Bất động sản 2025: Xu hướng dòng vốn và kỳ vọng về giá

Một vấn đề rất nan giải cho các doanh nghiệp bất động sản là những khó khăn, vướng mắc về thủ tục xin cấp phép và hoàn thành pháp lý dự án. Xuyên suốt từ cuối năm 2021 đến nay, Chính phủ và các cơ quan ban ngành đã liên tục nỗ lực đưa ra các giải pháp hỗ trợ nền kinh tế nói chung, trong đó có lĩnh vực bất động sản nói riêng.

Bà Nguyễn Thị Minh Phương, Giám đốc Khối Phát triển kinh doanh miền Nam, Masterise Group, đánh giá những luật mới đã có hiệu lực từ ngày 1/8 rõ ràng là một động lực rất lớn, pháp lý rõ ràng là cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản có năng lực và tạo ra hàng lang an toàn cho người mua nhà.

Với gần 20 năm phát triển tại thị trường Việt Nam, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land, cho rằng luôn có những ảnh hưởng nhất định ở giai đoạn chuyển giao giữa chính sách cũ và mới, điển hình là các dự án được nhà đầu tư nước ngoài thực hiện M&A cách đây 2 - 3 năm.

Bà Khanh đánh giá việc ra đời của các bộ luật mới là yếu tố tích cực, gia tăng tính minh bạch của thị trường. Nếu như trước đây những quy định về điều kiện chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, tiền sử dụng đất… còn tương đối không rõ ràng, khiến các cơ quan khá e dè trong việc phê duyệt hồ sơ thì các luật mới cơ bản đã giải quyết được những vấn đề này.

"Chúng tôi hiểu rằng có sự cần thiết cho những điều chỉnh để việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý tốt hơn. Trên cơ sở này, người mua nhà sẽ được hưởng lợi ích nhiều nhất từ việc giá trị tài sản của họ được bảo vệ. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư muốn nhận tiền đặt cọc của người mua nhà phải trải qua quá trình thẩm tra, đánh giá rất khắt khe để có được giấy phép bán hàng", Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land chia sẻ quan điểm.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land (trái);Bà Nguyễn Thị Minh Phương, Giám đốc Khối Phát triển kinh doanh miền Nam, Masterise Group (phải). (Ảnh: BTC Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025).

Các nguồn vốn cho bất động sản đang tích cực

Nguồn vốn là khó khăn nghiêm trọng thứ hai đối với các nhà phát triển bất động sản. Giai đoạn 2019 - 2020, rất nhiều doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua phát hành trái phiếu, kết quả đến nay không có khả năng trả hoặc chậm thanh toán và đề nghị gia hạn, tái cơ cấu trái phiếu, gián tiếp gây tắc nghẽn thanh khoản toàn hệ thống và làm mất niềm tin của nhà đầu tư.

Ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating, nhận định rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản trong mấy năm vừa qua là trái phiếu bất động sản, kết quả để lại từ câu chuyện khủng hoảng cho đến thời điểm này vẫn còn tương đối lớn. Tổng lượng trái phiếu bất động sản chậm trả khoảng 115.000 tỷ đồng, chiếm trên 60% tổng lượng trái phiếu chậm trả của cả thị trường. 

Người chịu ảnh hưởng không chỉ là trái chủ mà còn có khách hàng ở các dự án do tổ chức phát hành là chủ đầu tư này phát triển. Ông Hiếu khuyến nghị ngoài việc nghiên cứu sâu về dự án, sản phẩm, nhà đầu tư cần quan tâm nhiều hơn đến tình hình tài chính của chủ đầu tư.

Lượng trái phiếu chậm trả theo nhóm ngành

Lượng trái phiếu đáo hạn hàng tháng theo nhóm ngành

Lượng trái phiếu đáo hạn trong 12 tháng tới theo nhóm ngành

Tác động nặng nề nhất sau giai đoạn trên là tâm lý, bao gồm tâm lý của nhà đầu tư đã được nhìn thấy rõ ràng, tâm lý của doanh nghiệp bất động sản trong việc e ngại huy động trái phiếu, tâm lý của các cơ quan quản lý trong các quyết định phê duyệt hồ sơ, ban hành chính sách mới.

