Chuyển 'đất ở' về đất thương mại dịch vụ: Bài toán khó cho các chủ đầu tư ở thủ phủ condotel

Mới đây, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành nhiều quyết định liên quan đến việc chuyển, hủy đất ở không hình thành đơn vị ở để về lại đất thương mại dịch vụ (TMDV). Trước đó, một vài địa phương khác cũng ban hành các quyết định tương tự hoặc xin chuyển condotel thành chung cư. 

Việc này đang làm phát sinh một số vấn đề giữa chính quyền sở tại và các chủ đầu tư. Đồng thời, chủ đầu tư cũng gặp khó với khách hàng bởi các cam kết trong hợp đồng có liên quan đến đất ở không hình thành đơn vị ở bị phá bỏ khi “đất ở” trở về đúng bản chất là đất TMDV.

Liên quan đến vấn đề nói trên, Luật sư Nguyễn Sơn Tùng, điều hành Công ty Legal United Law, một người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản đã dành cho chúng tôi cuộc trao đổi.

Chủ đầu tư ở thế phải thực hiện

Thưa Luật sư, việc sửa sai của tỉnh Khánh Hòa hay các địa phương khác bằng cách chuyển đất ở không hình thành đơn vị ở về lại đúng bản chất là đất TMDV đã và đang phát sinh những vấn đề gì giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và CĐT?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Từ đầu năm 2016 đến cuối năm 2019, UBND cấp tỉnh các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại Khánh Hòa, Thanh Hóa và một số địa phương khác cho phép doanh nghiệp chuyển đất TMDV tại một số dự án có quy hoạch đất TMDV thành đất ở không hình thành đơn vị ở.

Việc làm này nói đúng ra là trái luật nhưng lại xuất phát từ nhu cầu của CĐT. Một số CĐT đã gửi hồ sơ đề nghị cấp hoặc đăng ký điều chỉnh, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất với mong muốn dự án của họ sẽ có quyền sử dụng đất là đất ở không hình thành đơn vị ở.

Một số trường hợp khác, CĐT đăng ký chuyển từ đất thuê trả tiền một lần thành giao đất.

Với các cơ quan nhà nước, dù biết đây là việc làm xuất phát từ sai lầm trước đây nhưng việc thực hiện hủy bỏ, thu hồi lại các quyết định hành chính liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất và yêu cầu các CĐT phối hợp để cùng giải quyết, trả lại đúng bản chất là đất TMDV đang phát sinh một số vấn đề.

Theo tôi, đây là việc phải làm và cần thiết phải làm. Tuy nhiên, việc này đã và đang gây ra nhiều thế khó, có thể nói là bài toán nan giải đối với một số CĐT và dự án của họ.

Vậy đâu là những "vị thế khác nhau" của các cơ quan nhà nước và CĐT trong việc giải quyết sai lầm trước đây?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Trong mối quan hệ với cơ quan nhà nước, các CĐT bị bắt buộc phải lựa chọn việc làm này dù muốn hay không. Hay nói đúng hơn, họ không có lựa chọn khác mà ở thế "phải thực hiện".

Kể cả các CĐT không chấp nhận và khởi kiện chỉ có thể được xem xét giải quyết dưới khía cạnh bồi thường thiệt hại hay giải quyết quyền lợi có liên quan. Còn muốn giữ nguyên hiện trạng không bị chuyển đổi từ "đất ở" trở về đất TMDV là điều không thể, bởi đây là việc làm trái luật, tòa án không thể công nhận.

Nếu xét dưới khía cạnh luật định, dù các CĐT có đồng ý hay không, do đây là hành vi và văn bản hành chính cá biệt nên UBND các tỉnh khi phát hiện ra có sai sót từ việc ban hành, các cơ quan này có quyền chủ động hủy bỏ, thu hồi một phần hoặc toàn bộ các nội dung trong văn bản,...

Tại một số địa phương, các cơ quan nhà nước đã làm tốt công tác về tư tưởng, giải thích và vận động các CĐT để họ hiểu đúng luật nhằm phối hợp thực hiện.

Khánh Hòa có thể trở thành điểm nóng với 22 dự án condotel còn "đất ở" 

Như ông đề cập bên trên, xin ông nói rõ hơn về những thế khó mà CĐT phải gánh chịu?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Điều chỉnh lại các thủ tục hành chính có liên quan đến quyền sử dụng đất trước đây không phải việc làm quá khó, dù việc này sẽ tốn nhiều thời gian và công sức của CĐT.

Ví dụ như sẽ phải điều chỉnh lại hồ sơ pháp lý dự án, ký lại hợp đồng thuê đất, xác định lại nghĩa vụ tài chính (bao gồm tính lại phí, lệ phí, thuế, xác định lại giá đất,...), giao trả, thu hồi, xử lý cấp lại các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ),...

