Rừng bê tông ven biển Nha Trang trong cơn thoái trào của condotel

Gắn bó với nghề môi giới bất động sản từ hồi mới ra trường, nhưng Trần Mạnh (29 tuổi, sống ở Hà Nội) mới thực sự “phất lên” khi bán các dự án condotel. Theo chân một số đàn anh dày dặn kinh nghiệm hơn, Mạnh bắt đầu thử sức với các dự án condotel ở Nha Trang từ cuối 2016. Đó cũng là thời điểm thị trường codotel "nóng" nhất.

Mạnh không nhớ đã bay đi bay lại hai chiều Hà Nội và Khánh Hòa bao nhiêu lần, không nhớ đã đưa bao nhiêu lượt khách đi xem dự án ở Nha Trang. Chỉ biết rằng sau gần 2 năm "gặp thời" bùng nổ condotel, bản thân Mạnh đã mua được nhà, ôtô và cả một khoản tiết kiệm.

Để có được thành quả đó, Mạnh có quãng thời gian dài ăn ngủ sinh hoạt ngay tại văn phòng môi giới ở Nha Trang, nơi mà có thể dễ dàng dẫn khách đi tham quan bất kỳ dự án nào. Môi giới bận rộn nhất là vào ngày nghỉ, khi khách có thời gian đi xem dự án, sau đó lo thủ tục, giấy tờ, hoàn thiện hợp đồng...

2016 và 2017 là hai năm mà thị trường condotel Nha Trang sôi động nhất với hơn 15.000 căn chào bán ra thị trường. Con số này lớn hơn tổng lượng phòng khách sạn mà thành phố biển có đến trước đó.

Nhiều người ví như giai đoạn 2016-2017 như “cơn bão” condotel đổ bộ vào Nha Trang. "Cơn bão" đó mang đến cho Nha Trang một diện mạo hoàn toàn khác với hàng chục tòa nhà cao tầng, giống như "rừng bê tông" dọc ven biển.

Đến hiện tại, khi condotel thoái trào, ế ẩm, người dân Nha Trang vẫn còn tiếc nuối về một thành phố biển êm đềm, rộng rãi, không quá ồn ào hồi "trước bão".

Trong giáo trình cơ bản nhất cho một môi giới bắt đầu vào nghề bán condotel, Mạnh được dạy phải vẽ ra cho khách những ưu điểm nổi trội khi đầu tư loại hình này. Đó là khoản đầu tư mang lại lợi nhuận đều đặn 8-10%/năm. Chỉ khoảng 10 năm là hòa vốn, sau đó được sở hữu “căn nhà thứ hai” và tiếp tục sinh lời.

Đó là nơi mà gia chủ có đặc quyền nghỉ 15-20 đêm mỗi năm. Đó là nơi được vận hành quản lý bởi những chuỗi khách sạn uy tín hàng đầu thế giới. Đó là xu hướng đầu tư bền vững mà khó loại hình nào có thể đem lại…

Với những sự hấp dẫn đó, condotel, loại hình bất động sản “lai” giữa căn hộ và khách sạn, khi mới vào Việt Nam vừa lạ lẫm, vừa cuốn hút hàng nghìn khách hàng bất chấp những tranh cãi về pháp lý. Dù không phải là dân đầu tư chuyên nghiệp, nhiều người vẫn bị hút vào viễn cảnh dòng tiền được vẽ ra.

Cùng với Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang được nhiều chủ đầu tư gọi là “miền đất hứa” để phát triển condotel. Theo đó, lượng khách du lịch đến thành phố này tăng đều đặn 15-17% mỗi năm. Nơi đây cũng có khí hậu nhiều ánh nắng, nơi có vịnh biển xinh đẹp hàng đầu thế giới. Nhiều dự báo về nhu cầu phòng khách sạn tăng mạnh khi khách du lịch tăng lên cũng được các chủ đầu tư tung ra để các khách hàng cảm thấy yên tâm về khoản đầu tư của mình.

