Ba bài toán thị trường bất động sản cần sớm có lời giải

Pháp lý

Vướng mắc pháp lý được cho là chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện còn hơn 1.000 dự án vướng mắc về pháp lý, nếu được tháo gỡ khó khăn sẽ tạo nguồn cung đáng kể cho thị trường bất động sản.

Đây cũng là một trong những lý do vừa qua, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác với sự tham gia của các bộ ngành nhằm rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại Hà Nội, TP HCM và một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

“Doanh nghiệp kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tháo gỡ pháp lý tận gốc cho các dự án của các doanh nghiệp trên cả nước. Sự ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết. Việc vào cuộc mạnh mẽ của Chính phủ giúp tháo gỡ tận gốc pháp lý cho các dự án sẽ giúp giảm giá thành sản phẩm, tạo thông thoáng môi trường đầu tư thu hút nguồn vốn FDI, giúp phát triển đô thị, tăng nguồn thu ngân sách”, Chủ tịch Novaland kiến nghị.

Về phía chuyên gia, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và tạo hành lang pháp lý để dự án có thể thực hiện nhanh chóng. Việc này sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và tăng lợi ích cho người tiêu dùng.

"Việc thực hiện đầu tư quá lâu sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và giá bán cao sẽ không phù hợp với đại bộ phận người dân. Tình trạng này làm giảm nguồn cung trên thị trường và đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở, khi nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và nhà ở thương mại luôn được đặt ra hàng đầu đối với các thành phố lớn. Các đô thị lớn trong khu vực như Bangkok, Jakarta, Singapore,… đều đang phải đối mặt với vấn đề này và chúng ta cũng không nằm ngoài trường hợp này", ông Khương cho hay.

Vị này nhấn mạnh, vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nếu tháo gỡ được vấn đề trước mắt là pháp lý thì ngay lập tức hàng trăm dự án được giải toả và dòng tiền từ đó mà ra. Quan trọng hơn, pháp lý là niềm tin, tháo gỡ sẽ củng cố niềm tin một cách mạnh mẽ.

Cung – cầu

Số liệu của Bộ Xây dựng chỉ ra, năm 2022, nguồn cung bất động sản khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung - cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu hụt trầm trọng.

Cả nước có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021); 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so với năm 2021); 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 55,2% so với năm 2021).

Đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.

Đối với nhà ở công nhân, trên cả nước có hai dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; có một dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 4 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Riêng tại TP HCM, từ năm 2017 đến nay, số lượng nhà đưa ra thị trường giảm liên tục, năm 2017 gần 43.000 căn, mỗi năm giảm 20%, đến năm 2021, số lượng nhà ở đưa ra thị trường chỉ còn 13.000, năm 2022 chỉ còn hơn 12.000 căn, giảm liên tục và có hiện tượng lệch pha cung cầu, cơ cấu sản phẩm. Về cơ cấu sản phẩm, nhà ở cao cấp chiếm tới 78%, còn lại là nhà ở trung cấp.

Vấn đề lệch pha cung – cầu trên thị trường bất động sản đã được nói đến từ nhiều năm nay nhưng vẫn chưa có sự cải thiện. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà bị đẩy lên cao, sức mua giảm. Nhất là trong bối cảnh thị trường đang “khát” thanh khoản như hiện nay, nếu không có những sản phẩm với mức giá phù hợp sẽ rất khó kích cầu. Minh chứng là trong thời gian vừa qua, một số chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách chiết khấu lên đến 30 - 40%,…

“Tín dụng trong những năm qua đổ vào phân khúc cao cấp khá lớn. Hiện nay với những dự án vừa chưa có cơ sở pháp lý, giá nhà chưa phù hợp nên khách hàng chưa quyết định mua. Vì vậy phân khúc này cần hoàn thiện thủ tục pháp lý, đã xây xong nhà phải có sổ hồng, sổ đỏ thì người dân mới mua và lưu ý về giá cả như Thủ tướng nói. Nếu hai điều này được cân nhắc và có sự điều chỉnh thì sẽ kích thích nhu cầu mua nhà đối với phân khúc cao cấp này”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng nhận định.

Nguồn vốn

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, giai đoạn 2017 - 2019 (thời điểm trước khi xảy ra dịch COVID-19), tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng trưởng trên 20%/năm; cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (13 - 14%) và giữ tỷ trọng 18 - 19% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế.

Giai đoạn 2021 - 2021, dưới tác động của đại dịch, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn có sự tăng trưởng tuy nhiên ở mức thấp hơn những năm trước (năm 2020 tăng 12,06%, năm 2021 tăng 15,37%).

Tính đến cuối năm 2022, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực này đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021. Đây là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn với 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.

Trong cơ cấu này, trên 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở, đáng nói ở đây là chủ yếu là phân khúc giá trị cao, còn hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản (cho vay chủ đầu tư).

Tín dụng ngân hàng xưa nay vẫn là nguồn vốn lớn nhất đổ vào bất động sản. Do đó, ngay khi các nhà băng thực hiện thắt chặt các điều kiện cho vay, cộng với đó là kênh trái phiếu bị “tắc” đã khiến ngành này ngay lập tức rơi vào cảnh khó khăn.

“Ngân hàng đã dành rất nhiều vốn cho bất động sản, thậm chí là vượt qua cả các chỉ tiêu về an toàn vốn. Tín dụng cho lĩnh vực này trước đây chỉ chiếm khoảng 12-15% là cùng nhưng hiện nay đã chiếm tới hơn 20%. Do đó, không thể nói là thiếu nguồn vốn tín dụng được, có chăng chỉ là không đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp, mà nguyên nhân một phần là do bản thân một số doanh nghiệp triển khai dự án một cách bất chấp nên mới không cơ cấu được nguồn vốn. Cuối cùng lại quay ra đề xuất ngân hàng bơm vốn là không hợp lý”, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế cho hay.

Không đáp ứng được các điều kiện vay vốn ngân hàng, nhiều chủ đầu tư địa ốc đang đau đầu với bài toán trái phiếu đáo hạn. Trong tình thế cấp bách, các doanh nghiệp đã phải kiến nghị NHNN cho phép giãn nợ gốc, giữ nguyên nhóm nợ, cấp tín dụng để cơ cấu lại khoản vay,… Nội dung này cũng đang được Chính phủ xem xét.

Nói như Chủ tịch HĐQT CTCP Vinhomes Phạm Thiếu Hoa, nếu khó khăn tiếp tục kéo dài mà không có những giải pháp kịp thời thì nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đóng cửa, phá sản.