Cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc có thể tồi tệ đến mức nào nữa?

Buộc phải đối mặt với nỗi sợ lớn nhất

Nhiều hộ gia đình trên khắp Trung Quốc đã rơi vào tình trạng hoảng loạn trong suốt tuần qua. Gã khổng lồ ngành địa ốc Country Garden đã không thể thanh toán khoản lãi trái phiếu đồng USD trị giá 22,5 triệu USD vào ngày 6/8.

Hiện tại, Country Garden, một trong những tập đoàn xây dựng lớn nhất thế giới, có 30 ngày để xoay xở tiền hoặc chấp nhận “nối gót” hàng trăm công ty bất động sản khác vỡ nợ hoặc phải tái cấu trúc.

Giới chức địa phương đang theo sát tình hình. Country Garden chuyên xây dựng các dự án lớn ở những thành phố cấp hai và cấp ba của Trung Quốc. Khối nợ của tập đoàn này nhỏ hơn nhiều so với “chúa chổm” Evergrande.

Song, vào đầu năm nay, số lượng dự án của Country Garden lại cao gấp 4 lần so với Evergrande trước thời điểm tập đoàn nặng nợ này vỡ nợ.

Nếu Country Garden bàn giao nhà với tốc độ tương đương như trong nửa đầu năm 2022, thì đến cuối năm nay, ít nhất 144.000 khách hàng sẽ không nhận được chìa khoá nhà như đã được hứa hẹn.

Một cuộc khủng hoảng nợ đột ngột tại Country Garden sẽ khiến nhiều gia đình rơi vào cảnh điêu đứng, tờ Economist cảnh báo.

Nếu tính từ thời điểm Bắc Kinh công bố chính sách “ba lằn ranh đỏ” để kìm chế đòn bẩy của doanh nghiệp thì cuộc khủng hoảng nhà đất của Trung Quốc sẽ bước sang năm thứ ba trong tháng 8 này.

Trong suốt thời gian qua, các quan chức đã phải vật lộn để thúc đẩy niềm tin và kỳ vọng của công chúng. Lúc ban đầu, không mấy ai tin rằng Evergrande có thể sụp đổ và chính phủ không thể ngăn chặn khủng hoảng xảy ra.

Đến gần đây, hầu như cũng không ai tin rằng Country Garden sẽ vỡ nợ. Kể từ cuối năm ngoái, giới chức trách đã tìm cách xoa dịu thị trường bằng cách lập một danh sách không chính thức các nhà phát triển lành mạnh, trong đó có Country Garden, để người dân an tâm mà rót vốn.

Cân nhắc của Bắc Kinh có lẽ đã thay đổi trong những ngày gần đây. Khác với Evergrande, Country Garden không vay nợ quá nhiều. Thay vào đó, tập đoàn là nạn nhân khi niềm tin của những người dân bình thường sa sút. Theo Economist, đây là một dấu hiệu cho thấy chính phủ đang mất kiểm soát.

Sau khi Bắc Kinh dỡ bỏ các biện pháp kiểm soát dịch bệnh hà khắc vào cuối năm ngoái, thị trường nhà đất Trung Quốc từng ấm lên một chút. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng giờ đã nghiêm trọng hơn.

Giá nhà lao dốc. Doanh số của 100 công ty địa ốc lớn nhất cả nước sụt 33% so với cùng kỳ vào tháng 7, riêng doanh số của Country Garden bốc hơi 60%. Bất ổn tại Country Garden buộc nhà đầu tư phải đối mặt với nỗi sợ lớn nhất của chính họ về lĩnh vực bất động sản.

Có thể tồi tệ đến đâu?

Thứ nhất, nhà đầu tư lo lắng rằng chuỗi cung ứng bất động sản Trung Quốc sẽ sụp đổ sau cú ngã của gã khổng lồ Country Garden.

Trong ba năm qua, các nhà cung ứng vật liệu, cùng các công ty kỹ thuật và xây dựng, thường không được các nhà phát triển thanh toán đúng hạn. Dù vậy, cho đến nay, “xương sống” của ngành bất động sản vẫn chịu được áp lực.

