúng tôi đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư, về nguyên tắc là phải thông qua Bộ Xây dựng, chúng tôi đã xong được việc đó rồi.

Kế hoạch của chúng tôi là tập trung đàm phán với nhà cung cấp thiết bị, theo hợp đồng khoảng tháng 6 năm nay sẽ xong được việc này nhưng sẽ chưa khởi công ngay, mà chủ trương vẫn cho người ta sản xuất trước, đầu 2025 mới bắt đầu xây dựng, có doanh thu từ 2026.

Kết thúc đại hội, tất cả tờ trình đã được thông qua.