Quốc hội đang họp bàn sửa đổi Luật Chứng khoán, kéo theo đó là hàng loạt thông tư, nghị định liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Ông Hiếu cho rằng cần thời gian để quan sát thêm cơ quan quản lý muốn siết chặt hay muốn thúc đẩy kênh huy động vốn này trở lại.

"Nhìn chung, kênh trái phiếu bất động sản hiện đứng lại và chờ những sửa đổi về luật được thông qua, được thể hiện qua con số phát hành mới trong năm nay giảm khoảng 30% về cả khối lượng cũng như số lượng doanh nghiệp phát hành", Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating lập luận.

Trái phiếu phát hành mới hàng tháng theo nhóm ngành

Song, đại diện nhà phân tích của VIS Rating đưa ra quan điểm kênh trái phiếu đang chậm không đồng nghĩa với việc các kênh huy động khác cũng gặp vấn đề. Ông đánh giá nguồn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản đang cải thiện tích cực. Có thể nói, bất động sản là một trong những ngành nhận được sự hỗ trợ nhiều nhất khi gặp “trái gió trở trời” từ phía Chính phủ cũng như khách hàng.

Trong năm 2023, khi thanh khoản thị trường xuống thấp, nhu cầu mua nhà giảm sâu, hệ thống ngân hàng đã có nhiều chính sách hỗ trợ cho thị trường bất động sản, dư nợ tín dụng cho vay tăng trưởng trên 30% trong năm và tiếp tục tăng 15 - 16% trong năm 2024. Trong khi những năm trước đó, ngay cả giai đoạn tăng trưởng tốt nhất thì tỷ lệ này cũng chỉ dao động ở mức 5%.

Đối với khả năng huy động vốn qua thị trường cổ phiếu, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong hai năm vừa qua là nhóm tích cực nhất trong hoạt động tăng vốn. Đa số các doanh nghiệp đều có nguồn vốn tương đối tốt sau quá trình tăng vốn này, trừ các doanh nghiệp có tham gia phát hành trái phiếu.

Ngoài ra, các nguồn vốn khác thông qua hoạt động M&A, FDI… vào thị trường bất động sản cũng tăng trưởng tốt trong năm nay. Hay nguồn vốn quan trọng khác là từ người mua nhà cũng đang quay trở lại, được thể hiện qua tăng trưởng tín dụng cho vay mua bất động sản trong quý III vừa qua khoảng 7%, trong khi cả năm 2023 chỉ khoảng 1%.

Những kỳ vọng khác nhau về giá

Về triển vọng thị trường trong năm 2025 theo quan điểm của đại diện Masterise Group, nhu cầu thực cả về đầu tư và ở vẫn sẽ tiếp tục tăng, các hoạt động đầu cơ sẽ giảm. Ngoài các dự án hiện hữu, Masterise sẽ bắt đầu tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội.

Còn theo đại diện Gamuda Land, với sự rõ ràng hơn về chính sách, nguồn cung có thể quay trở lại trong năm 2025 - 2026 nhưng sẽ khó đạt được như đỉnh cao trong giai đoạn 2018 - 2019 khi cung căn hộ lên tới 30.000 - 35.000 căn,năm 2023 khoảng 5.000 căn và năm 2024 có thể khoảng 7.000 căn. Do đó, chưa có cơ sở để người mua nhà lo lắng về khủng hoảng nguồn cung. 

Đại diện Gamuda Land cho rằng do mặt bằng giá đã có điều chỉnh so với trước đây nên chủ đầu tư cũng cần có chính sách thanh toán linh hoạt hơn, phù hợp với từng đối tượng người mua nhà. Chủ đầu tư không bao giờ muốn hình thành mức cao kỷ lục mà chúng tôi hy vọng ở mức vừa phải.

