Doanh nghiệp khai thác khu đất 28 ha Bãi Sau Vũng Tàu kinh doanh ra sao?

Đất vàng Bãi Sau do VRC khai thác sẽ bị thu hồi

Khi bước sang lĩnh vực bất động sản (BĐS) vào năm 1996, CTCP Bất động sản và Đầu tư VRC (Mã: VRC) được UBND tỉnh giao khoảng 32.000 m2, tương ứng 450 m đường bờ biển ở Bãi Sau, nằm cạnh khu du lịch Biển Đông đường Thùy Vân để cải tạo, xây dựng bãi tắm Thùy Vân.

Sau khi xây dựng hoàn chỉnh thành bãi tắm du lịch (có nhà hàng, khách sạn, hồ bơi, nhà tắm nước ngọt,…), VRC cho các doan nghiệp du lịch thuê lại.

Tính đến năm 2010, VRC thông tin cho một doanh nghiệp là Công ty Du lịch Phúc Gia khai thác kinh doanh tại bãi tắm này với doanh thu 2,8 tỷ đồng mỗi năm (tương đương 10% doanh thu của VRC, theo BCTC hợp nhất kiểm toán 2010 của doanh nghiệp).

Đến khi hợp đồng cho thuê với Phúc Gia kết thúc vào năm 2011, VRC cho biết doanh nghiệp có kế hoạch cải tạo, sửa chữa lại bãi tắm. Tuy nhiên, cũng kể từ thời điểm này trở đi, dự án bãi tắm Thùy Vân không được VRC nhắc đến ở các bản công bố thông tin.

Gần đây nhất, UBND TP Vũng Tàu thông tin cơ quan chức năng sẽ thu hồi mặt bằng, buộc các doanh nghiệp phải bàn giao hạ tầng dọc khu vực 28 ha Bãi Sau (bãi tắm Thùy Vân) trước ngày 15/3, sau đó giao Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu lên phương án tổ chức đấu giá.

Loạt dự án bất động sản của VRC

Bên cạnh khu đất 28 ha ở Bãi Sau, VRC còn tham gia phát triển nhiều dự án ở Bà Rịa - Vũng Tàu như: Chung cư 22 tầng Thùy Vân; Chung cư, khách sạn 172 Hoàng Hoa Thám; Chung cư 145 Phan Chu Trinh; Khu nhà ở 52G (phường 11, TP Vũng Tàu); Chung cư lô D; Nhà liên kế lô C, khu dịch vụ du lịch lô E, trung tâm thương mại (TTTM) huyện Tân Thành; Cảng Phú Mỹ và Khu nhà ở (phường Phú Thuận, quận 7, TP HCM).

Riêng tại khu dân cư quận 7, VRC từng có kế hoạch phân lô bán nền vào những năm 2014-2015 với diện tích hoảng 70 m2/lô và giá bán 15 triệu đồng/m2, tương đương mỗi lô đất có giá dưới 1 tỷ đồng.

Tại Vũng Tàu, VRC đã mua thêm một khu đất 995 m2 ở Bãi Sau và năm 2010 với giá 20,4 tỷ đồng bằng tiền vay. Nếu tính thêm lãi vay đến năm 2012 thì khu đất này có giá trị 25 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp còn một số BĐS cho thuê tại Bà Rịa-Vũng Tàu.

Thông qua các thương vụ M&A trong giai đoạn 2017-2018, VRC gián tiếp sở hữu ba dự án tại TP HCM gồm KDC Phú Mỹ (9,4 ha), KDC Nhơn Đức, Phước Lộc - Nhà Bè (33 ha), KDC Long An A (2,6 ha) và Cảng Mỹ Xuân.

Kết quả kinh doanh của VRC đi xuống sau niêm yết

Năm 2010, VRC niêm yết trên Sở Giao dich Chứng khoán TP HCM (HOSE). Kết quả kinh doanh trong năm đạt đỉnh lịch sử khi doanh thu thuần xấp xỉ 218 tỷ đồng và lãi ròng gần 71,8 tỷ đồng.

Tình hình kinh doanh của VRC giữ nhịp ổn định chỉ một năm sau kể từ khi niêm yết, được đóng góp bởi hoạt động chuyển nhượng các căn hộ tại chung cư 22 tầng Thùy Vân và mảng xây lắp (đóng góp hơn 51% doanh thu trong năm 2011).