Vào giai đoạn 2015-2016, khi mà thị trường bất động sản bắt đầu ấm lên, hầu như tuần nào cũng có một sự kiện giới thiệu dự án condotel dành cho giới đầu tư ở Hà Nội được tổ chức. Từng dự án, từng lô đất đẹp ven đường Trần Phú, thậm chí là Phạm Văn Đồng được giới thiệu cùng cơ hội sinh lời.

Sự hấp dẫn của condotel còn cuốn cả những chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm làm bất động sản cũng tham gia thị trường này. Không khó để tìm thấy những doanh nghiệp vốn làm gỗ, khai thác khoáng sản, thậm chí chủ yếu hoạt động ở Lào Cai, Hải Phòng… cũng xin đất ở Nha Trang để làm dự án condotel.

Kiến trúc sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Khánh Hòa, nhớ lại thời điểm trước 2015, Nha Trang vẫn là thành phố xinh đẹp với những tòa khách sạn không quá cao ven bờ biển. Giao thông, không gian cảnh quan, cây xanh về cơ bản vẫn giữ vẻ hài hòa và khiến nhiều người Nha Trang cảm thấy gần gũi, thân quen.

Tuy nhiên, từ 2015 đến 2018, Nha Trang giống như một đại công trường với liên tiếp các dự án condotel được xây dựng. Ven bờ biển xinh đẹp, những tòa khách sạn vuông vức, cao tầng ùn ùn mọc lên giống như một rừng bê tông. Khi mà đất ven biển đã hết, các khách sạn xin cả những miếng đất ở những con phố bên trong, có thể cách bờ biển 300-500 m để xây dựng.

Theo thống kê, trong năm 2016, Nha Trang đón nhận khoảng 3.500 căn condotel. Nguồn cung mạnh condotel ở Nha Trang tiếp tục duy trì đạt gần 12.000 căn vào năm 2017. Tuy nhiên, đến năm 2018, con số này chững lại và chỉ còn đạt 2.200 căn theo số liệu của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam.

Như vậy, chỉ trong giai đoạn 2016-2018, đã có khoảng 18.000 căn condotel được xây mới dọc bờ biển Nha Trang với hàng chục tòa cao ốc.

Giao dịch condotel ảm đạm và sụt giảm nghiêm trọng từ đầu 2018 là một phần khiến những chuyến đi đến Nha Trang của Mạnh thưa thớt dần. Hiện tại, cậu chuyển hẳn sang bán các dự án đất nền ở ngoại tỉnh Hà Nội thay vì tập trung vào condotel như trước.

Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, lượng giao dịch condotel ở Nha Trang từ đầu 2018 đã giảm xuống chỉ còn khoảng 20%, so với 60-70% của thời kỳ trước. Nghĩa là cứ 10 căn condotel bán ra thị trường, thì chỉ có 2 căn bán được. Chưa kể hàng nghìn căn còn tồn kho từ các thời kỳ trước.

Đến đầu năm ngoái, Nha Trang còn tồn khoảng 7.000 căn condotel chưa bán được. Các chủ đầu tư vẫn túc tắc bán hàng tồn dù lượng bán được chỉ duy trì đều ở mức 20-25%.

Theo ông Văn Dũng Chinh, Tổng thư ký Hội bất động sản Khánh Hòa, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường condotel thoái trào, lớn nhất là vấn đề pháp lý. Nhiều người gọi condotel là “đứa con lai vô thừa nhận”, nghĩa là chưa thể định danh đó là loại hình gì để xác lập quyền sở hữu cho người mua.

Condotel dần không còn được mặn mà bởi chủ nhân không được sở hữu vĩnh viễn. Căn hộ “lai” này cũng không được cấp sổ hồng hay sổ đỏ vì không phải là đất ở và được hình thành đơn vị ở. Bởi vậy, việc mua bán lại condotel cũng là điều không thể. Trong khi đó, các cơ quan quản lý Nhà nước vẫn đang tranh cãi và chưa có quy định cụ thể cho loại hình này.

