‘Một nền kinh tế sẽ không đứng vững nếu chi phí cho đất đai quá lớn’

Năm 2021 là một năm sóng gió của cả nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, thị trường vẫn chứng kiến những cơn sốt điên cuồng khiến giá đất nhiều nơi tăng dựng đứng. Trong đó phải kể đến cuộc đấu giá đất tại Thủ Thiêm khi xuất hiện mức giá cao kỷ lục 2,45 tỷ đồng/m2.

Ngoài ra, dù bất động sản có dấu hiệu giảm tốc nhưng giá nhà vẫn tăng đều qua các quý khiến bài toán an cư của nhiều người ngày càng xa vời.

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) chỉ rõ, trong quý cuối năm vừa qua, giá bất động sản liên tục tăng bất chấp dịch COVID-19. Quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá. Cùng với đó, nguồn cung thiếu hụt dẫn đến việc giá bán tăng cao.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản đã xuất hiện bong bóng cục bộ, giá đất nền các khu vực tăng mạnh theo các dự án. Song song với đó, giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng.

Câu chuyện giá nhà, đất liên tục tăng cao trong một thời gian ngắn đang rấy lên nhiều lo ngại "Liệu thị trường bất động sản có đang xuất hiện bong bóng và khi nào thì vỡ?".

Chia sẻ tại một tọa đàm diễn ra mới đây, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho biết, từ ngày đổi mới đến nay, giá đất chỉ có tăng chứ không giảm. Giá đất đứng lại sau đó lại tăng và cứ thế tiếp diễn. Và do đó, giá đất tăng chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới các phiên đấu giá. Người đấu giá bao giờ cũng phải trả cao hơn giá thị trường mới có khả năng trúng.

"Nhiều dự báo tới một lúc nào đó bong bóng bất động sản sẽ vỡ, nhưng nó sẽ không vỡ, ngược lại còn to dần.Tôi cho rằng, với đà như này bong bóng sẽ không bao giờ vỡ. Nó sẽ nở tiếp thì cuối cùng giá lại cao, và sẽ cao hơn nữa. Bởi vì giá đất chưa bao giờ đi xuống cả", vị này nói.

GS. Đặng Hùng Võ nói thêm, hệ lụy của việc tăng giá bất động sản là không hề nhỏ đối với nền kinh tế. Bởi một nền kinh tế mà chi phí cho đất đai quá lớn thì nền kinh tế đó sẽ đứng không vững. Theo đó, một trong những điều kiện để phát triển tốt kinh tế là chi phí cho đất đai phải giảm, hay nói cách khác là ở mức phù hợp. Nhưng chi phí này ở Việt Nam hiện nay đã quá cao.

"Tôi cho rằng, cách để ngăn đà tăng giá ảo của đất đai là sử dụng công cụ thuế. Và câu chuyện chính là phải cải cách thuế. Đây là giải pháp căn cơ nhất", ông Võ nhấn mạnh.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARs, Việt Nam đang là một quốc gia phát triển và hình thành sự phát triển. Rõ ràng quá trình phát triển sẽ được đầu tư đặc biệt về hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị. Dòng đầu tư này làm tăng giá trị của đất đai, đấy là nguyên lý của thị trường.

Tuy nhiên, giá trị của bất động sản phải tỷ lệ thuận với quá trình đầu tư hạ tầng. Hiện nay, ngoài đầu tư công, các doanh nghiệp lớn cũng tham gia vào phát triển hệ thống hạ tầng, các khu kinh tế, phát triển hạ tầng đô thị, các khu du lịch làm cho bất động sản tăng giá.

Song, ông Đính cho rằng, mức tăng của những năm gần đây không tương thích với mức độ tăng đầu tư mà đang tăng ảo, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng.

Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, bong bóng hiện nay không xuất hiện trên toàn thị trường mà chỉ cục bộ ở một số địa phương. Thế nhưng khác với trước đây, hiện nay tất cả những khu vực đang nóng sốt chỉ bắt đầu khi các nhà đầu tư chuyên nghiệp rút ra khỏi.

Các nhóm thổi giá đất còn lại chỉ là các cò đất, đầu nậu và cả những nhà đầu tư không chuyên hay còn gọi là nhà đầu tư F0. Bên cạnh đó là tỷ lệ hấp thụ, tỷ lệ giao dịch ở các vùng nóng thường rất thấp.

Ông Đính nhận định, điều này chứng minh được rằng khi xuất hiện bong bóng thường cũng khó vỡ, bởi vì các nhà đầu tư chuyên nghiệp không tham gia sâu vào thị trường. Thay vào đó, hệ lụy sẽ thuộc về giới đầu nậu, đầu cơ hoặc một số nhà đầu tư tay ngang tham gia vào thị trường.

Mặc dù vậy, vị chuyên gia cho rằng, bong bóng có thể bị "xẹp" xuống. Khi giá quá cao và không đúng với giá trị thực thì sức mua sẽ thấp và buộc các dự án phải điều chỉnh giá bán.

Cũng theo ông Đính, hiện tượng bong bóng bất động sản trên thị trường chưa có mức độ nguy hiểm quá lớn, song việc sốt đất sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá, đến thị trường bất động sản nói chung. Bên cạnh đó, nguồn vốn hiện đang đổ vào thị trường bất động sản quá lớn và chính điều này đang tạo ra những hệ lụy.