Siết tín dụng bất động sản nước ta: Nhìn sang nước láng giềng

Mới đây, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú nhấn mạnh, quan điểm của NHNN là chưa bao giờ dùng từ siết chặt tín dụng bất động sản mà chỉ kiểm soát chặt với bất động sản có tính chất đầu cơ, phân khúc nhà nghỉ dưỡng, dự án cao cấp, còn tín dụng đối với nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở cho người nghèo thì luôn khuyến khích.

Trong các năm qua, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản giảm dần từ mức 26,8% trong năm 2018 xuống còn khoảng 12% trong hai năm đại dịch diễn ra (2020 - 2021). Do tốc độ tăng trưởng vốn vào lĩnh vực này thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế nên quy mô tín dụng vào bất động sản đã giảm từ mức 28% (giai đoạn 2010 - 2011) xuống còn khoảng 20% tổng dư nợ (cuối năm 2021). 

Trong ba tháng đầu năm 2022, quy mô tín dụng bất động sản ước đạt 2,2 triệu tỷ đồng, tương ứng 20,2% tổng dư nợ. So với cuối năm 2021, tốc độ tăng trưởng vốn vào lĩnh vực bất động sản là 7,9%, cao hơn mức tăng chung của toàn hệ thống là 5%. Xét về số tuyệt đối, trong tổng hơn 526.000 tỷ đồng vốn được bơm thêm vào nền kinh tế thì có khoảng hơn 30% đi vào lĩnh vực bất động sản.

Xét ở khía cạnh nợ xấu, tổng nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản chiếm 18,4% nợ xấu toàn hệ thống, tỷ lệ nợ xấu đối với riêng lĩnh vực này là 1,7% tại thời điểm cuối năm 2021. Trong đó, 62% nợ xấu đến từ nhu cầu tiêu dùng mua nhà ở và 38% nợ xấu đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản.

CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng, rủi ro có lẽ không nằm ở con số thống kê nợ xấu mà ở chỗ tỷ lệ thế chấp bằng bất động sản trong hệ thống ngân hàng là rất lớn, lên đến 60 - 70%. Hệ quả là khi giá bất động sản giảm mạnh sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng nói riêng và mục tiêu ổn định vĩ mô nói chung.

Trong khi chờ đợi hành lang pháp lý vững chắc hơn để điều tiết hoạt động thị trường bất động sản, việc yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ và có chọn lọc hơn đối với việc vay mua bất động sản cùng với việc cấp hạn mức tín dụng từng lần có lẽ vẫn đang là công cụ chính nhưng không đủ mạnh của NHNN.

Trong khi đó, việc huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp đối với lĩnh vực bất động sản đang bị đặt vào tình trạng khó khăn khiến chủ đầu tư chùn bước.

"Thực tế, nhà điều hành tại Việt Nam đang vừa làm vừa quan sát, việc kiểm soát sự phát triển quá nóng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp có liên đới trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản là một bước đi đúng và cần thiết. Tuy nhiên, việc dò đường để kiểm soát tình trạng đầu cơ đất đai gian nan hơn rất nhiều.

Như trường hợp nước láng giềng Trung Quốc, sau một thời gian siết chặt các chính sách về nhà ở thì hiện tại đang phải đẩy mạnh các nỗ lực phục hồi thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế”, các chuyên gia phân tích VDSC nhận định.

Những rủi ro có thể xảy ra

Giới chuyên gia cho rằng, việc kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản là cần thiết. Tuy nhiên, phải kiểm soát hợp lý, đúng đối tượng để không làm tăng thêm khó khăn cho thị trường địa ốc vốn chưa hồi phục hoàn toàn sau đại dịch.

Lượng quan tâm đến bất động sản trong tháng 4 đã giảm 14% sau ba tháng tăng trưởng mạnh, theo số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc đơn vị nghiên cứu này nhận đinh, các thông tin liên quan đến việc thắt chặt tín dụng bất động sản cũng như các chính sách khác đã ảnh hưởng tới hành vi tìm kiếm của người mua trên thị trường. Một số loại hình được nhiều người quan tâm và rất nóng như đất nền đã giảm gần 20%. Những con số này cho thấy cung, cầu trên thị trường đã bị tác động. Nhiều nhà đầu tư và các sàn đều trong trạng thái chờ đợi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, lộ trình siết chặt vốn tín dụng của NHNN là cần thiết, nhưng việc siết ngay tín dụng, cộng với việc siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ gây tác hại rất lớn đối với thị trường bất động sản. Bởi nguồn vốn tín dụng giống như dòng máu của doanh nghiệp.

“Bài học thắt chặt tiền tệ, thắt chặt tín dụng năm 2008 và bài học về thắt chặt tiền tệ, tín dụng năm 2011 dẫn đến thị trường bất động sản hai lần bị đóng băng trong hơn 10 năm qua rất cần phải rút ra”, vị này nói.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia nhận định, nếu để xảy ra điểm nghẽn một thị trường vốn đối với bất động sản thì sẽ có không ít hệ lụy xảy ra.

