Cơ hội nào cho người trẻ sở hữu nhà thành phố?

Theo số liệu của đơn vị tư vấn bất động sản Savills, năm 2024, tổng nguồn cung căn hộ mới đạt 24.996 căn, cao nhất kể từ năm 2020. Riêng nguồn cung mới trong quý IV đạt 12.972 căn, tăng mạnh 146% so với quý trước và tăng 351% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, giá căn hộ để bán vẫn tiếp tục neo ở mức cao. Giá chào bán sơ cấp (giá bán trực tiếp từ chủ đầu tư) đạt 75 triệu đồng/m2, tăng 9% so với quý và 29% so với cùng kỳ.

Trong năm 2024, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 59% tổng số lượng căn bán được, tăng đáng kể từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đến 4 tỷ đồng chiếm 40%, trong khi chỉ 1% căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, giá căn hộ để bán tại thị trường sơ cấp Hà Nội tiếp tục ở ngưỡng cao. Thậm chí, phân khúc căn hộ hạng C, vốn được xem là nhà ở thương mại giá thấp, dao động từ 30 đến 40 triệu đồng/m2, đến nay đã lên khoảng 50 triệu đồng/m2. Những căn hộ có giá thấp hơn rất hiếm.

Bà Hằng nhận định, mặt bằng giá cao đang ảnh hưởng đáng kể đến khả năng chi trả của nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Đây là vấn đề lớn đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng, phân khúc cao cấp cũng vẫn ghi nhận nhu cầu duy trì ở mức tốt.

Bà Hằng đánh giá, vấn đề của thị trường hiện nay là sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ giá rẻ và vừa túi tiền, nhưng không thể phủ nhận nhu cầu lớn dành cho phân khúc căn hộ giá cao hơn. Khi mặt bằng giá ngày càng cao, những người mua có ngân sách hạn chế sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng, mặt bằng giá neo cao cũng khiến người dân ngại vay mua nhà. Vị này dẫn chứng, tăng trưởng tín dụng cho đầu tư kinh doanh địa ốc tính đến cuối năm 2024 đạt khoảng 18%, cao gấp hơn hai lần cho vay cá nhân tiêu dùng bất động sản (khoảng 6,5%).

Chuyên gia đã chỉ ra 6 nguyên nhân làm giá nhà ở Việt Nam tăng cao. Thứ nhất là các vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm vừa qua khiến nguồn cung khan hiếm. Thứ hai là chi phí đầu vào cao, trong đó có tiền thuê đất/sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, chi phí vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng.

Thứ ba là cung – cầu còn mất cân đối. Các dự án được cấp phép ít nên các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư phân khúc nhà ở cao cấp làm mặt bằng giá bình quân tăng lên, trong khi khan hiếm phân khúc trung cấp và vừa túi tiền (bao gồm cả nhà ở xã hội).

Thứ tư, tình trạng thổi giá, làm giá, "té nước theo mưa" còn tiếp diễn khiến giá bất động sản neo cao, tăng ảo so với giá trị thật. Trong đó có các vụ việc đấu giá đất, cò mua nhà ở xã hội...

Thứ năm, tình trạng đầu cơ vẫn phổ biến. Thứ sáu là Việt Nam chưa đánh thuế bất động sản, trong khi đó thuế chuyển nhượng và cho bất động sản khá thấp.

Cần thêm chính sách hỗ trợ người mua nhà

Bà Đỗ Thu Hằng chia sẻ: “Hiện tại, thị trường đang mất cân đối về nguồn cung. Tuy nhiên với những điều chỉnh từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, trong thời gian tới kỳ vọng các khu vực phù hợp để phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ được chú trọng hơn. Quy luật thị trường cho thấy, khi có nhu cầu, nguồn cung chắc chắn sẽ dần được đáp ứng”.

Đồng thời, người mua vẫn có những lựa chọn khác để nắm bắt cơ hội sở hữu nhà ở. Bởi, nguồn cung căn hộ dưới 2 tỷ đồng không hoàn toàn biến mất, mà chủ yếu là số lượng hiện có trên thị trường sơ cấp ngày càng khan hiếm. Trên thị trường thứ cấp, những căn hộ này vẫn còn, dù phần lớn nằm ở các khu vực xa trung tâm và có diện tích nhỏ.

Bên cạnh đó, xét về quy hoạch, vẫn còn nhiều dự án đang trong kế hoạch triển khai. Do đó, phân khúc căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng có thể sẽ tiếp tục được bổ sung trong thời gian tới.

Nếu nguồn cung này không xuất hiện từ thị trường thương mại, thì nhà ở xã hội sẽ là một giải pháp thay thế. Savills kỳ vọng sẽ có thêm nhiều dự án nhà ở xã hội được tung ra thị trường, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân.

Chia sẻ về cơ hội sở hữu nhà ở, bà Hằng cho rằng, việc sở hữu nhà đòi hỏi một nền tảng kiến thức đầy đủ, đồng thời cũng cần thời gian để tích lũy tài chính. Đặc biệt đối với người trẻ, hầu hết chưa thể có đủ nguồn lực để mua nhà ngay, vì vậy việc tích lũy tài chính là điều tất yếu.

Người mua cũng có thể tìm đến các gói hỗ trợ tài chính. Việc sử dụng đòn bẩy giúp rút ngắn thời gian sở hữu bất động sản, song cần có kế hoạch tài chính hợp lý để đảm bảo khả năng chi trả.

Ngoài ra, một chiến lược khác là tìm kiếm bất động sản ở những khu vực xa trung tâm, nơi giá cả hợp lý hơn. Điều này có thể yêu cầu sự linh hoạt trong việc di chuyển, nhưng là một giải pháp khả thi cho những ai có ngân sách hạn chế.

Thậm chí, nếu chưa sẵn sàng mua nhà, thuê nhà là một giải pháp phù hợp. Đây cũng là xu hướng phổ biến tại nhiều quốc gia, đặc biệt khi giá nhà ở mức cao và người trẻ cần thời gian tích lũy tài chính. Hiện nay, có nhiều lựa chọn thuê nhà với chất lượng tốt, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt trong thời gian chờ đợi cơ hội mua nhà.

“Nhìn chung, việc sở hữu nhà không chỉ đơn thuần là một quyết định mua sắm mà còn đòi hỏi chiến lược tài chính thông minh. Dù lựa chọn mua ngay, thuê nhà hay đầu tư vào bất động sản ở bất kỳ phân khúc nào, mỗi người cần cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên điều kiện tài chính và kế hoạch cá nhân của mình”, chuyên gia Savills nhận định. 

Mới đây, tại Hội nghị với các ngân hàng thương mại, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại nghiên cứu, tiếp tục có các gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ từ 35 tuổi trở xuống và những đối tượng khó khăn.

Trong báo cáo gửi Thủ tướng vừa qua, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cũng đã kiến nghị nhiều giải pháp nhằm khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền (affordable housing).

Cụ thể, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét xây dựng cơ chế ưu đãi tín dụng cho nhóm người trẻ (độ tuổi 18 - 45 tuổi) lần đầu mua nhà thương mại giá rẻ. Mức lãi suất thương mại ưu đãi 6 - 7% một năm và được bảo đảm khoản vay bằng chính tài sản đã mua. Thời hạn ưu đãi lãi suất sẽ kéo dài 10 - 15 năm và được bảo đảm khoản vay bằng chính tài sản đã mua.