Như người viết đã đề cập, VRC còn nguồn thu từ cho thuê một số dự án: Nhà nghỉ Hồng Ngọc tại số 145 Phan Chu Trinh (350 triệu đồng/năm), 2 ha đất tại cảng Phú Mỹ (1,6 tỷ đồng/năm), Bãi Sau (2,8 tỷ đồng/năm).

Những năm sau đó, kết quả kinh doanh của VRC bắt đầu lao dốc và liên tục không hoàn thành kế hoạch kể từ năm 2012 cho đến nay. Giai đoạn 2012-2014, lãi ròng của doanh nghiệp chưa đến 1 tỷ đồng, thậm chí lỗ ròng hơn 5 tỷ đồng vào năm 2015.

Theo giải trình của doanh nghiệp tại các kỳ ĐHĐCĐ thường niên, thị trường BĐS giai đoạn này rơi vào khó khăn khiến lợi nhuận mua bán nhà - hoạt động kinh doanh chính của doanh nghiệp giảm mạnh. "Công ty sẵn sàng giảm giá bán đến 50% nhưng vẫn không có khách hàng hỏi mua", HĐQT VRC từng cho biết.

Đồng thời, mảng xây lắp không phát sinh dự án mới và lãi vay cũng trở thành áp lực của doanh nghiệp.

VRC buộc phải bán toàn bộ Khu du lịch Nghinh Phong cho Công ty Du lịch Vũng Tàu với giá 27,5 tỷ đồng trong năm 2012 và lần lượt lên kế hoạch chuyển nhượng hàng loạt dự án: Cảng Phú Mỹ (bên mua là Vinacommodities), khu đất 995 m2 Bãi Sau, Chung cư 172 Hoàng Hoa Thám,…

Đối với các khoản nợ ngân hàng, VRC tiến hành gia hạn và cơ cấu lại một số khoản vay từ ngắn hạn sang trung hạn. Từng kỳ vọng và tính toán chi tiết vào dự án ở quận 7, song, VRC cũng chính thức buông tay dự án này vào năm 2018 để "có dòng tiền nhanh" thay vì trực tiếp đầu tư với số vốn hơn 5.000 tỷ đồng.

Cổ đông từng nhiều lần chất vấn chiến lược kinh doanh của VRC khi kết quả ở mức thấp so với kế hoạch trong nhiều năm liền, HĐQT vẫn có thù lao khi doanh nghiệp thua lỗ và lo ngại doanh nghiệp bán hết BĐS, không còn gì để đầu tư khi thị trường lên.

"Phải thay đổi để phát triển, đi sâu vào thế mạnh của công ty, không bán tài sản để nuôi bộ máy"; "Nêu rõ định hướng của công ty là phát triển hay giải thể";… là những ý kiến của cổ đông tại các kỳ đại hội.

VRC bắt đầu đẩy mạnh M&A trong giai đoạn 2018-2019 với hai thương vụ mua vốn tại CTCP ADEC (sở hữu ba dự án ở TP HCM) và 49% vố của CTCP Đóng tàu và Dịch vụ Cảng Mỹ Xuân (chủ đầu tư Cảng tổng hợp Container Mỹ Xuân với quy mô 50,3 ha tại bờ trái sông Thị Vải, thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu).

Cũng trong giai đoạn này, VRC thoái vốn tại CTCP Bất động sản VRC Sài Gòn (chủ đầu tư khu đất 5 ha ở quận 7, TP HCM), một phần số tiền thu được phục vụ cho M&A. Nhờ thương vụ thoái vốn này nên VRC có doanh thu tài chính hơn 350 tỷ đồng, qua đó giúp doanh nghiệp ghi nhận lãi kỷ lục trong năm 218 với hơn 276 tỷ đồng.

Ngoài ra, để M&A hai doanh nghiệp nói trên, VRC huy động vốn tư nhiều nguồn phát nhau như chào bán cổ phiếu, trái phiếu và sẵn sàng chuyển nhượng các dự án: Văn phòng 54 Võ Thị Sáu (31 tỷ đồng), văn phòng quận 7 (270 tỷ đồng) và hai tầng tại Chung cư 22 tầng Thùy Vân (31,4 tỷ đồng),... Tuy nhiên trong hai năm gần nhất, kết quả kinh doanh của VRC vẫn ở mức thấp.

Dù kết quả kinh doanh không như kỳ vọng nhưng cổ phiếu VRC trên thị trường nhiều lần có diễn biến bất thường. Sau thông tin khu đất vàng 28 ha ở Bãi Sau Vũng Tàu sẽ bị thu hồi, cổ phiếu VRC bật tăng trần lên 27.900 đồng/cp, đóng cửa phiên 14/2.