Đất nền ven Hà Nội bỗng sốt nóng, hút hàng nghìn người tham gia đấu giá do đâu?

Phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (Hà Nội) mới đây thu hút sự quan tâm của dư luận. Các thửa này có diện tích 60 - 85 m2, giá khởi điểm dao động 8,6 - 12,5 triệu/m2.

Phiên đấu giá thu hút khoảng 1.600 người tham gia với khoảng 7.000 bộ hồ sơ. Kết quả giá trúng cao nhất gần 101 triệu đồng/m2 (gấp 8 lần giá khởi điểm) thuộc về một lô góc. Các lô khác có giá trúng dao động 63 - 80 triệu đồng/m2 (cao gấp 5 - 6,4 lần so với giá khởi điểm).

Theo công cụ lịch sử giá của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, so với mặt bằng giá rao bán phổ biến là 27 triệu đồng/m2 trong quý II/2024, mức giá trúng đấu giá từ 63 triệu đến 100 triệu đồng/m2 cho những lô đất tại xã Thanh Cao trong phiên đấu giá ngày 10/8 cao gấp 2,3 đến 3,7 lần. Trong khi đó, mức giá rao bán đất phổ biến ở khu vực lân cận như xã Dân Hòa, xã Cao Viên, xã Kim An... dao động từ 20 đến 30 triệu đồng/m2.

Chỉ sau phiên đấu giá đất Thanh Oai vài ngày, phiên đấu giá đất tại Hoài Đức tiếp tục gây chú ý khi kéo dài 18 tiếng, với hơn 500 khách hàng tham gia, đăng ký 1.100 bộ hồ sơ.

Phiên đấu giá gồm 19 thửa đất thuộc xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức vừa kết thúc vào lúc 4h30 rạng sáng nay (ngày 20/8). Lô có giá trúng cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2 với diện tích hơn 113 m2, gấp 18 lần giá khởi điểm. Bên cạnh đó, 11 lô khác cũng được thiết lập mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Hai lô đất có giá trúng thấp nhất tại phiên này là 91,3 triệu đồng/m2, vẫn cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Theo công cụ lịch sử giá của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, giá rao bán phổ biến đất nền ở xã Tiền Yên, Hoài Đức trong quý II/2024 là 43 triệu đồng/m2. Trong vòng một năm qua, giá đất ở địa phương này đã tăng hơn 48%. Tuy nhiên, giá đất trúng đấu giá trong phiên vừa qua vẫn cao gấp từ 2 đến 3 lần so với mặt bằng giá phổ biến. Trong khi đó, giá rao bán tại các xã lân cận trong huyện Hoài Đức chỉ dao động từ 22 đến 62 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đất đấu giá có nhiều ưu điểm như pháp lý đảm bảo, hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện, nằm ở khu vực có vị trí thuận lợi. Điều này giúp phân khúc đất nền dễ thanh khoản, được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Tuy nhiên, ông Đính cũng cho rằng phiên đấu giá đất ở Thanh Oai phần nào phản ánh những vấn đề tồn tại của thị trường địa ốc. Sự kiện này diễn ra trong bối cảnh ngay sau khi 3 luật sửa đổi quan trọng vừa chính thức có hiệu lực ít ngày.

"Thời gian qua, do quá trình sửa luật, làm luật kéo dài, dẫn đến ít có biến động mạnh trên thị trường địa ốc. Tại Hà Nội, trong vòng 3 - 4 năm qua, gần như không nhiều dự án nhà ở mới chính thống tham gia thị trường. Dự án đất đai cũng trong tình cảnh tương tự, nhiều phiên đấu giá đất thậm chí diễn ra không thành công.

Nhìn lại phiên đấu giá đất ở Thanh Oai, chỉ có 68 lô đất nhưng có tới hàng nghìn hồ sơ nộp về và họ sẵn sàng đóng tiền cọc để tham gia đấu giá. Có thể thấy đây chính là câu chuyện cung ít - cầu nhiều, khi có nguồn cung mới, sạch ra hàng là người ta xông vào", vị này nói.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, kết quả đấu giá đất với mức giá cao như các phiên đấu giá gần đây sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn.

“Với mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung từ 2 đến 3 lần, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình theo. Mức giá đất cao đột biến cũng có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng. Tuy nhiên, điều này có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác”, ông Tuấn lo ngại.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo từ quý II/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi. Còn các đợt sóng hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực.

Vị này cho rằng có ba yếu tố chính tác động lớn đến thị trường đất nền, bao gồm kinh tế vĩ mô, quy hoạch hạ tầng và dân số cùng sự kết nối với các địa phương khác. Sau giai đoạn thị trường khó khăn, tâm lý chung của người mua và nhà đầu tư bất động sản sẽ thận trọng hơn so với thời điểm trước đó.

Chính vì vậy, chuyên gia khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá khu vực trước khi quyết định xuống tiền với bất cứ sản phẩm nào. 

Giá khởi điểm thấp hút người tham gia

Bên cạnh những mặt tích cực của hình thức đấu giá đất, có không ít ý kiến cho rằng một trong những lý do khiến các phiên đấu giá đất sốt nóng gần đây là do mức giá khởi điểm chỉ bằng bảng giá đất theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP áp dụng từ ngày 5/2/2024 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2014 đang quy định mức giá thấp so với thị trường.

Theo chia sẻ của bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, Tổng Giám đốc Công ty Đấu giá Hợp danh Lạc Việt trong Chương trình của VTV24 sáng nay, chính sách về đất đai đã thay đổi, nhiều khu vực bị hạn chế phân lô bán nền. Do vậy chủ đầu tư bây giờ muốn có được nguồn cung đẩy ra thị trường là không dễ. Bên cạnh đó, giá đất hiện nay cũng được xác định theo thị trường, tức là sẽ không còn thỏa thuận đền bù theo khung quy định nữa.

“Giá thị trường chính là ở kết quả của những phiên đấu giá gần đây. Tự dưng đâu đó những cái người mà quan tâm về bất động sản, người ta sẽ biết rằng là với đà này thì bất động sản sẽ tăng và người ta đón trước. Cùng với đó, các phiên đấu giá gần đây được quan tâm cũng là do giá khởi điểm quá thấp. Giá đất thấp thì sẽ hút người tham gia, ai cũng nghĩ vào biết đâu sẽ trúng”, vị này chia sẻ.

Một điểm quan trọng nữa theo bà Hạnh đó chính là tiền đặt trước, bởi số tiền này sau khi trúng đấu giá sẽ trở thành tiền đặt cọc. Trước đây giá khởi điểm cao, tiền đặt cọc phải lên tới 500 – 1 tỷ đồng, nhưng hiện nay chỉ rơi vào khoảng hơn 100 triệu đồng. Do đó, nhiều người sẵn sàng đánh đổi rủi ro mất cọc.

“Tôi cho rằng số tiền cọc hơn 100 triệu đồng này không đủ răn đe cho ý thức trả giá nếu không có nhu cầu thật. Giá khởi điểm cao quá thì hệ lụy có thể xảy ra là không bán được, nhưng giá khởi điểm thấp quá lại dẫn đến tình trạng nhiều người sẵn sàng bỏ cọc”, vị này nói.

Cũng theo bà Hạnh, những người có nhu cầu ở thật đi tham gia đấu giá thường rất khó để “chạm tay” được vào thửa đất vì thiếu kinh nghiệm, không thể đấu lại được với những nhà đầu tư chuyên nghiệp. Tuy nhiên, cũng không thể cấm các hội, nhóm tham gia đấu giá vì họ không vi phạm pháp luật.