Đối với các dự án đã được đưa vào khai thác, kinh doanh, việc phải trả lại bản chất là đất TMDV theo tôi là bài toán quá khó đối với các CĐT.  Bởi lẽ, việc này liên quan đến GCNQSDĐ đã cấp cho khách hàng, GCNQSDĐ đã và đang thế chấp để vay vốn ngân hàng, ảnh hưởng đến quyền lợi trực tiếp của các bên.

Thử hình dung đến một vài trường hợp, khi khách hàng đã mua codotel hay biệt thự du lịch không đồng ý giao trả lại bản chính GCNQSDĐ cho CĐT để giao lại cho cơ quan nhà nước nhằm thực hiện việc điều chỉnh lại về mục đích sử dụng đất. 

Hay với ngân hàng đã giải ngân cho vay, việc định giá, xác định lại giá đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản, mức độ an toàn và rủi ro tín dụng của họ. Những trường hợp này nhà đầu tư thứ cấp khó dễ dàng chấp nhận.

Và nếu các ngân hàng có chấp nhận thì sẽ điều chỉnh giảm khoản giải ngân cho vay hay yêu cầu khách hàng bổ sung thêm tài sản đảm bảo, gây ảnh hưởng đến tình hình tài chính cho CĐT.

Với các dự án chưa huy động vốn từ khách hàng, chưa vay vốn ngân hàng, đối tác hay chưa đưa vào hoạt động thì tương đối dễ khắc phục. Nhưng với các dự án đã thực hiện một hay các phương thức vừa nêu trên quả là rất khó cho CĐT.

Theo tôi, các quan nhà nước có thẩm quyền - tác nhân gây ra hậu quả này cũng cần có lộ trình, thời hạn hợp lý để hỗ trợ các CĐT và các bên thứ ba có liên quan giải quyết thấu đáo các trở ngại này, tránh trường hợp đẩy hết khó khăn và trách nhiệm cho CĐT.

Trong quá trình giải quyết, trả lại đúng bản chất của đất TMDV, khả năng kiện tụng, tranh chấp trực tiếp giữa CĐT và các cơ quan nhà nước có thể ít xảy ra nhưng khả năng này sẽ là rất lớn và phức tạp đối với CĐT và khách hàng.

Khánh Hòa nói chung hay khu vực Bắc bán đảo Cam Ranh nói riêng có thể trở thành điểm nóng khi còn 22 dự án condotel có "đất ở" trong số 40 dự án tại khu vực này.

Phải xét đến quyền lợi của chủ đầu tư

Như ông có nói ở trên về việc xác định lại giá đất, vậy đâu là thời điểm khi tính truy thu lại tiền thuê đất để nộp ngân sách nhà nước khi chuyển đổi đất ở không hình thành đơn vị ở trở lại đất TMDV?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Hiện nay, về thời điểm tính tiền thuê đất vẫn áp dụng các quy định trong Nghị định 46/2014/NĐ-CP (ngày 15/5/2014) và Nghị định số 123/2017/NĐ-CP (ngày 14/11/2017) của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Xét về luật định một cách chung nhất, khi chuyển đổi từ đất ở không hình thành đơn vị ở trở về đất TMDV thì phải nộp tiền thuê đất (Điều 17, Nghị định 46/2014/NĐ-CP).

Nhưng với những gì đang diễn ra tại một số dự án thuộc trường hợp phải chuyển đổi lại mục đích sử dụng đất TMDV này, theo tôi tìm hiểu là chưa có tiền lệ và chưa có hướng dẫn cụ thể từ Bộ Tài chính hay Tổng Cục thuế nhằm xử lý tình huống cơ quan nhà nước đã chuyển mục đích sử dụng đất sai nay phải chuyển trả lại mục đích sử dụng đất như ban đầu là đất thuê (dù là trả tiền thuê đất hàng năm hay một lần).

Đơn cử như đơn giá đất, các yếu tố liên quan và tiền thuê đất sẽ được tính vào thời điểm cho thuê đất, giao đất trước đây? Hay giữ nguyên tiền sử dụng đất đã nộp cho loại hình đất ở mà CĐT trước đây đã nộp? Tiền thuê đất sẽ được tính vào thời điểm có quyết định chuyển trả lại mục đích sử dụng đất hay vào thời điểm ký lại hợp đồng thuê đất?

Dù là cách thức nào, cơ quan nhà nước phải xét đến quyền lợi CĐT và các bên có liên quan bị ảnh hưởng, tránh trường hợp một khu đất dự án phải bị nộp thuế ba lần: Tiền thuê đất trước đây (có trường hợp nộp một lần), tiền chuyển mục đích sử dụng đất ở (không hình thành đơn vị ở trước đây), rồi nay phải nộp tiền thuê đất trở lại.