Bản chất dự án condotel được giao đất kéo dài 50-70 năm. Chủ đầu tư xây dựng lên một dự án nghỉ dưỡng, chia nhỏ ra hàng trăm phòng để bán cho các nhà đầu tư. Sau đó chủ đầu tư thuê một đơn vị khác vận hành khu nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư không có tiềm lực tài chính, "ăn xổi", không giỏi về quản lý vận hành. Từ đó, hiệu quả của khu nghỉ dưỡng không đạt như những gì từng quảng cáo. Một lý do khác nữa là các chủ đầu tư không còn cam kết lợi nhuận hấp dẫn 7-10% như ban đầu.

Condotel cũng đang tạo ra sự cạnh tranh khốc liệt với các khách sạn truyền thống, tạo ra một nguy cơ khủng hoảng thừa với phòng ở Nha Trang.

Sở Du lịch tỉnh Khánh Hòa cho biết trong tháng 2 và tháng 3 năm 2019, công suất sử dụng buồng phòng bình quân các khách sạn ở TP Nha Trang chỉ dao động 45-54,5%. Trong đó nhóm khách sạn 3-5 sao dao động 55-67,7%. Nhóm khách sạn 1-2 sao công suất sử dụng buồng phòng chỉ đạt 30-35,6%.

Đó mới chỉ là những yếu tố vô hình. Theo kiến trúc sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Khánh Hòa, thứ hữu hình mà “cơn bão” condotel để lại là "rừng bê tông" ven biển Nha Trang. Chỉ trong vài năm, Nha Trang đã phát triển quá nóng. Hàng chục dự án condotel mọc lên ven biển mà không được kiểm soát tốt về kiến trúc, mật độ xây dựng, thậm chí là chiều cao gây mất cân đối về mặt không gian.

Đáng chú ý, các dự án condotel thường có mật độ xây dựng 60-70%, trong khi quy hoạch mà Thủ tướng phê duyệt ở Nha Trang chỉ là 40%.

Ông Lộc nhấn mạnh hàng loạt khách sạn cao tầng ra đời, đặc biệt là dự án condotel, đang gây áp lực mạnh lên phía đông TP Nha Trang. “Mỗi dự án có hàng trăm đến hàng nghìn căn hộ sẽ kéo theo nhu cầu đi lại, ăn uống, vệ sinh, môi trường… của du khách. Tất cả dồn hết về trung tâm sẽ khiến Nha Trang ngày càng ngột ngạt”, vị kiến trúc sư này nói.

Chị Nguyễn Bình (44 tuổi) là giảng viên nghiệp vụ buồng phòng khách sạn tại Trường Cao đẳng Nghề du lịch Nha Trang. Ban ngày dạy ở trường, buổi tối chị thuê một ki-ốt bán hàng tại chợ đêm Nha Trang, chuyên phục vụ khách du lịch nước ngoài. Bởi vậy, nhiều người địa phương vẫn ví von khó có ai hiểu về du lịch Nha Trang hơn chị.

Chị Bình nhớ lại 10 năm trước, ngoài bãi biển rộng, trung tâm Nha Trang vẫn còn những khoảng đất trống để trẻ em thả diều. Đến nay, những khoảng đất trống đã không còn nữa, thay vào đó là những tòa cao tốc trải dài đến tận mép biển. Khu vực thả diều ở ven biển cũng bị thu hẹp, bởi biển cũng không còn rộng rãi nữa.

Theo Sở Du lịch Khánh Hòa, năm 2010, tỉnh này đón 1,8 triệu lượt khách du lịch, trong đó chí có khoảng 390.000 khách quốc tế. Tuy nhiên, đến năm 2018, số lượt khách đã tăng lên 6,2 triệu lượt. Trong đó, khách quốc tế tăng gấp 7 lần, lên 2,8 triệu lượt.

