BĐS nghỉ dưỡng đối mặt với đợt thử thách thứ 4

Nhiều khách sạn 2-3 sao phải đóng cửa hoặc sang nhượng lại

Những tháng đầu năm 2021, dịch COVID-19 tại Việt Nam được kiểm soát tốt, cùng với đó là vắc- xin COVID-19 đã có những thử nghiệm thành công trên người và được sản xuất đã mang lại hiệu ứng tích cực cho kinh tế toàn cầu nói chung và Việt Nam nói riêng.

Tại Việt Nam, ngay sau Tết Nguyên Đán Tân Sửu 2021, các doanh nghiệp BĐS, đặc biệt là BĐS nghỉ dưỡng đã chuẩn bị hàng loạt kế hoạch để triển khai xây dựng và các chương trình kích cầu chuẩn bị đón dòng khách lớn cho dịp nghỉ lễ 30/4 – 1/5 kéo dài 4 ngày, tiếp đến là đợt khách mùa du lịch hè.

Một số khách sạn, resort đã nhanh chóng mở cửa trở lại và đưa ra các gói nghỉ dưỡng với giá hấp dẫn. Nhiều doanh nghiệp du lịch và BĐS nghỉ dưỡng cũng đã bắt tay để tạo ra những tour nghỉ dưỡng dịch vụ 4-5 sao với giá phù hợp cho khách nội địa

Các ông lớn trong mảng BĐS nghỉ dưỡng Vingroup, Sun Group… nhanh chóng đưa ra các sản phẩm mới và các chương trình kích cầu nhằm thu hút các nhà đầu tư thứ cấp và du khách.

Theo số liệu công bố từ Tổng công ty Cảng hàng không Việt Nam (ACV), trong giai đoạn phục vụ cao điểm dịp lễ (từ ngày 28/4/2021 đến 2/5/2021) các cảng hàng không trực thuộc đơn vị này đã phục vụ gần 1,5 triệu hành khách.

So với dịp lễ 30/4 - 1/5 năm 2019 (có số ngày nghỉ tương tự và chưa bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19) thì sản lượng hành khách quốc nội năm nay tăng 30%. Chỉ tính riêng ngày 29/4, sản lượng khách quốc nội tại cảng hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất đạt hơn 108.000 hành khách, cao nhất lịch sử từ trước đến nay. Điều đó cho thấy nhu cầu và tiềm năng du lịch nội địa là rất lớn.

Tuy nhiên, dịch COVID-19 bùng phát mạnh ngay giai đoạn lễ 30/4 và kéo dài đến nay đã khiến nhiều đoàn khách hủy tour, hàng loạt kế hoạch của các doanh nghiệp du lịch và BĐS nghỉ dưỡng một lần nữa gặp khó.

Những ngày qua, dịch COVID-19 đang diễn biến phức tạp tại một số địa phương khiến ngành du lịch tiếp tục "đóng băng". Hàng loạt khách sạn đã có kế hoạch trước đó phải thông báo đóng cửa từ giai đoạn 10 - 30/5 và tiếp tục có thông báo mới kéo dài thời gian đóng cửa đến 10/6 để thăm dò thị trường.

Không ít khách sạn quy mô 2-3 sao phải đóng cửa hoặc sang nhượng lại. Tại nhiều địa phương có thế mạnh du lịch quốc tế như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Ninh… các khách sạn 4-5 sao vẫn đang trong chuỗi ngày đóng cửa và chưa có dấu hiệu phục hồi.

Trao đổi với chúng tôi, ông Phan Việt Hoàng, Tổng thư ký Hội môi giới BĐS Khánh Hòa (KAREB) cho biết, đợt dịch mới đang ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động xã hội và sản xuất - kinh doanh - du lịch, trong đó có cả thị trường BĐS nghỉ dưỡng.

Khi các biện pháp hạn chế tập trung đông người được chính quyền các địa phương ban hành và kiểm soát chặt chẽ, các chủ đầu tư phải thay đổi kế hoạch, hoạt động giới thiệu, mở bán và kinh doanh lưu trú. Do đó, BĐS du lịch nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng mạnh, mặc dù mùa hè là mùa của du lịch và BĐS nghỉ dưỡng.

"Là đối tượng chịu ảnh hưởng gián tiếp, nhiều nhà đầu tư lo ngại về hiệu quả hoạt động du lịch dẫn đến hiệu quả đầu tư BĐS nghỉ dưỡng không khả quan. Ngoài ra, vấn đề tài chính, thu nhập của nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng do các hoạt động kinh doanh sản xuất khác bị hạn chế", ông Hoàng nhận định.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cũng cho rằng, thị trường đã ghi nhận nhiều tín hiệu tín cực trong các tháng vừa qua khi nhu cầu về dịch vụ lưu trú và hội nghị dần khôi phục.

Tuy nhiên, làn sóng COVID-19 thứ 4 lại một lần nữa gây ra tác động nặng nề cho ngành dịch vụ lưu trú, một số khách sạn thậm chí phải tạm ngưng phục vụ một số tiện ích.