Tuy nhiên, theo tôi nhận thấy có địa phương đang cho áp dụng việc định lại giá đất với đơn giá và các yếu tố cấu thành giá đất ở thời điển hiện tại để tính lại tiền cho thuê đất. Tôi đánh giá việc làm này không xem xét đến quyền lợi đang bị ảnh hưởng của CĐT.

Và nếu có định giá đất để ký quyết định và hợp đồng cho thuê đất trở lại cũng cần xem xét đến các nghĩa vụ tài chính mà CĐT đã thực hiện cho việc chuyển mục đích sử dụng trước đây (nếu có).

Có thể áp dụng chế định bất khả kháng

Thưa ông, đối với các dự án chưa triển khai hay chưa đưa vào hoạt động, việc chuyển về đất TMDV có gây thiệt hại cho nhà đầu tư khi căn hộ du lịch trở nên khó khăn trong việc bán cho nhà đầu tư thứ cấp?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Về bản chất hay quy định luật định, chuyển trả về đất TMDV là đúng. Tôi không cho rằng, khi chuyển về đất TMDV thì CĐT không được bán căn hộ du lịch trong dự án condotel.

Cái khó ở đây là cuối năm 2020, Thanh Tra Chính phủ đã kiến nghị dừng việc cấp phép mới dự án condotel cho đến khi hệ thống pháp luật được hoàn thiện theo các chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Do đó, đối với một số dự án chưa triển khai dù có chủ trương đầu tư hay giấy chứng nhận đầu tư, thật sự các dự án này không có cách gì khác ngoài việc phải nằm chờ.

Để cho công bằng với các CĐT rơi vào trường hợp này, tôi cho rằng các cơ quan nhà nước không được tính vào thời hạn thực hiện dự án hay kết luận có sự chậm trễ triển khai thực hiện dự án trong thời gian bị gián đoạn này. Vì đây là yếu tố khách quan, nếu xét dưới góc độ luật, có thể nói là bất khả kháng cho các CĐT.

Đối với các trường hợp cho thuê đất để đầu tư dự án thuộc trường hợp phải đấu giá nhưng trước đây không thông qua đấu giá, vậy nay khi chuyển mục đích sử dụng đất trở về đất TMDV có yêu cầu phải đấu giá lại hay không, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Xét về pháp luật hiện hành, cái gì làm chưa đúng thì phải sửa sai, làm cho đúng. 

Song, tại những dự án mà CĐT đã chuyển trả lại mục đích sử dụng đất như nói ở trên, dù họ không làm sai cũng quá khổ rồi. Nay nếu phải thực hiện thêm thủ tục đấu giá thì thật sự tôi chưa hình dung mọi thứ sẽ như thế nào!

Cuối cùng, theo ông đâu là lối ra tốt nhất cho các CĐT khi vướng phải tình trạng này và làm sao để các CĐT giảm thiểu được thiệt hại?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Nhà đầu tư nên nhớ nguyên tắc này: Ai đó có thể vận dụng luật một cách sáng tạo nhưng không thể tự sáng tạo ra luật.

Do đó, việc hàng loạt dự án bị bắt buộc điều chỉnh lại mục đích sử dụng đất là bài học cho các CĐT, cần tỉnh táo, cẩn trọng và tìm hiểu kỹ lưỡng về pháp luật.

Với các nhà đầu tư đã lỡ huy động vốn từ khách hàng, đã giao nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay quyền sử dụng đất cho khách hàng, đã thế chấp GCNQSDĐ, tốt hơn hết nên bình tĩnh và vạch ra các giải pháp pháp lý rõ ràng để dần dần từng bước đàm phán và thuyết phục các bên có quyền lợi bị ảnh hưởng để họ chấp nhận việc phải điều chỉnh ngoài mong muốn này.

Với các trường hợp phức tạp, CĐT nếu không thể thương lượng để giải quyết được với các bên có quyền lợi bị ảnh hưởng trực tiếp, CĐT cũng nên tìm đến tòa án hay tổ chức trọng tài thông qua chế định bất khả kháng.

Theo tôi, tùy vào nhận định khách quan của tòa án, trọng tài đối với từng trường hợp cụ thể nhưng hoàn toàn có thể vận dụng chế định bất khả kháng trong các mối quan hệ này.

CĐT không thể đơn độc tự mình giải quyết được trường hợp này, tự mình gánh chịu mọi rủi ro, nhất là khi dự án đã được đưa vào hoạt động.

Xin cảm ơn ông!