Thứ nhất, điều này sẽ góp phần giảm nhiệt thị trường và thực tế thời gian vừa qua đã bắt đầu hạ nhiệt. Thứ hai, nếu kiểm soát chặt quá, làm nghẽn vốn sẽ tiếp tục làm mất cân đối cung cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu vẫn tiếp tục cao). Thứ ba là các dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, giảm đà phục hồi kinh tế,… Thứ tư là vấn đề tâm lý, cả thị trường và doanh nghiệp rõ ràng sẽ lo lắng hơn và có thể là lưỡng lự triển khai đầu tư dự án. Do đó, việc kiểm soát hợp lý là vô cùng quan trọng.

Nhìn sang Trung Quốc 

Ngành địa ốc Trung Quốc đã ghi nhận sự sụt giảm trong một khoảng thời gian dài do bị ảnh hưởng bởi một loạt các vụ vỡ nợ và yêu cầu gia hạn thanh toán.

Doanh số bán bất động sản của Trung Quốc đã sụt giảm trong tháng 4 với tốc độ nhanh nhất trong vòng 16 năm khi nhu cầu của người mua hạ nhiệt do các đợt phong tỏa vì ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19.

Bất chấp các bước nới lỏng chính sách trong nỗ lực hồi sinh thị trường bất động sản, tổng doanh số bán nhà tại Trung Quốc trong tháng 4 đã giảm 46,6% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức giảm lớn nhất kể từ tháng 8/2006, trong khi mức giảm hồi tháng 3 là 26,17%, theo tính toán của Reuters dựa trên dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS).

Lũy kế 4 tháng đầu năm, tổng doanh số bán nhà tại Trung Quốc đã giảm 29,5% so với cùng kỳ năm trước.

Do đó, để kích thích nhu cầu, vào đầu tháng 5, ngân hàng trung ương Trung Quốc đã hạ giới hạn dưới của lãi suất cho vay - vốn áp dụng cho những người mua nhà lần đầu tiên, thêm 20 điểm cơ bản. Đây là một tín hiệu cực kỳ mạnh mẽ rằng Bắc Kinh đang muốn giải cứu thị trường bất động sản.

Mặt khác, trong giai đoạn từ tháng 10 năm ngoái đến tháng 5 vừa qua, hơn 130 thành phố đã nới lỏng 180 quy định về mua bán bất động sản, đưa ra lãi suất vay thế chấp ưu đãi hơn và xử lý thủ tục nhanh chóng hơn,… Một số địa phương thực hiện nhiều hơn một đợt nới lỏng chính sách.

Ba thành phố cấp cao nhất cũng tham gia danh sách. Hồi tháng 2, Bắc Kinh đã giảm lãi suất vay thế chấp 5 điểm cơ bản xuống còn 5,15% đối với người mua nhà đầu tiên và 5,65% đối với người mua nhà thứ hai.

Trước khi bị phong tỏa, một số quận của Thượng Hải đã rút ngắn thời gian chờ mua nhà của người trẻ từ hai năm xuống còn ba tháng. Thâm Quyến - quê hương của hai gã khổng lồ công nghệ Tencent và Huawei, thì hạ lãi suất vay thế chấp 0,2 điểm % xuống 4,9% đối với người mua nhà lần đầu và 5,2% đối với người mua căn thứ hai.

Trong khi đó, hoạt động phát hành trái phiếu trên thị trường trái phiếu có lợi suất cao của châu Á, chủ yếu do các công ty bất động sản Trung Quốc kiểm soát, đã lao dốc trong quý I năm nay. Thị trường châu Á chỉ phát hành khoảng 4,4 tỷ USD trái phiếu, thấp hơn 85% so với cùng kỳ năm trước, theo dữ liệu từ nền tảng Dealogic.

Dealogic cho biết: “Đây là hệ quả của việc các công ty địa ốc Trung Quốc bị tách ra khỏi thị trường trái phiếu, trong bối cảnh ngày càng có nhiều nhà phát hành trong lĩnh vực này gặp khó khăn”.

Tháng 5 vừa qua, chính quyền Trung Quốc đã yêu cầu ba nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn gồm Country Garden, Longfor Group và Midea Real Estate phát hành thêm trái phiếu để giúp thúc đẩy tâm lý thị trường, theo Reuters.

Theo đó, các công ty chứng khoán sẽ phát hành đồng thời các hợp đồng hoán đổi rủi ro tín dụng (CDS) hoặc chứng quyền hạn chế rủi ro tín dụng (CRMW) để thu hút các nhà đầu tư mua trái phiếu, giúp các nhà phát triển bất động sản tư nhân huy động vốn. Khối lượng phát hành ra thị trường dự kiến có giá trị 2 tỷ NDT (295,4 triệu USD).