Bà Khanh nhấn mạnh "sự tăng trưởng quá nóng đồng nghĩa không mang tính ổn định, gây bất lợi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Khách hàng sau khi trải qua những chu kỳ biến động sẽ trở nên thận trọng hơn để chọn được kênh đầu tư hiệu quả, có tỷ suất sinh lợi khoảng 10 - 15%. Đó sẽ là khoản đầu tư phù hợp và hấp dẫn với người mua nhà". 

Ở góc nhìn khác, đại diện VIS Rating chia sẻ thêm, sau giai đoạn nghiên cứu với Moody’s về thị trường bất động sản Trung Quốc, nhóm phân tích nhận thấy việc giảm giá bất động sản đôi khi còn mang lại hệ quả tiêu cực cho nền kinh tế.

Những năm trước, Trung Quốc ban hành chính sách hướng đến mục tiêu giảm giá bất động sản và kết quả đã làm được, giá giảm đồng loạt ở tất cả phân khúc, tất cả các thành phố. Sau khi đạt được mục tiêu đó, quốc gia này lại “quay xe” và tìm cách kích hoạt lại thị trường bất động sản. Đây là một ví dụ để các quốc gia khác, trong đó có Việt Nam cần xem xét tương quan giữa hai yếu tố tăng và giảm giá bất động.

"Tôi kỳ vọng ba năm tới duy trì sự tăng trưởng ổn định về mặt bằng giá cũng như thanh khoản của thị trường. Tỷ trọng bất động sản trong giá trị tài sản nhìn chung rất lớn nên nhà đầu tư luôn mong muốn giá trị tài sản tăng ổn định. Việc cần kiểm soát là giá các phân khúc dành cho người thu nhập thấp", ông Hiếu nói. 

Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), 2025 sẽ khởi đầu chu kỳ mới cho cả nền kinh tế lẫn thị trường bất động sản.

Chính phủ đã liên tục có những thông điệp rất mạnh mẽ, quyết liệt để yêu cầu tất cả hệ thống chính trị vào cuộc triển khai thể chế mới, tìm cách tháo gỡ khó khăn thực sự cho các dự án, thúc đẩy phát triển kinh tế thông qua tăng tốc đầu tư công, đô thị hóa, tạo sự cân bằng cho thị trường.

Đồng thời, luật mới với các quy định chặt chẽ, cuộc chơi sẽ không còn cơ hội cho cá nhân, tổ chức nào lợi dụng “kẽ hở” để hoạt động không lành mạnh.

Ông Đính đánh giá 2025 sẽ là năm đầu tiên nguồn cung của thị trường được tháo gỡ nhưng không phải là toàn bộ, cơ hội thuộc về những dự án đảm bảo đủ điều kiện về quy định pháp luật, năng lực của chủ đầu tư tốt. Qua đó, thị trường cân bằng cung cầu, sẽ có tính ổn định hơn.

Từ giờ đến hết năm 2025, các quy định của luật mới chưa được áp dụng hoàn toàn, vẫn có sự giao thoa với chính sách cũ nên có sự linh hoạt trong tính toán giá đất.

Nhưng nếu từ giờ đến 2026 - 2027, các địa phương vẫn không có căn chỉnh phù hợp thì có thể sẽ đẩy áp lực vào giá. Đơn cử như tại TP HCM, hiện nay đất nông nghiệp đều tăng giá đền bù gấp 3 lần, giá đất ở theo đó chắc chắn sẽ tăng rất mạnh. TP HCM vẫn đang điều tiết theo cách áp dụng cả cách tính cũ, vẫn còn đâu đó những chủ đầu tư ở một số địa phương vẫn chấp nhận được mức giá đền bù.

"Nếu chúng ta điều tiết tốt, giai đoạn 2026 - 2027 thị trường sẽ tiếp tục ổn định. Còn nếu không có căn chỉnh kỹ thuật tốt thì có thể sẽ đẩy giá bất động sản lên mức cao hơn, bất hợp lý hơn, thị trường khi đó sẽ lại khó khăn", ông Đính đưa ra quan điểm về hai kịch bản có thể xảy ra trong ba năm tiếp theo.