Chị Bình cho rằng làn sóng khách du lịch tăng mạnh cộng hưởng với quá trình đô thị hóa và hàng loạt dự án condotel mọc lên khiến Nha Trang gần như khác lạ.

“Nếu ai đó sống ở Nha Trang sau 5 năm quay lại chắc không nhận ra nơi đây”, chị Bình tâm sự.

Kiến trúc sư Nguyễn Văn Lộc tiếc nuối nói rằng: "Ngày trước khách du lịch đến thành phố Nha Trang để tìm một không gian thư thái, êm đềm, nhưng giờ thì ngột ngạt quá rồi".

Dân số Nha Trang là khoảng 535.000 người, nhưng đón 6,2 triệu lượt khách mỗi năm, trung bình mỗi người Nha Trang đón tiếp khoảng 12 khách. Đường Trần Phú ven biển nối từ sân bay đến các khách sạn đã xuất hiện tình trạng kẹt xe, quá tải - điều trước kia chưa từng có.

Những hàng quán mọc lên dọc khu vực Trần Phú cũng ngày càng nhiều lên, có những khu vực phổ biến khách Nga, khách Trung Quốc với biển hiệu dày đặc chữ nước ngoài. Những nhà hàng bán đồ hải sản đã đông đúc hơn khách từ khắp mọi nơi. Đường Phạm Văn Đồng phía bắc thành phố trước kia là khu làng chài, nay mọc lên nhiều quán nhậu, khách sạn nhỏ, thậm chí là dự án lớn.

“Thành phố nhộn nhịp, khách đến nhiều hơn, người Nha Trang cũng có cơ hội làm ăn hơn”, chị Bình nói về mặt tích cực của sự phát triển.

Ông Văn Dũng Chinh cũng cho rằng sự phát triển là cần thiết với Nha Trang, nơi du lịch có thể đem đến nguồn lợi đáng kể. Việc xây dựng các công trình condotel suy cho cùng cũng để đáp ứng lượng khách du lịch khổng lồ đang tăng trưởng đều đặn 2 con số mỗi năm đến Nha Trang.

“Nếu chỉ mơ mộng đến một thành phố biển êm ả, nên thơ, nhịp sống chậm thì đó là điều khó. Bắt buộc nó phải thay đổi theo sự phát triển của xã hội”, ông nói.

Tuy nhiên, ông Chinh nhấn mạnh, Nha Trang đã phát triển nhưng “không trọn vẹn”. Ông cho rằng chỉ trong một thời gian ngắn, việc cấp phép quá nhiều dự án khiến không gian cảnh quan ven biển của Nha Trang bị phá vỡ, thay đổi. Trong khi đó, công tác quy hoạch chi tiết của chính quyền còn chậm, chưa đáp ứng được sự phát triển.

Nói về sự thoái trào của condotel, ông Chinh cho rằng đây lại là một điều cần thiết với thị trường. Theo ông, sự thoái trào sẽ khiến thị trường sàng lọc dự án, sàng lọc chủ đầu tư có năng lực, tầm nhìn để phát triển các dự án tử tế.

“Đã qua rồi thời kỳ ăn xổi, đổ xô đi làm dự án condotel mà không có năng lực tài chính, kinh nghiệm vận hành quản lý. Bản chất condotel là một dự án nghỉ dưỡng, mà tầm nhìn của doanh nghiệp phải hiểu được việc này”, ông Chinh nói.

Đối với khách hàng, ông Chinh cũng cho rằng cần có bài học, không đầu tư theo đám đông, không phải bất kỳ dự án condotel nào cũng nhào vào mua cho bằng được. Qua đó, phải có sự nhìn nhận, kiến thức tài chính, lựa chọn chủ đầu tư và dự án cho hợp lý.