"Mức độ tác động của làn sóng thứ tư lên hoạt động du lịch của các địa phương cũng khác nhau. Những địa phương vốn chủ yếu tiếp cận qua đường hàng không sẽ chịu tác động tức thì khi mọi người có xu hướng hạn chế di chuyển bằng máy bay", ông Mauro Gasparotti nhận định.

Căng thẳng bài toán cam kết lợi nhuận

Với lượng khách du lịch giảm mạnh do ảnh hưởng của dịch COVID-19, BĐS nghỉ dưỡng còn chịu tác động kép vì phải chi trả lợi nhuận cam kết hoặc phân chia lợi nhuận giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu. Bởi loại hình condotel hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả khai thác kinh doanh từ nguồn khách.

COVID-19 đang khiến hàng loạt chủ đầu tư chật vật để chi trả cam kết lợi nhuận cho các nhà đầu tư thứ cấp theo các hợp đồng căn hộ du lịch và biệt thư du lịch, một số đơn vị đã thông báo tạm dừng chi trả do khó khăn về mặt tài chính ngay từ đợt dịch đầu tiên diễn ra năm 2020 và xu hướng này có khả năng sẽ còn tiếp tục khi thị trường du lịch chưa hồi phục.

Trước dịch COVID-19, Cocobay Đà Nẵng là dự án condotel đầu tiên "vỡ trận" về lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký với khách hàng. Khi dịch COVID-19 bùng phát, Cocobay Đà Nẵng càng thêm điêu đứng.

Trả lời trên các phương tiện truyền thông, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng cho biết, khách hàng của dự án chủ yếu là khách quốc tế và thời gian qua, đại dịch COVID-19 khiến hoạt động sản xuất kinh doanh như toàn bộ khối vận hành kinh doanh khách sạn phải đóng cửa, doanh thu bị hạn chế, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng tiền.

CTCP Đầu tư kinh doanh phát triển BĐS FLC Homes (thuộc Tập đoàn FLC) cũng chung tình trạng trên khi kêu gọi sự đồng hành của khách hàng để duy trì hoạt động với giải pháp tạm thời dừng chi trả lợi nhuận theo nội dung đã cam kết tại các dự án nghỉ dưỡng The Coastal Hill Quy Nhơn, Condotel Quảng Bình, Condotel Hạ Long (năm đầu)...

Tại Nha Trang - Khánh Hòa hàng loạt condotel đang đóng cửa, các chủ đầu tư như CTCP A&B Nha Trang chủ đầu tư dự án condotel A&B Central Square, hay CTCP Du lịch Nhật Minh chủ đầu tư căn hộ Ariyana Smart Condotel đã đề xuất giãn tiến độ thanh toán lợi nhuận cam kết…

Để giữ vững thị trường condotel không bị vỡ trận, nhiều chủ đầu tư đã nỗ lực để cùng đồng hành với các chủ sở hữu.

Bên cạnh những chủ đầu tư ngừng hoặc hoãn chi trả lợi nhuận cam kết, số khác phải chật vật xoay xở, dùng nguồn tiền từ lĩnh vực kinh doanh khác để thực hiện cam kết hoặc hỗ trợ các giải pháp chia sẻ với chủ sở hữu trong trường hợp không cam kết lợi nhuận.

Tập đoàn CEO cho biết, doanh nghiệp này phải sử dụng nguồn tiền từ lĩnh vực kinh doanh khác để thực hiện đúng cam kết, chi trả thu nhập trong cả mùa dịch dù hoạt động khai thác kinh doanh gặp khó, có thể phải mất 6 tháng đến một năm mới có thể phục hồi.

Phía Vingroup, đơn vị vận hành hàng loạt dự án condotel ở Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng…. cũng cho biết tại Báo cáo thường niên 2020, lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí của doanh nghiệp bị ảnh hưởng đáng kể bởi dịch COVID-19. Tuy nhiên, trong nửa cuối năm, kết quả kinh doanh của các lĩnh vực này đã phục hồi đáng kể nhờ chiến lược chuyển hướng kinh doanh, kích cầu cùng các biện pháp cắt giảm chi phí.

Nói về việc chia sẻ lợi nhuận trong thị trường BĐS nghỉ dưỡng, ông Phan Việt Hoàng cho biết, thị trường căn hộ du lịch đang đối diện với khó khăn kép khi mà khung pháp lý chưa hoàn chỉnh xong thì phải đối mặt với dịch bệnh kéo dài hơn dự dự kiến, khiến cho các thỏa thuận cam kết lợi nhuận giữa chủ đầu tư và khách hàng gần như là nhiệm vụ bất khả thi trong bối cảnh hiện nay.

"Trước đây, thay vì chọn gửi tiền vào ngân hàng với mức lãi suất 6-7%/năm nhà đầu tư thứ cấp chọn rót tiền vào sản phẩm căn hộ du lịch mong muốn lãi suất cam kết mà các chủ đầu tư đưa ra 10-12% kèm theo những ưu đãi hấp dẫn.

Nhưng trong điều kiện gần như bất khả kháng hiện nay rất cần thiết để đưa căn hộ du lịch về đúng bản chất của nó là hợp tác kinh doanh - chia sẻ lợi nhuận, đây là yếu tố quan trọng để các bên cùng nhau đồng hành vượt qua giai khó khăn này", Tổng thư ký KAREB chia sẻ.