Tuy nhiên, điều đó có thể thay đổi khi các nhà phát triển ngày càng thiếu tiền. Giá trị hợp đồng mà các công ty địa ốc thanh toán cho nhà cung ứng và đối tác đã giảm đáng kể.

Trong hai năm 2021 - 2022, số tiền mà Country Garden chuyển cho các nhà cung ứng đã giảm từ 285 tỷ nhân dân tệ (tương đương 44 tỷ USD) xuống còn 192 tỷ nhân dân tệ, theo S&P Global. Khả năng cao là con số sẽ tiếp tục giảm trong năm nay.

Trong khi các công ty hợp đồng lớn nhất có thể sẽ trụ vững với sự giúp đỡ của chính phủ, không khó để tưởng tượng sự sụp đổ trên diện rộng của nhiều công ty kỹ thuật và cung ứng vật liệu xây dựng khác.

Một lo ngại khác là khủng hoảng có thể lan sang các doanh nghiệp nhà nước, theo tờ Economist.

Kể từ năm 2021, các nhà phát triển Trung Quốc gần như đã bị loại hoàn toàn khỏi thị trường trái phiếu quốc tế. Song, thị trường nợ trong nước vẫn mở cho các công ty được nhà nước hậu thuẫn.

Các nhà đầu tư lớn trên thị trường trái phiếu đại lục cho đến nay vẫn khá vững tâm, bởi họ không bán tống nợ của doanh nghiệp bất động sản như tại Hong Kong. Bất kỳ thay đổi nào cũng sẽ gây ra rắc rối lớn.

Trong những tuần gần đây, nhà đầu tư đã nhận thấy áp lực trên thị trường trái phiếu nội địa. Sino-Ocean, một công ty địa ốc thuộc sở hữu nhà nước, đã có dấu hiệu gặp khó khăn trong việc trả nợ.

Người mua nhà thường chọn những công ty bất động sản nhà nước vì họ coi đây là những tổ chức an toàn hơn. Nếu cuộc khủng hoảng lan sang các công ty nhà nước, quan niệm đó sẽ bị phá vỡ.

Mặt khác, người dân Trung Quốc từng lo sợ rằng sự sụp đổ của một nhà phát triển bất động sản sẽ khiến một ngân hàng lớn đi xuống, nhưng các nhà phân tích đã bác bỏ lập luận này. Các ngân hàng sẽ vẫn tồn tại ngay cả khi Country Garden ngã quỵ.

Tuy vậy, công chúng không nên phớt lờ rủi ro. Nhà môi giới Michael Chang của CGS-CIMB Securities cho biết nếu bất động sản tiếp tục yếu đi, chính phủ có thể yêu cầu các nhà băng cấp thêm khoản vay cho ngành này.

Trong kịch bản đó, lợi nhuận của các nhà băng sẽ sụt giảm và việc phân bổ tín dụng trong bối cảnh nền kinh tế đang gặp trục trặc là không hề khôn ngoan, ông Chang nói.

Dẫu vậy, theo Economist thì trong tâm trí các quan chức Trung Quốc, không nỗi lo nào lớn bằng mối đe doạ đối với ổn định xã hội.

Country Garden có thể phải giảm giá bán để tạo doanh thu. Động thái đó có thể kích hoạt sự cạnh tranh trên thị trường và dẫn đến cú sốc giảm giá trong toàn ngành. Khách hàng sẽ trì hoãn việc mua nhà với hy vọng giá sẽ còn giảm sâu hơn nữa.

Trong các chu kỳ suy yếu trước đây của thị trường bất động sản Trung Quốc, những người mua nhà sớm thường không được giảm giá. Họ phản đối và yêu cầu đơn vị bán giảm giá tương ứng.

Trên thực tế, các chủ nợ lớn nhất của Country Garden không phải ngân hàng hay trái chủ, mà là những người đã trả tiền mua nhà từ trước. Khoảng 668 tỷ nhân dân tệ, tương đương một nửa nợ phải trả của Country Garden, là của người mua nhà.

Năm ngoái, hàng nghìn người từng ngừng thanh toán lãi vay thế chấp để phản đối việc các công ty địa ốc giao nhà chậm trễ trong nhiều năm. Hiện có nguy cơ xảy ra các cuộc biểu tình trên khắp 300 thành phố nơi Country Garden có dự án.